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文亮言

壓抑樓市要逆向思維

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2017年3月28日

  新特首林太上場,最頭痛的事莫過於見到中原指數繼續上升,而且睇唔到幾時會停下來,隨時到接任時比現在升多一成,如果唔出招,到年底時有機會升多兩成,但沒有理由剛上任就立刻出招,所以,我都替林太憂心,最開心就是那些轉了軚的專家,我並不是不開心,而且冇面,樓市一年內升兩三成都睇唔到,仲學人評論樓市,真羞家。

  其實,我並不太擔心,當大家認為樓市的升勢無止境的時候,樓市已經準備下跌,但政府要出招才可以令樓巿下跌,不過,政府今次出招,一定要以逆向思維,在過往,政府每一次出招,都會被物業代理利用為樓價上升藉口,最簡單理由,就是愈遲買,就要付更多辣招稅,我們亦聽到最近買樓表示不再等,否則,政府繼續出招,隨時連上車人士都要多付辣招稅,我所說的逆向思維就是減稅,可以的話全部辣招稅都取消,或者保留15%BSD亦可以,不過,取消辣招稅亦要有多少技巧,否則,樓價不但不會下跌,反而會飆升,與此同時,政府一定要做到以往提及的供應量,如果供應不足而又取消辣招稅,預期效果就會適得其反。

  如果林太在上任後立刻宣布,兩年內會取消港人買樓的辣招,什麼SSD,15%新印花稅都沒有了,只保留非港人買樓的15%BSD,在宣布之後,大家猜測有沒有業主願意多付15%新印花稅買樓,他們一定會多等兩年才買樓,況且現在買新樓要兩年之後才入伙,沒有那些急於多買一個單位以上的業主,購買力將會大減,成交量急降,地產商即使有持貨能力,但在政府的供應量源源不絕之下,亦要降低售價才可以促銷,而打算買二手樓收租的業主亦會多等兩年,因為這兩年怎麼都沒有可能收到樓價15%租金,兩年之後,利息最少加了1.5%,政府亦推出超過50,000個單位,就算取消辣招都不會令樓價上升,不過,我這個逆向思維邏輯只是紙上談兵,政府是不會考慮。

 
 
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1. 打工仔 Andy 2017-03-28 10:04:12
多謝博士提醒 ! 
2. 引刀一快 2017-03-28 10:10:57
BSD一減,CCL上180,最好加到30%,反正大陸都到處限購,唔會認爲BSD係歧視性質,而其他國家,打折都嫌香港樓貴喇。
3. 鳥5 2017-03-28 10:12:34
香港房策博娈好可能都係cY為国家团隊,人和方面會改D,地策都係cY,只係轉番幕後。。短期幾時出?點出?有可能向供求臨介前都仲係以GoOd水,降温為主調。。
4. 鳥5 2017-03-28 10:15:35
今年十月應該香港有礼收,都好幾年冇乜大礼收。。
5. 香港土著 2017-03-28 10:28:14
我認為政府已經做夠,個市要癲,入市者後果自負,賺蝕由天。依刻玩音樂椅,唔系貪就系蠢,政府根本理唔到咁多。
6. 浪子心聲 2017-03-28 11:25:27
湯博士的建議,我只能說有創意但不現實,宣布兩年內會取消港人買樓的辣招,對政府來說風險過高,所以我認為這樣做的可能性太低。

我個人認為在辣招上不用再加,只要繼續開發土地,增加土地供應,令廣大市民對政府提供穩定土地供應有信心,大家自然會不急於買貴樓,但這個過程可能還需兩三年功夫。

如短時期內要有效果,我認為只可考慮加租管,保護市民租樓權利,在高樓價下買唔起樓的人,就提升他們租樓的保障,未來新樓入伙錄續有來,大多投資者希望租出單位,到時租金就會有所下降,樓價自然會受壓,慢慢帶動樓市回復正常。
7. 歷史長河 2017-03-28 11:51:47
浪子兄,租管不如罷買來得直接、更快及合理。
8. 十郎 2017-03-28 11:54:41


      我贊同網上師兄提議空置稅,另外增值稅。現在賣地有限制時間建成樓宇,沒有時間限制賣樓,無意中做成供應斷層。設置空置稅,空置無差餉寬減,令舊樓業主放租。或者可解燃眉之急。

      來緊的樓花,應該會開始陸績收樓,一個人唔會住兩層樓,那麼他的其中一層,會放租或者放售,可以放鬆緊張形勢,事情會唔會是一加一等於二?尚待觀察。

9. 真真薯片 2017-03-28 12:07:02
呢招唔work, 宣佈兩年後撤辣, 可以阻止本地長線投資者入市, 但淨係大陸買家照比辣稅/用首置人頭買都可去去到7000個單位貨量, 發展商自然會調節供應量, 一年賣萬一, 萬二個單位, 7000個貴賣比大陸豪客, 3, 4000個賣比本地用家, 樓價依然唔會跌
10. 無奈 2017-03-28 12:42:38
曹操當年以“前面有梅林”讓士兵有盼望,解決缺水危機。

今日的政府說什麼都無人信,新政府亦會沿用舊的路線,無新意,情況令人憂慮,樓價恐怕只有一個方向。

博士用心良苦,可敬。
11. 凝風 2017-03-28 12:43:59
租管 無助樓價向下~
早前博士分析過租管,我認同只會領租金向上衝。

但今次博士"逆向思維",我不太同意,雖然不可能發生(政府不會做)。
簡單點講,博士認為盤源缺是辣招鎖死(我認同),現在博士認為辣招鬆綁(施生最想的事),業主交易成本低,流通量高,一手購買力重回二手市場,在一手供應增加少左人買,地產商就願意平賣,影響二手市場。

問題是"一手購買力重回二手市場",大部份二手業主已經不受制SSD,只有擁多於一個物業的業主被15%綁住,鬆綁業主真的會有供應!?
作為一個二手市場業主,岩價就買,岩價就賣。
二手市場不是新供應,除非擁多於一個物業的業主減持,才會消耗冒起的購買力。(除非鬆綁真的嚇到大多數業主一起減持)
目前看不到增加流通量,可成為業主減持物業誘因,變成多一批供應

政府分長、中、短期著手會更容易:
1.(長遠做法)通過法例,容許大量填海造地造成巨型人工島-新市鎮(影響持份者最少,爭議最少),解決麵粉問題
2.(中期做法)加快改劃土地用途,推出土地
3.(應急做法)研究短期改建工廈成為住宅的合法可行性,由政府決定批出改建申請和數量,適當推入市場作過渡產物。
12. 樓快活 2017-03-28 12:47:27
博士提意不錯。
13. 浪子心聲 2017-03-28 12:48:52
長河兄:

現時樓價這麼高,風險太大,香港大多投資都不會入市,好多己經罷買!
現時問題係有很多內地投資增或走資者,他們不理風險繼續入市,令樓價在供應增加下還能維持高位。
走資多還是港樓供應多,大家都睇吓未來點發展!
14. 歷史長河 2017-03-28 13:00:40
浪子兄高見!

不過依家付BSD 個案已非常之低,如果罷賣還不能夠推底樓市,有何高見可以讓業主都賣樓呢?
15. Tony lam 2017-03-28 13:43:37
富不與官爭……諗真…諗真

買麵粉做面包係生意、賺蝕各自修行、麵粉貴貴有人肯制時…政府冇理由平賣、但面包供應係民生、政府冇得放任屯積面粉而…唔出/慢出…面包嘞 !

升得咁急時…即係逼政府快打/重打啦!

14年後入貨嘅、而家計數平均都冇乜肉食。
16. Tony lam 2017-03-28 13:54:59
睇住連哽幾件貴口貨嘅老表啦、一有乜政策時就好易嚟料、睇股價走勢就多少牙煙嘞。
17. 引刀一快 2017-03-28 14:55:06
簡化過關程序,積極配合粵港澳大灣區進程,土地問題幾年內唔係問題。

 交通亦是南沙未来的头等要事。吕冬和他的研究院同事们在附近码头坐船,一小时左右可抵达香港,航程虽短但班次太少,且与两地的上下班时间都有冲突,因此他希望轨道交通能尽快开通。

  霍英东基金会会长、全国政协委员霍震霆在今年两会时也指出,粤港澳大湾区首先要解决的是交通问题。

  事实上,包括广州在内的珠三角城市都面临着进一步与港澳连接的任务。中山大学港澳珠三角研究中心副主任袁持平向时代周报记者表示,珠三角内部已基本实现轨道连接,目前仍欠中西部的轨道连接,珠三角和香港的交通连接则比较缓慢,港珠澳大桥建成后可有所进步。袁持平认为,最理想的状态应是香港的地铁可通过轨道交通与珠三角九市相连。而广深港高铁将于今年年中测试,距“理想状态”将再近一步。
18. 浪子心聲 2017-03-28 16:14:05
其實我依然認為現時的樓價是不正常的,CCL破頂有點奇怪,供應不繼增加,樓價理應難升,所以我認同以下分析,樓市的癲價有可能是地產商和地代在造勢或造價,看看這段視頻價分析,大家就應知道點解。

20170328 何保滙戰:大踢爆--樓市再癲誰之過?是推銷技巧還是騙術?

https://www.youtube.com/watch?v=kOFx-n1M1pE

19. CD ROM 2017-03-28 16:27:26
多謝博士既提醒~~~

大家會唔會開始覺得, 藏在香港市民既錢原來真係多到咁呢?????????
20. 浪子心聲 2017-03-28 16:31:27
嚟招都好辣吓喎:花旗:下輪樓市辣招最早本周五出現! 或加差餉至兩、三倍

花旗發表研究報告指出,本周五開始,預計香港樓市新辣招有可能會在任何一個周五出台,最早有機會本周五出台,維持對本地地產股的「減持」評級。花旗指港府有可能增加持有多間物業的業主之差餉至現時的兩倍,甚至三倍,措施最快本周五出台。目前本港有65.6%為自住,即有34.4%單位為投資性質,故打壓樓市有效方法之一,為向持有多間物業的業主徵收更多稅款,但相信首置客可獲豁免。花旗指目前3個原因樓市辣招快將推出,第一,樓市新辣招未能推出,是由於新一屆特首選舉阻礙,在林鄭月娥當選,與目前政府管治理念相同,相信新辣招很快宣布;第二,據中原CCL指數,本港樓價在過去2.5個月上升4.4%,即在農曆新年後,樓價每個月升2-3%,為政府不能接受的速度。第三,內地於3月在一線、二線城市推出調控措施,而行政長官梁振英在3月中被委任為政協,相信他面對打壓樓價再升的壓力。
21. 十郎 2017-03-28 16:39:44


      我已經在荃灣區,睇到有銀主盤街招,實呎11,000起拍,又有招租街招。

22. 十郎 2017-03-28 16:49:32


     過咗年多咗四五間吉舖,過年後直情冇開過。仲有幾間結業清貨。



23. 香港土著 2017-03-28 16:56:09
浪子兄,

我都講過政府唔多需要出租管,只要加重投資者差餉或物業稅就會逼出二手供應,同時又減低投資一手意欲。
24. 十郎 2017-03-28 16:58:16


      我有燒香祈禱,保佑租租身體健康,生意興隆㗎。

25. 浪子心聲 2017-03-28 17:10:36
我擔心「增加投資者差餉或物業稅」會辣過龍,後果就係市場太波動,這樣會令樓市「跌過龍」!


26. 十郎 2017-03-28 17:12:56


      辣椒會在梁特任內盡出。

27. 真真薯片 2017-03-28 17:20:00
以689既性格, 你越叫佢出招, 佢偏偏唔出招
28. 凝風 2017-03-28 17:21:30
正苦「增加投資者差餉或物業稅」只會又落錯藥~
當一個物業一季2000蚊差餉(無計地租了),而家正苦要收6000。一年由8000,變24000(差額16000)。
一個月租20000,一年240000。收少左16000。
你係業主,你賣唔賣樓!?
答案大家都知~
29. ASD 2017-03-28 17:22:59
冇樓者建議租管,冇出租物業者建議物業稅,一起照肺
30. 真真薯片 2017-03-28 17:33:10
正苦要接受一個現實, 就係目前現樓供應100%由發展商同業主壟斷, 正苦係冇貨賣, 就算有都係d超遠期居屋樓花, 數量極少影響唔到大局

發展商同業主一定係保障自己利益, 正苦出咩招佢地都會封盤, 依家問題係香港有幾十萬個30零歲月入3-6萬, 冇得抽公屋, 居屋太少, 私樓買唔起既年輕家庭上唔到樓, 成為社會怨氣, 但係正苦係冇任何方法幫到呢班人, 再出招係冇用, 正苦自己又冇貨賣, 不如咁啦, 每個合資格家庭派200萬, 津貼佢地移民走算啦, 200萬唔係好多, 其實遠遠平過派間公屋比佢地!
31. 凝風 2017-03-28 17:45:16
你有張良計,人有過牆梯。

空置稅:
只係講執行,已經死得!
點為之空置?點求證?
難道成立物業空置局,請個月薪幾十萬局長,再請1千人去敲門查下係咪空置?
我有7間屋,報自住,星期一到星期日,都每一日住一個地方,有時唔跟次序住,你點查。
32. 十郎 2017-03-28 17:48:09


      我提議全香港行丁屋制,嬰兒一出世就自動排隊,輪到佢就有一間樓。

33. 十郎 2017-03-28 17:55:05


      空置稅針對發展商,好易管啫,唔賣樓就交空置稅。佢可以吊高來賣,當成本喇。


34. 凝風 2017-03-28 17:55:34
而家社會問題係條"根",尼條"根"係好多代人種落黎!
尼條根就係"買樓收租",正苦點洗都洗唔走尼個觀念。
物業帶俾太多人發達,而年青人無能力買樓,睇住有錢有愈有錢。
貧富太懸殊!
而家想正苦出招,唔準再俾人投資物業致富,樓要黎住既!(即係正苦話:投資?而家唔再受你地玩!樓要黎住既!)
咁出一招,住宅增值稅,賣樓時由律師樓扣起稅收轉交正苦。
你估班年青人有屋住,但會唔會暴動!?
35. 香港土著 2017-03-28 18:25:20
28樓,

你條數點計架?
36. 凝風 2017-03-28 18:34:19
土著兄:

以太古城來計,差餉+地租,約3千幾。
如按花期估,差餉部份2至3倍。
就算計多你,一年4季都無殺傷力。

引文:
花旗發表研究報告指出,本周五開始,預計香港樓市新辣招有可能會在任何一個周五出台,最早有機會本周五出台,維持對本地地產股的「減持」評級。
花旗指港府有可能增加持有多間物業的業主之差餉至現時的兩倍,甚至三倍,措施最快本周五出台。目前本港有65.6%為自住,即有34.4%單位為投資性質,故打壓樓市有效方法之一,為向持有多間物業的業主徵收更多稅款,但相信首置客可獲豁免。
花旗指目前3個原因樓市辣招快將推出,第一,樓市新辣招未能推出,是由於新一屆特首選舉阻礙,在林鄭月娥當選,與目前政府管治理念相同,相信新辣招很快宣布;第二,據中原CCL指數,本港樓價在過去2.5個月上升4.4%,即在農曆新年後,樓價每個月升2-3%,為政府不能接受的速度。第三,內地於3月在一線、二線城市推出調控措施,而行政長官梁振英在3月中被委任為政協,相信他面對打壓樓價再升的壓力。

37. 維廉 2017-03-28 18:48:37
其實,要樓價跌有幾難,只要做兩件事,
第一:標準工時立例,限每週工作36小時;
第二:將最低工資調升去每小時$120
馬上令到通漲上升,同時會令到跨國企業撤出,中小企都負擔不起,只會淨返微企,跟住失業率急升,經濟轉壞,冇錢咯邊有人買樓,馬上樓價急跌,跟住人踩人,直跌七成,咁低樓價,想必人人開心。職工盟,工聯會都唔會反對加人工㗎,立法會一定過到。
38. 鳥5 2017-03-28 19:01:08
不如各位師兄睇以前港英點攪。。。L臨屋打籠屋。。2,公屋轉居屋。。3,基建開發城市,4,填海。。5,引外勞開只限於政府建設。。。。6,租管打業主(只限於住宅物業)。。外國玩法。。5係問各位師兄正苦點解5做。。係問點解明知都5做??諗得通就非常接近(現况)
39. 鳥5 2017-03-28 19:37:08
升到甘點收地,填诲又話 海豚好可愛,開山又話 馬騮冇地方住,甘靚果山林要留番比下一代。。N年後純種香港人會5會好以日本人甘絕種(就5知啦!)cY果部步調係話搶地,求其為次,實搶錢。。。5年9千億儲備。。當資產價格跌果,自有人求正苦發展。。D果時間5搶錢,走去搶地,相关人當正苦乞丐。比得幾多呀!而家辨稅有人爭住比,爛地有同你LoNG,床板夾袋。。而家搶地就不如袋錢呀!借力打力,風向一轉,自求人同人求己,價格不同,智者有所為,有所不為。。要等時机。。不過都快啦!
40. 37樓好野 2017-03-28 20:31:14

呢個方法有效。以當今民粹之盛,眾官之庸,真可望成真。

樓價高真比樓比樓價低有害?真心做個統計,大多數人想想樓跌?想跌果D又有什麼盤算?真係一犬吠聲百吠影。

41. 普通市民 2017-03-28 22:24:33
逆向思維行不行我就不作評論了, 不過我想指出一點, 就係現時樓價一早已跟收入脫節,買得起樓的, 都係有能力買超過一個單位的, 甚至是一炮過的,只要有這群人, 就算政府推出超過50,000個單位, 就算利息三、五、七厘, 樓價都一樣升天.
42. 引刀一快 2017-03-28 23:24:45
同意樓上講法


關鍵就係“這群人”,是否睇升?
43. 東成 2017-03-29 01:35:27
如果林鄭宣佈兩年內取消SSD及15%的第二層樓印花稅,樓價肯定即時升多兩成,這是最簡單的道理!
44. 東成 2017-03-29 01:40:02
因為即使宜家咁熾熱嘅住宅樓市,都冇買家支付15%印花稅在買樓!
45. 水源不竭 2017-03-29 08:11:12
睇吓銀行近三萬億存款,就明白購買力未完全釋放,在長年低比率按揭的情况下,沒有過度貸款,說樓市大量一樓數按已證明,連本地發展商售樓回流的現金亦苦無出路,很難買回麵粉,在此情況不,以前以貨如輪轉式經營的將集體變身華懋,全部惜售為主,以免賣一件少一件;另一方的業主每月回流租金總要找出路,祇要這類資金當中部分重投物業市場,就足夠撐起市價於不墮;叫人沽貨減持是存心整蠱,試問回流的現金有何出路,交易要付出懲罰性成本,而沽貨移民已證明是自絕於香港的行為;連接國內的道路鐵道漸成形,更會引來追求高檔生活水準的富人下一代前來,早年嫁來香港的假港女已形成一個重婚營生集團,他們不斷重覆結婚離婚,以這種幾何級方式繁殖,更是市場的一大水源。