六成楼宇没有按揭是安全比例

　　有老友同我讲，楼市的升势应该还可以持续一段长时间，因为香港的楼宇有六成没有按揭，他以自己为例，自住单位是多年前买下，升值了不知多少倍，而他在几年前已经还清所有银行贷款，只要他喜欢，随时可以向银行申请三、四成楼价用作买楼，而且他知道有不少人的情况与他一样，有如此多没有欠银行贷款的业主，不但可以阻止楼价下跌，而且是楼市上升动力，所以，我睇淡细价楼，可以说是不识时务，老友是一个接近退休年龄的中产，并不知道他自住单位虽然没有按揭，现在要向银行申请贷款并不是那么容易，因为老友已经有相当年纪，仍然可以有现在收入的时间不会长久，银行如果借钱给他，当他没有收入，还款便会有问题，倒不如现在不借，免却日后烦恼，由此可见，银行是不愿意借钱给那些年纪大的业主，即使他们的物业是没有欠债，结果是做成不少楼宇没有按揭。

　　有一些业主虽然年纪不大，但收入不高，不过，他们在适当时间买入自住单位，有惊人升值，如果他们再向银行借钱，银行是不会首先考虑物业价值，而是考虑他们的收入，亦即是压力测试，由於那些业主收入低，银行就算可以借钱给他们，但都唔会借得太多，如果那些人没有收入，银行一定不会借钱给他们，这亦是不少楼宇没有按揭的原因。

　　人老借唔到钱，物业太老亦借唔到钱，原则上，楼龄超过五十年的物业，是很难作为抵押向银行借钱，有如此多条件限制，香港有六成物业没有按揭是绝不出奇，千祈唔好以此理据，认为楼市尚有大幅上升空间，其实，如果香港九成楼宇有按揭反为不妙，即是绝大部分的业主都欠银行钱，楼价稍为下跌，就会出现骨牌效应，六成楼宇没有按揭其实是一个安全比例，千祈唔好误会楼价还有大幅上升空间。