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文亮言

六成樓宇沒有按揭是安全比例

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2017年7月25日

  有老友同我講,樓市的升勢應該還可以持續一段長時間,因為香港的樓宇有六成沒有按揭,他以自己為例,自住單位是多年前買下,升值了不知多少倍,而他在幾年前已經還清所有銀行貸款,只要他喜歡,隨時可以向銀行申請三、四成樓價用作買樓,而且他知道有不少人的情況與他一樣,有如此多沒有欠銀行貸款的業主,不但可以阻止樓價下跌,而且是樓市上升動力,所以,我睇淡細價樓,可以說是不識時務,老友是一個接近退休年齡的中產,並不知道他自住單位雖然沒有按揭,現在要向銀行申請貸款並不是那麼容易,因為老友已經有相當年紀,仍然可以有現在收入的時間不會長久,銀行如果借錢給他,當他沒有收入,還款便會有問題,倒不如現在不借,免卻日後煩惱,由此可見,銀行是不願意借錢給那些年紀大的業主,即使他們的物業是沒有欠債,結果是做成不少樓宇沒有按揭。

  有一些業主雖然年紀不大,但收入不高,不過,他們在適當時間買入自住單位,有驚人升值,如果他們再向銀行借錢,銀行是不會首先考慮物業價值,而是考慮他們的收入,亦即是壓力測試,由於那些業主收入低,銀行就算可以借錢給他們,但都唔會借得太多,如果那些人沒有收入,銀行一定不會借錢給他們,這亦是不少樓宇沒有按揭的原因。

  人老借唔到錢,物業太老亦借唔到錢,原則上,樓齡超過五十年的物業,是很難作為抵押向銀行借錢,有如此多條件限制,香港有六成物業沒有按揭是絕不出奇,千祈唔好以此理據,認為樓市尚有大幅上升空間,其實,如果香港九成樓宇有按揭反為不妙,即是絕大部分的業主都欠銀行錢,樓價稍為下跌,就會出現骨牌效應,六成樓宇沒有按揭其實是一個安全比例,千祈唔好誤會樓價還有大幅上升空間。

 
 
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1. 周顯 2017-07-25 09:27:10

話說港府官員如財政司長陳茂波、財經及庫務局長陳家強(現在仍然是)、金管局總裁陳德霖等等大孖沙,多次就樓市提出警告,指出現時樓價太高,中原指數屢創新高,因此隨時下跌。陳茂波更說,現時香港的未償還按揭金額佔GDP比率已達47%,比起1997年初,即樓市泡沫爆破前,還高出超過10個百分點,不過他並不預期會出現1997年樓市泡沫爆破情况,因為今昔不同。

標準普爾的企業評級部門總監Matthew Chow則估計,樓巿不會大幅度調整因為超過六成家庭已還清債務,能為下一代置業提供支援。

以上兩種說法,究竟按揭比率是高呢?還是不高?有沒有互相矛盾的地方?如果要調合兩種說法,即(1)陳說的,未償還按揭金額高達47%,(2)標準普爾說的,六成家庭已還清債務,則我會得出答案說﹕大部分家庭的財務狀况都很安全,這即是說,大部分的按揭債務是由小部分的家庭去承擔。這即是說,萬一樓價下跌,大部分家庭將會很安全,但小部分的家庭則會「死得很慘」

2. 鳥5 2017-07-25 09:49:35
有scense,供得甩,5方後生得去边,再過十年,亦按就開始(食自己資產貨)多左呕出市塲Law,所以數字不同時段,市場有不同解讀。。.持貨能力(業主年龄亦係一條數,維修又係一條數,從另一角度,當年97D人後生,(均約為38-40),先至得3%斷供,好多係加按年期。。。
3. 真真薯片 2017-07-25 09:58:27
所以超人諗到順逆按揭, 好彩唔成事, 不是已經證明地霸係決心渣到香港一滴都冇得剩
4. LS 2017-07-25 11:08:57

就第一種情況, 老人年紀大, 當然難借錢, 但可以由子女做擔保, 銀行便會以子女人工作為考慮借款條件.

現在很多的情況是很多打工仔的人工其實都負擔得到, 但由於借貸收緊, 唔夠首期. 當然, 若子女都無能力供, 便真的不要勉強, 無謂連兩老層樓都輸埋.

5. 真真薯片 2017-07-25 12:50:20
如果靠個仔供, 問題係首期已經係按出現黎, 新樓又係個仔供, 即係新樓full loan, 依家新樓閒閒地賣800萬, 就算是怎超平每100個月供4000, 都要供32000, 800萬既新樓月租一定冇32000, 自己供既話4成壓測月入要75000, 所以就算可以按舊樓做首期, 購買力都到左極限
7. 港資不要高興得太早 2017-07-25 20:57:45
港資搶回港地 反攻言之尚早
(文匯報) 2017年7月25日
信置上周五大手筆以13.83億元買下馬鞍山白石住宅地,每呎樓面地價11,587元,創出沙田地呎價新高,有市場評論直指信置終於打斷中資搶地的勢頭。然而,香港文匯報翻查地政總署公布的資料,發現該地收到的30份標書,竟然多達三分一由中資財團遞交,包括鮮有露面的珠海華發集團及雅居樂陳氏家族等。或許今次中資只是稍有失手,但要說港資搶回地盤恐仍言之尚早。

中資10標書爭白石地

白石地皮於7月中截標,當時收到30份標書,打和2012年坪洲東灣地皮的紀錄,成為史上最多標書的住宅官地項目。當時市場尚未能知道全部入標財團的身份,只能根據現場投標的情況去統計,而當時已知入標的中資財團只有6間,包括五礦地產、中信泰富及中海外、中國奧園、佳源國際、珠海華發集團。

惟據地政總署上周五披露文件顯示,原來尚有4間中資有份投標,包括雅居樂副主席陳卓賢長子陳思銘任公司董事的嘉源發展公司、萬科置業(海外)、世茂房地產及華潤置地。換言之,白石地30份標書中,足足有10間中資入標,佔比例三分一。
8. 恒指破三萬㸃 2017-07-26 00:17:42
今年港股大牛市,第四季破了三萬點後,中原指數會衝上170。😀
9. 自我陶醉 2017-07-26 08:39:39
真係可憐!乜原來樓價現在要等股市癲升先有機會再升咩?170? 有價冇市,升到710都冇用喇! 哈哈哈!