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压抑楼市要逆向思维
汤文亮博士
纪惠集团行政总裁
2017年3月28日
新特首林太上场,最头痛的事莫过於见到中原指数继续上升,而且睇唔到几时会停下来,随时到接任时比现在升多一成,如果唔出招,到年底时有机会升多两成,但没有理由刚上任就立刻出招,所以,我都替林太忧心,最开心就是那些转了軚的专家,我并不是不开心,而且冇面,楼市一年内升两三成都睇唔到,仲学人评论楼市,真羞家。
其实,我并不太担心,当大家认为楼市的升势无止境的时候,楼市已经准备下跌,但政府要出招才可以令楼巿下跌,不过,政府今次出招,一定要以逆向思维,在过往,政府每一次出招,都会被物业代理利用为楼价上升藉口,最简单理由,就是愈迟买,就要付更多辣招税,我们亦听到最近买楼表示不再等,否则,政府继续出招,随时连上车人士都要多付辣招税,我所说的逆向思维就是减税,可以的话全部辣招税都取消,或者保留15%BSD亦可以,不过,取消辣招税亦要有多少技巧,否则,楼价不但不会下跌,反而会飙升,与此同时,政府一定要做到以往提及的供应量,如果供应不足而又取消辣招税,预期效果就会适得其反。
如果林太在上任后立刻宣布,两年内会取消港人买楼的辣招,什么SSD,15%新印花税都没有了,只保留非港人买楼的15%BSD,在宣布之后,大家猜测有没有业主愿意多付15%新印花税买楼,他们一定会多等两年才买楼,况且现在买新楼要两年之后才入伙,没有那些急於多买一个单位以上的业主,购买力将会大减,成交量急降,地产商即使有持货能力,但在政府的供应量源源不绝之下,亦要降低售价才可以促销,而打算买二手楼收租的业主亦会多等两年,因为这两年怎么都没有可能收到楼价15%租金,两年之后,利息最少加了1.5%,政府亦推出超过50,000个单位,就算取消辣招都不会令楼价上升,不过,我这个逆向思维逻辑只是纸上谈兵,政府是不会考虑。
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1. 打工仔 Andy 2017-03-28 10:04:12
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2. 引刀一快 2017-03-28 10:10:57
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BSD一减,CCL上180,最好加到30%,反正大陆都到处限购,唔会认爲BSD系歧视性质,而其他国家,打折都嫌香港楼贵喇。
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3. 鸟5 2017-03-28 10:12:34
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香港房策博娈好可能都系cY为国家团队,人和方面会改D,地策都系cY,只系转番幕后。。短期几时出?点出?有可能向供求临介前都仲系以GoOd水,降温为主调。。
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4. 鸟5 2017-03-28 10:15:35
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5. 香港土著 2017-03-28 10:28:14
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我认为政府已经做够,个市要癫,入市者后果自负,赚蚀由天。依刻玩音乐椅,唔系贪就系蠢,政府根本理唔到咁多。
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6. 浪子心声 2017-03-28 11:25:27
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汤博士的建议,我只能说有创意但不现实,宣布两年内会取消港人买楼的辣招,对政府来说风险过高,所以我认为这样做的可能性太低。
我个人认为在辣招上不用再加,只要继续开发土地,增加土地供应,令广大市民对政府提供稳定土地供应有信心,大家自然会不急於买贵楼,但这个过程可能还需两三年功夫。
如短时期内要有效果,我认为只可考虑加租管,保护市民租楼权利,在高楼价下买唔起楼的人,就提升他们租楼的保障,未来新楼入伙录续有来,大多投资者希望租出单位,到时租金就会有所下降,楼价自然会受压,慢慢带动楼市回复正常。
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7. 历史长河 2017-03-28 11:51:47
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8. 十郎 2017-03-28 11:54:41
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我赞同网上师兄提议空置税,另外增值税。现在卖地有限制时间建成楼宇,没有时间限制卖楼,无意中做成供应断层。设置空置税,空置无差饷宽减,令旧楼业主放租。或者可解燃眉之急。
来紧的楼花,应该会开始陆绩收楼,一个人唔会住两层楼,那么他的其中一层,会放租或者放售,可以放松紧张形势,事情会唔会是一加一等於二?尚待观察。
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9. 真真薯片 2017-03-28 12:07:02
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呢招唔work, 宣布两年后撤辣, 可以阻止本地长线投资者入市, 但净系大陆买家照比辣税/用首置人头买都可去去到7000个单位货量, 发展商自然会调节供应量, 一年卖万一, 万二个单位, 7000个贵卖比大陆豪客, 3, 4000个卖比本地用家, 楼价依然唔会跌
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10. 无奈 2017-03-28 12:42:38
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曹操当年以“前面有梅林”让士兵有盼望,解决缺水危机。
今日的政府说什么都无人信,新政府亦会沿用旧的路线,无新意,情况令人忧虑,楼价恐怕只有一个方向。
博士用心良苦,可敬。
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11. 凝风 2017-03-28 12:43:59
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租管 无助楼价向下~早前博士分析过租管,我认同只会领租金向上冲。
但今次博士"逆向思维",我不太同意,虽然不可能发生(政府不会做)。 简单点讲,博士认为盘源缺是辣招锁死(我认同),现在博士认为辣招松绑(施生最想的事),业主交易成本低,流通量高,一手购买力重回二手市场,在一手供应增加少左人买,地产商就愿意平卖,影响二手市场。
问题是"一手购买力重回二手市场",大部份二手业主已经不受制SSD,只有拥多於一个物业的业主被15%绑住,松绑业主真的会有供应!? 作为一个二手市场业主,岩价就买,岩价就卖。 二手市场不是新供应,除非拥多於一个物业的业主减持,才会消耗冒起的购买力。(除非松绑真的吓到大多数业主一起减持) 目前看不到增加流通量,可成为业主减持物业诱因,变成多一批供应。
政府分长、中、短期著手会更容易: 1.(长远做法)通过法例,容许大量填海造地造成巨型人工岛-新市镇(影响持份者最少,争议最少),解决面粉问题 2.(中期做法)加快改划土地用途,推出土地 3.(应急做法)研究短期改建工厦成为住宅的合法可行性,由政府决定批出改建申请和数量,适当推入市场作过渡产物。
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12. 楼快活 2017-03-28 12:47:27
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13. 浪子心声 2017-03-28 12:48:52
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长河兄:
现时楼价这么高,风险太大,香港大多投资都不会入市,好多己经罢买! 现时问题系有很多内地投资增或走资者,他们不理风险继续入市,令楼价在供应增加下还能维持高位。 走资多还是港楼供应多,大家都睇吓未来点发展!
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14. 历史长河 2017-03-28 13:00:40
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浪子兄高见!
不过依家付BSD 个案已非常之低,如果罢卖还不能够推底楼市,有何高见可以让业主都卖楼呢?
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15. Tony lam 2017-03-28 13:43:37
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富不与官争……谂真…谂真
买面粉做面包系生意、赚蚀各自修行、面粉贵贵有人肯制时…政府冇理由平卖、但面包供应系民生、政府冇得放任屯积面粉而…唔出/慢出…面包嘞 !
升得咁急时…即系逼政府快打/重打啦!
14年后入货嘅、而家计数平均都冇乜肉食。
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16. Tony lam 2017-03-28 13:54:59
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睇住连哽几件贵口货嘅老表啦、一有乜政策时就好易嚟料、睇股价走势就多少牙烟嘞。
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17. 引刀一快 2017-03-28 14:55:06
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简化过关程序,积极配合粤港澳大湾区进程,土地问题几年内唔系问题。
“ 交通亦是南沙未来的头等要事。吕冬和他的研究院同事们在附近码头坐船,一小时左右可抵达香港,航程虽短但班次太少,且与两地的上下班时间都有冲突,因此他希望轨道交通能尽快开通。 霍英东基金会会长、全国政协委员霍震霆在今年两会时也指出,粤港澳大湾区首先要解决的是交通问题。 事实上,包括广州在内的珠三角城市都面临着进一步与港澳连接的任务。中山大学港澳珠三角研究中心副主任袁持平向时代周报记者表示,珠三角内部已基本实现轨道连接,目前仍欠中西部的轨道连接,珠三角和香港的交通连接则比较缓慢,港珠澳大桥建成后可有所进步。袁持平认为,最理想的状态应是香港的地铁可通过轨道交通与珠三角九市相连。而广深港高铁将于今年年中测试,距“理想状态”将再近一步。”
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18. 浪子心声 2017-03-28 16:14:05
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其实我依然认为现时的楼价是不正常的,CCL破顶有点奇怪,供应不继增加,楼价理应难升,所以我认同以下分析,楼市的癫价有可能是地产商和地代在造势或造价,看看这段视频价分析,大家就应知道点解。 20170328 何保滙战:大踢爆--楼市再癫谁之过?是推销技巧还是骗术?
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19. CD ROM 2017-03-28 16:27:26
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多谢博士既提醒~~~
大家会唔会开始觉得, 藏在香港市民既钱原来真系多到咁呢?????????
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20. 浪子心声 2017-03-28 16:31:27
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嚟招都好辣吓喎: 花旗:下轮楼市辣招最早本周五出现! 或加差饷至两、三倍花旗发表研究报告指出,本周五开始,预计香港楼市新辣招有可能会在任何一个周五出台,最早有机会本周五出台,维持对本地地产股的「减持」评级。花旗指港府有可能增加持有多间物业的业主之差饷至现时的两倍,甚至三倍,措施最快本周五出台。目前本港有65.6%为自住,即有34.4%单位为投资性质,故打压楼市有效方法之一,为向持有多间物业的业主徵收更多税款,但相信首置客可获豁免。花旗指目前3个原因楼市辣招快将推出,第一,楼市新辣招未能推出,是由於新一届特首选举阻碍,在林郑月娥当选,与目前政府管治理念相同,相信新辣招很快宣布;第二,据中原CCL指数,本港楼价在过去2.5个月上升4.4%,即在农历新年后,楼价每个月升2-3%,为政府不能接受的速度。第三,内地於3月在一线、二线城市推出调控措施,而行政长官梁振英在3月中被委任为政协,相信他面对打压楼价再升的压力。
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21. 十郎 2017-03-28 16:39:44
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我已经在荃湾区,睇到有银主盘街招,实尺11,000起拍,又有招租街招。
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22. 十郎 2017-03-28 16:49:32
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过咗年多咗四五间吉铺,过年后直情冇开过。仲有几间结业清货。
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23. 香港土著 2017-03-28 16:56:09
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浪子兄,
我都讲过政府唔多需要出租管,只要加重投资者差饷或物业税就会逼出二手供应,同时又减低投资一手意欲。
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24. 十郎 2017-03-28 16:58:16
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25. 浪子心声 2017-03-28 17:10:36
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我担心「增加投资者差饷或物业税」会辣过龙,后果就系市场太波动,这样会令楼市「跌过龙」!
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26. 十郎 2017-03-28 17:12:56
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27. 真真薯片 2017-03-28 17:20:00
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28. 凝风 2017-03-28 17:21:30
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正苦「增加投资者差饷或物业税」只会又落错药~当一个物业一季2000蚊差饷(无计地租了),而家正苦要收6000。一年由8000,变24000(差额16000)。 一个月租20000,一年240000。收少左16000。 你系业主,你卖唔卖楼!? 答案大家都知~
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29. ASD 2017-03-28 17:22:59
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30. 真真薯片 2017-03-28 17:33:10
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正苦要接受一个现实, 就系目前现楼供应100%由发展商同业主垄断, 正苦系冇货卖, 就算有都系d超远期居屋楼花, 数量极少影响唔到大局
发展商同业主一定系保障自己利益, 正苦出咩招佢地都会封盘, 依家问题系香港有几十万个30零岁月入3-6万, 冇得抽公屋, 居屋太少, 私楼买唔起既年轻家庭上唔到楼, 成为社会怨气, 但系正苦系冇任何方法帮到呢班人, 再出招系冇用, 正苦自己又冇货卖, 不如咁啦, 每个合资格家庭派200万, 津贴佢地移民走算啦, 200万唔系好多, 其实远远平过派间公屋比佢地!
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31. 凝风 2017-03-28 17:45:16
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你有张良计,人有过墙梯。
空置税: 只系讲执行,已经死得! 点为之空置?点求证? 难道成立物业空置局,请个月薪几十万局长,再请1千人去敲门查下系咪空置? 我有7间屋,报自住,星期一到星期日,都每一日住一个地方,有时唔跟次序住,你点查。
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32. 十郎 2017-03-28 17:48:09
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我提议全香港行丁屋制,婴儿一出世就自动排队,轮到佢就有一间楼。
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33. 十郎 2017-03-28 17:55:05
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空置税针对发展商,好易管啫,唔卖楼就交空置税。佢可以吊高来卖,当成本喇。
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34. 凝风 2017-03-28 17:55:34
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而家社会问题系条"根",尼条"根"系好多代人种落黎! 尼条根就系"买楼收租",正苦点洗都洗唔走尼个观念。 物业带俾太多人发达,而年青人无能力买楼,睇住有钱有愈有钱。 贫富太悬殊! 而家想正苦出招,唔准再俾人投资物业致富,楼要黎住既!(即系正苦话:投资?而家唔再受你地玩!楼要黎住既!) 咁出一招,住宅增值税,卖楼时由律师楼扣起税收转交正苦。 你估班年青人有屋住,但会唔会暴动!?
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35. 香港土著 2017-03-28 18:25:20
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36. 凝风 2017-03-28 18:34:19
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土著兄:
以太古城来计,差饷+地租,约3千几。 如按花期估,差饷部份2至3倍。 就算计多你,一年4季都无杀伤力。
引文: 花旗发表研究报告指出,本周五开始,预计香港楼市新辣招有可能会在任何一个周五出台,最早有机会本周五出台,维持对本地地产股的「减持」评级。 花旗指港府有可能增加持有多间物业的业主之差饷至现时的两倍,甚至三倍,措施最快本周五出台。目前本港有65.6%为自住,即有34.4%单位为投资性质,故打压楼市有效方法之一,为向持有多间物业的业主徵收更多税款,但相信首置客可获豁免。 花旗指目前3个原因楼市辣招快将推出,第一,楼市新辣招未能推出,是由於新一届特首选举阻碍,在林郑月娥当选,与目前政府管治理念相同,相信新辣招很快宣布;第二,据中原CCL指数,本港楼价在过去2.5个月上升4.4%,即在农历新年后,楼价每个月升2-3%,为政府不能接受的速度。第三,内地於3月在一线、二线城市推出调控措施,而行政长官梁振英在3月中被委任为政协,相信他面对打压楼价再升的压力。
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37. 维廉 2017-03-28 18:48:37
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其实,要楼价跌有几难,只要做两件事, 第一:标准工时立例,限每周工作36小时; 第二:将最低工资调升去每小时$120 马上令到通涨上升,同时会令到跨国企业撤出,中小企都负担不起,只会净返微企,跟住失业率急升,经济转坏,冇钱咯边有人买楼,马上楼价急跌,跟住人踩人,直跌七成,咁低楼价,想必人人开心。职工盟,工联会都唔会反对加人工㗎,立法会一定过到。
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38. 鸟5 2017-03-28 19:01:08
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不如各位师兄睇以前港英点搅。。。L临屋打笼屋。。2,公屋转居屋。。3,基建开发城市,4,填海。。5,引外劳开只限於政府建设。。。。6,租管打业主(只限於住宅物业)。。外国玩法。。5系问各位师兄正苦点解5做。。系问点解明知都5做??谂得通就非常接近(现况)
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39. 鸟5 2017-03-28 19:37:08
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升到甘点收地,填诲又话 海豚好可爱,开山又话 马骝冇地方住,甘靓果山林要留番比下一代。。N年后纯种香港人会5会好以日本人甘绝种(就5知啦!)cY果部步调系话抢地,求其为次,实抢钱。。。5年9千亿储备。。当资产价格跌果,自有人求正苦发展。。D果时间5抢钱,走去抢地,相关人当正苦乞丐。比得几多呀!而家辨税有人争住比,烂地有同你LoNG,床板夹袋。。而家抢地就不如袋钱呀!借力打力,风向一转,自求人同人求己,价格不同,智者有所为,有所不为。。要等时机。。不过都快啦!
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40. 37楼好野 2017-03-28 20:31:14
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呢个方法有效。以当今民粹之盛,众官之庸,真可望成真。 楼价高真比楼比楼价低有害?真心做个统计,大多数人想想楼跌?想跌果D又有什么盘算?真系一犬吠声百吠影。
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41. 普通市民 2017-03-28 22:24:33
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逆向思维行不行我就不作评论了, 不过我想指出一点, 就系现时楼价一早已跟收入脱节,买得起楼的, 都系有能力买超过一个单位的, 甚至是一炮过的,只要有这群人, 就算政府推出超过50,000个单位, 就算利息三、五、七厘, 楼价都一样升天.
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42. 引刀一快 2017-03-28 23:24:45
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43. 东成 2017-03-29 01:35:27
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如果林郑宣布两年内取消SSD及15%的第二层楼印花税,楼价肯定即时升多两成,这是最简单的道理!
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44. 东成 2017-03-29 01:40:02
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因为即使宜家咁炽热嘅住宅楼市,都冇买家支付15%印花税在买楼!
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45. 水源不竭 2017-03-29 08:11:12
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睇吓银行近三万亿存款,就明白购买力未完全释放,在长年低比率按揭的情况下,没有过度贷款,说楼市大量一楼数按已证明,连本地发展商售楼回流的现金亦苦无出路,很难买回面粉,在此情况不,以前以货如轮转式经营的将集体变身华懋,全部惜售为主,以免卖一件少一件;另一方的业主每月回流租金总要找出路,只要这类资金当中部分重投物业市场,就足够撑起市价於不堕;叫人沽货减持是存心整蛊,试问回流的现金有何出路,交易要付出惩罚性成本,而沽货移民已证明是自绝於香港的行为;连接国内的道路铁道渐成形,更会引来追求高档生活水准的富人下一代前来,早年嫁来香港的假港女已形成一个重婚营生集团,他们不断重覆结婚离婚,以这种几何级方式繁殖,更是市场的一大水源。
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