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楼市何时会见顶？
蔡志忠
亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长
自从上月鸭脷洲地王诞生后，楼市起了极大变化，短短20天，楼价升了近5%。中原城市领先指数最新报148.67点，创出历史高位，各位不要对此哗然，升浪可能只是刚刚开始，下个月的指数很大机会突破150点，不信？大家等著瞧。
前年中国海外拍得啓德地「港人港地」，楼面地价每尺约@5,300左右，外界认为不便宜；去年海航夺得啓德发展区另外3块土地，楼面均价大约@13,500，市场觉得价格太高，失去理性；今年龙光天价出标勇夺鸭脷洲地王，楼面地价高达@22,000，破尽纪录，人们由起初不敢相信，到了如今慢慢接受。
今天中国海外已开始卖楼，也肯定可以赚大钱，而海航投得的高价土地，也由被人讥笑变为可赚取合理利润，市场变化之快可谓峰回路转。那么究竟龙光的鸭脷洲天价地皮，又可不可以力挽狂澜、再下一城？这回笔者也有所保留，鸭脷洲的楼盘，即使是临海而建，但每尺要卖@35,000，恐怕会是很遥远的事。不过，中资大举进军香港地产市场，楼市已经确定了升势。
首置者上车最后通牒
面对如此局面，很多专家由原先看跌转为看升。目前市况十分炽热，无论一二手楼，价格均屡创新高。笔 者再次提醒首次置业者，如果能力所及，务必把握最后买楼机会，若是能力不足，但有父母帮助，也要尽量争取上车，这可能是最后通牒，为免长期沦为公屋居民，请绑紧裤头，努力上游，成功买楼不仅关乎居住问题，也是创造财富的一条途径。
政府总是想打破人们对楼价只升不跌的预期，於是对楼市不断加辣，然而换来的却是相反效果。楼市真的一直在上升轨道，难道加息、加辣、增加供应和政治局势等，都对楼市没影响吗？向来预测楼市甚准的著名分析师林一鸣也表示，楼市将於上半年见顶，直指香港楼价偏高，未来最少有2次至3次加息，当真正加息周期来临时，买家就会因惊而却步。
至於新加坡忽然对楼市减辣，香港会否跟随？笔者认为香港不但不会减辣，相反还会再度加辣。原因是什么？就是当今年7月1日特首新上任，楼市就有新篇章，从现在到6月30日，香港楼价都在上升中，说不定到时已经升了近1成，而几位候选人忙於竞选活动，要等到他们之中的赢出者宣誓就职后，才可以提出加辣措施，换言之，楼市上半年处上升轨，下半年会被加辣喝停，至於楼价到时会否见顶后调转向下？就要看加辣的幅度多少而定。
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1. 阿丙 2017-03-15 12:20:40
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讲亲最后通牒，都系搵笨！
有钱几时买唔到楼丫，正粉肠
而且袋入面即钱唔会咬人既
落佐订买佐就真系讲乜都冇用
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2. 有道理 2017-03-15 12:28:05
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3. 东成 2017-03-15 12:30:14
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香港再加辣?我唔信! "至於新加坡忽然对楼市减辣，香港会否跟随？笔者认为香港不但不会减辣，相反还会再度加辣。原因是什么？就是当今年7月1日特首新上任，楼市就有新篇章，从现在到6月30日，香港楼价都在上升中，说不定到时已经升了近1成，而几位候选人忙於竞选活动，要等到他们之中的赢出者宣誓就职后，才可以提出加辣措施，换言之，楼市上半年处上升轨，下半年会被加辣喝停，至於楼价到时会否见顶后调转向下？就要看加辣的幅度多少而定。"
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5. Tony lam 2017-03-15 13:50:28
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话新特首上场一定做大龙凤、咁而家仲中个头埋去 ?
老表放烟花、搅㷫个party、有货嘅拍哂手等收筹、冇货嘅㷫到上心口、砂炮都执件揸喺手。
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6. 东方竹 2017-03-15 15:52:13
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楼市上半年升10%很正常,根本冇楼买,宜家冇人放盘,下半年林郑必定加辣,不过都系暂时将楼价稳定落来,治标不治本.
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7. 风险高 2017-03-15 18:26:05
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上半年大升10几个巴仙,下半年政府出辣招+加息,楼市泡沫大风险爆破,楼市一定冧了!
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8. 的时候 2017-03-15 21:16:58
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当楼价上升的时候叫人买楼是不智的行为!!!如果实力不足的人追逐买入,而又无法供完未来的负债,就会产生悲惨的后果...如果大家都在恐惧中惊慌失措的时候买楼房,情况又不同,因为都是跳楼货,又便宜,又抵买...
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9. 地产人 2017-03-16 02:52:23
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市场炽热,大家年轻人更加难上车了! [面对如此局面，很多专家由原先看跌转为看升。目前市况十分炽热，无论一二手楼，价格均屡创新高。笔 者再次提醒首次置业者，如果能力所及，务必把握最后买楼机会，若是能力不足，但有父母帮助，也要尽量争取上车，这可能是最后通牒，为免长期沦为公屋居民，请绑紧裤头，努力上游，成功买楼不仅关乎居住问题，也是创造财富的一条途径。]
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10. 旧文共享 2017-03-16 08:35:00
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7. 亮剑 2015-06-17 16:30:47
不少楼评成日将香港呢家既楼市同 97 来比较，但呢家同 97年最大的分别有以下几点:
首先我要讲系 97 年最大柠乐的是，嗰阵不少人本想短炒，根本上佢哋由 day one 开始，就无想过找银行上会，或可以讲佢哋想上，都无银行肯借钱畀佢哋，咁当转角市出现，呢批投机者唯有不问价蚀让。
在呢块骨牌被推倒后，才是一连串骨牌效应，根本果阵楼价崩溃的主要原因系:
1 私楼价远超合理水平
2 不少投资者借到尽。
3 按息过高，业主每个月都要补贴租客。
4 政府盲目帮助不应买楼的人上车。
5 不少发展商借贷过度，货多钱少。
但呢家就系:
1 私楼衡平比只是 1.2，仲处於合理水平。
2 绝大部分业主及投资者都无借到尽。
3 按息超低，收租佬每个月都有正现金流，可以战养战。
4 政府表面帮助低下阶层上车，但实情系将他们拒於门外。
5 发展商学精咗，借贷比率好合理。
其中第四点「政府是否帮倒忙」最值得深入讨论!
「据差估署楼价指数，2009 年以前的细单位价格一直排行在五类住宅中最低，以 2004 年 6 月为例，细单位价格指数只有 69.7，大单位却是 106.3（均以1999年为100，下同）。
但自 2009 年起细单位的价格便快速爬升，至 2013 年 11 月细单位的价格指数更横越四线，荣升为五类指数中最高，最新（4月）细单位指数为 325.7，而大单位的指数只有 284.5，即细单位楼价在过去 12 年间升了 4.5 倍，而大单位同期只升了 2.8 倍。
若以升幅比较，1999 至 2008 年间细与大单位价格的年度升幅差为 -5%，期间绝大部份时间细单位的价格升幅比豪宅的低；但 2009 至 2015 年间，两者的差为 +9%，即期间细单位楼价升得比豪宅快，且升幅有拾级扩大之形，明显转势。
首先，时间上这趋势与辣招时间表相当脗合，有理由相信这趋势是与辣招有关，譬如收紧按揭成数和压力测试等要求，逼令需求走向细价楼，愈升愈勇。
但市面细单位的供应非常有限，皆因过去二十年，住宅供应主要集中中型单位，现时的细单位总数只有约三十五万五千间，约占全部住宅楼宇的三成，去年只新建了 2,160 间细单位，难以满足政策引导的新需求。
相反，一直以来，拆楼的主要对象大多数为细单位（唐楼格式），去年差不多拆了 1,300 间，占全年拆楼（住宅）数量的一半有多，亦抵销了新建细单位的六成。
加上自由行政策和非本地人士来港政策从 2004 年起施行，大量市区的细单位被改装为宾馆或者宿舍，令问题进一步加剧。 」
以上资料系小弟抄自香港中文大学地理与资源管理学系副教授姚松炎博士的文章。
…………直到呢家，终於有学者指出政府为何搅到一镬粥，都不能为楼市降温。
我亮剑只是蛋散，无姚副咁多数据喺手，不如呢家我用自己朋友圈子个案来解释呢个七下七下打房方案。
在 2010 年中，A 君因老豆的遗嘱搅掂，可分倒老豆的遗产几仟个，佢每个兄弟都有钱分，每人可摊占仟零万左右，但因为政府收紧「豪宅」按揭及加 SD，咁佢唯有整一件太古城自住及一件康怡收租，其他买下股票。
在2011年中，B 君因为阿仔要结婚，佢本想将自住太古 675 卖走套首期，换间同区仟零尺，但因为有打房政策，焗一开二买两个Tko 两房。
2013 年C君有小朋友要升小学，他本想将东区单幢两房换西半山叁房，以方便D细路返学，但因为果阵出咗加强版 SSD，所以一动不如一静，佢只系将用来换楼既两球几入件沙一395，再租畀大陆学生帮手去供楼。
2014年D君退休，夹埋老婆私己都有成仟个，本想话换件红山享受下，但原来入红山要成两仟几个首期呀，讲真佢无奶油将成副身家押晒喺自住楼度，咁佢唯有降低享受，继续住城市花园，然后将仟零个去抽纳米楼，做其包租公。
其实你有1球美元流动资产，真系唔好大大声，因为香港成 20 几万个家庭有呢个能量呀。
但因为港币经量化宽松后，又经金管局打压，你得球零美元流动资金，原来根本上唔件似样少少嘅「真豪宅」，但上唔倒真正豪宅，呢 20 几万个「有钱人」，可退而求其次，上几件纳米做收租佬喎。
你得壹佰几拾，自不然要揸颈就命，有乜上乜啦！
但当你有M几两M美元流动资金，咁你就可以选择买股票、买债券、换豪宅、买细码楼收租……
政府既然话买豪宅有原罪，咁人家咪抢纳米楼畀你睇罗。
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11. 未必是福 2017-03-16 09:12:41
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在香港,沦为公屋居民，是一种幸运,代表一生无懮无顾虑,享受廉价租金福利终生世代人无懮,..... 现在才去追楼的人根本是思维思索迟钝过人的类别, 现在没楼之人,大多数是等跌一族群......追到未必是福.
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12. 新界仔 2017-03-16 09:23:51
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To 5楼 Tony, 句句押哂韵, 又正又抵死.!
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13. 亮剑 2017-03-16 09:50:58
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鸭脷洲临海地，有人话平均尺价要卖成3xK才能取得「合理利润」，但小弟同发展商计计数，其实大陆佬不傻。
这个项目地价连建筑成本，大约要215亿，摊分来计，每尺成本要28K楼上，比较呢家附近南区 。左岸及贝沙湾，分层只是2xK左右，横睇掂睇好似蚀硬。
但我要指出呢幅地呈长方形，海岸线好长，理论上起十间八间，每件几千尺起码既临海有前后花园的独立屋不成问题。
而几幢 apartment 顶层整天池屋，最低两叁层做附有大平台的特色单位，乃指定动作。
我估计上述单位大约占成个项目(76.21万平方尺)中的六分一，咁即系约12.7万平方尺。
我又参考南区 。左岸及贝沙湾同类，即拥有辽阔海景单位的成交，做4xK甚至50K以上无走鸡！
呢家当平均50K实尺计，卖12.7万尺楼面面积，单单系这些单位就是63亿几。
加埋其余分层单位，约63.5万平方尺，又系参考同区南区 。左岸及贝沙湾，每尺可卖倒25K，咁即分层单位总计可收到158亿几。
两类单位总共可以有221亿多的销售额，起码可以做到坐和望赢。
如果豪宅楼价在呢一个基础上升一成，那就系大陆发展商的利润。
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14. 其价值 2017-03-16 10:12:28
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鸭脷洲临海地，未来是供给未来公主,贵族,权贵,暴发户的用途,必有其价值...不需要本专栏的小人物担忧的...
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16. Tony lam 2017-03-16 19:28:28
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分析…多到你头晕、理论…似足玄学、任佢噏、我地唔够quali去理解。
草根做买卖、冇人吼时就四围贡、睇啱又买得起就啅、多人起哄又争排队时、就攞D货出嚟吊高派、滚水都可以变上汤、成日咁得闲…原来因为读得书少。
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17. 不知不觉 2017-03-16 20:44:36
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楼市见顶是在不知不觉中进行, 当你负债重时就是见顶时, 当你需要资金周转时就是见顶时, 当你手持300亿资金不想与人争夺贵价货时, 就是安排短暂见顶安排时机, 在人们的恐惧的沽货变现时, 就可以锄价买到便宜物件......所以不同的人群有不同的见顶的理解.
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18. 十郎 2017-03-16 21:00:35
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19. 读得输少 2017-03-17 07:47:58
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20. to 5/f 2017-03-17 08:15:00
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21. Tony lam 2017-03-17 12:35:47
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读得书少…识少D字、冇条件理解D马经佬理论、一拳一脚凭直觉往死里打、一胆~二力~仲使乜鬼嘢~假功夫、唔识书=唔识输…哈哈！又学到嘢 !
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22. 东成 2017-03-17 17:52:06
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亮剑睇市准过林一鸣! [政府总是想打破人们对楼价只升不跌的预期，於是对楼市不断加辣，然而换来的却是相反效果。楼市真的一直在上升轨道，难道加息、加辣、增加供应和政治局势等，都对楼市没影响吗？向来预测楼市甚准的著名分析师林一鸣也表示，楼市将於上半年见顶，直指香港楼价偏高，未来最少有2次至3次加息，当真正加息周期来临时，买家就会因惊而却步。]
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23. 风险 2017-03-18 01:53:30
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家讲楼市风险专好高,就嚟爆煲,希望跌二三成,如果唔系年轻人难买楼上车.
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24. 井 2017-03-18 10:29:39
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毕打街A&F日前结业，工人在铺位清场。
中环毕打街A&F可算见证香港零售起落，2012年呢间美国潮牌来港开业，搵嚟多名肌肉型男落铺，引来全城哄动，刚过去星期六佢已经静悄悄结业，噚日华华经过见到工人清场，真系此一时彼一时。
A&F喺2012年以月租700万元，租落毕打街2.56万方尺铺位，令市场哗然，但公司旧年底决定提前退租，近日正式结业。据了解，业主打算执一执个铺位，因应市场需要重新招租。
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25. 不容易 2017-03-18 23:52:26
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C观点: 施永青
政府自夸，辣招已成功地把外来买家及本地投资者都已排除出市场，用家入市已不用担心机会被摊薄，而且可以有较多的选择，但真正的情况是否这样呢？
对那些没有富爸爸扶助，要靠工资积累作首次置业的新一代来说，政府的自夸只是证明政府对新一代的处境完全不了解。这几年来，无论政府尽了多少努力，楼价仍是不断进一步与新一代的购买力脱节。对新一代来说，置业只是变得愈来愈遥远，成家的希望已愈来愈渺茫，无论政府把辣招说得多厉害，最多亦只是减慢了楼价上升的速度，而没法令楼价出现显著的跌幅。现实是最近楼价依然是屡创新高，升速远远快过工资的增长。
出现这种情况的原因，是国际投资市场的大环境，仍然未能改变资金拥有者对地产投资的偏好。加上社会上仍有大量的闲资至今未找到更好的出路，以至仍有大量资金源源不绝流入房地产市场。直到这些资金被消耗殆尽之前，政府都不容易阻止楼价上升。
在这种情况下，即使政府不断推出新辣招，亦无法阻止资金千方百计流入房地产市场。他们利用家庭中未有楼的成员买楼，扮首置客以回避印花税；以至新增的供应主要还是落在投资者的手里。
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26. 风险 2017-03-19 03:42:20
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好多砖家都话楼市见顶,各位不得不防,今年升一成系极限,再升多啲,政府必定再出招,加埋加息及供应量跟上,楼市风险愈来愈高.
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27. 孤注一掷 2017-03-19 10:27:35
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楼价上升,不断引诱居屋沽空物业等跌,此是人之常情,谁错谁对,难以下结论, 孤注一掷的沽售居屋为过去十年间制造了好多失误的等跌业主... 中原地产首席分区经理杨文杰表示， 鰂鱼涌康怡花园Q座中层3室，面积466方尺，2房间隔，景观开扬，以740万元易手，尺价15880元。据悉，买家属於外区用家，钟情物业就近地铁站，交通方便。原业主於1996年以300万元买入单位，持货21年，帐面获利440万元离场。
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28. 错与对 2017-03-19 10:59:07
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现在沽楼的人都是赢住先...没有错与对.
宋真宗时，契丹人大规模入侵，一时间危机四伏，宋朝上下人心慌慌。真宗召集群臣商量对策。大臣王钦若说：“契丹兵力雄厚，我们不能和他们正面发生冲突，只有求和，再送上金银珠宝和美女，契丹一定会退兵的。”宰相寇准反对：“还没有打，怎么就说著丧气话？依我看，不如我陪著皇上御驾亲征，可以鼓舞士气，这样我们一定会打胜的！”真宗采纳了寇准的建议，后来果然在澶渊获得大胜。 王钦若对寇准又嫉妒又恨。一次陪皇上赌博，王钦若趁机对真宗说：“赌博最危险的是一次将所有的赌本都压上，这样可能会输得精光。上次澶渊之战，寇准分明是将皇上作为赌本压上了，丝毫不顾及皇上的安危啊！”真宗听了这个比喻，立刻勃然大怒，不久便将寇准从宰相贬为陕州知府。 “孤注一掷”是倾其所有，冒险来决一胜负。 （出自《宋史．寇准传》）
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30. 亮剑 2017-03-19 12:51:34
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http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20170319/00202_001.html
小弟4~5年前预计2017年会出现以上景象，呢家真系畀我开口中，而更意想不到既系，我们三儍的预测，竟然完胜9成几以上「砖家」！
不少人估算错误系5年以上，请问他们有何面目见江东父老；同想上车既年轻人交代？
回忆我叫人唔好听「砖家」老点，拿拿淋上件百零万大西北，竟畀人「少到挞皮」，请问呢个系甚么世界？？
在几十年前，我有两个朋友在烟行做行街，他们每天的工作，系负责推着一到两架烟仔车去批发同送货。
嗰阵政府成日都会在财政预算案时一齐宣布烟仔税的加幅。
咁如果大家系报贩、 茶餐厅、士多同办馆，有烟仔零售嘅，请问你哋会点做？
我那两个在烟仔行做行街的朋友，定必在财政预算案公布前，以每天100大元「利诱」找我帮手推车、数烟仔及去银行入钱……因为那些零售商，会在财政预算案公布前，倾其所有尽量入货，以便在烟仔加税之后，赚其差价！！
政府使出15 %辣椒碎压抑「炒风」，亦有如此效果，因为大家都知道，「有买趁手、迟买贵几旧」呀老友!
真理越辩越明，在政府使出15 %辣椒碎之后，客观出来的效果，就系有「首置人头」，又有「多余现金」嘅投资者，在条件反射之下齐齐「恐慌性」入场，「 真正上车客」， 呢镬真系多得你政府唔少！
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31. 观众 2017-03-19 12:59:58
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亮剑神人，想请问在下意见，若小弟住翔龙两房，现在换翔龙三房好吗？ 今年楼市下半年走势又会如何呢？
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32. 亮剑 2017-03-19 13:46:18
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如果同屋苑三房与两房尺价有大幅折让，而你家庭又有实际住房需要，你又供得起的话，咁此乃千载难逢的换楼时机。 现在开始井喷，在升市中不要估顶！
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33. 观众 2017-03-19 15:12:33
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亮剑亮，翔龙两房和三房尺价今年初已快速拉近了，现在两房只比三房贵一千五百元左右！折让已不大。供就一定无问题，但要出售现自住再转按太太的收租楼才够首期运作，谂紧做吾做好。无论如何，谢剑兄意见。
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34. 地产人 2017-03-20 00:50:31
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冇盘卖,唯有走去做新楼,连细A都要做新楼,楼价大升之中!
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35. 恒常化 2017-03-20 10:07:38
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高水恒常化...
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36. 井 2017-03-21 14:47:00
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几年前一个英国教育界朋友在香港，问：「中国人喜欢将子女山长水远送来英国的寄宿学校，为什么不学我们寄宿学校的教育方法？英国的寄宿学校教育，不是可口可乐的方程式，不是英国导弹基地的机密，一切都公开。中国和香港许多官员访问英国，只要他们管教育政策，开口想参观，想学习我们的教育方式，我们都欢迎。中国人学了这套，在中国照办，中国家长可以省许多英镑和机票。我不明白。」「中国人只懂抄一个壳，」我当时答：「一切能触摸（Tangible）、而且有价格（Price）的壳物，像建筑物，都会抄，但不能触摸（Intangible）而与价值（Value）有关的，不知何故，就算你免费转送知识产权和原创方程式，都抄不了。」看看女特首候选人的家人，再看看她的「巧合」举动，未上任便能学到祖国精髓，无怪乎董伯伯要把你一抱入怀。
好多人仔女系外国,个口讲爱国,D钱系美国,
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37. 求教 2017-03-21 18:18:46
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亮剑神人，在下都想请教, 我已经有一层自住港岛3房, 想换到一个好d 嘅区分嘅3房, 例如西半山, 宜家买好唔好, 楼换楼. 如果宜家唔买, 系咪3 年后可能冇机会...
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38. 亮剑 2017-03-21 21:09:25
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各位，请不要叫我「神人」，其实呢家楼换楼，最好系细换换大，因为政府set好个平台「帮」大家「改善生活质素」。
不过请各位留意，港府为打压楼市，於2013年推出双倍印花税（DSD）辣招，有业主卖掉两个细单位「二换一」购入一个大单位后，向税局申请退税不果，早前提出司法覆核获判胜诉，可退还27万元印花税。税局不服提出上诉，上诉庭昨裁定，只有「一换一」的业主才可获退税，判税局得直，兼得原审与上诉讼费……我身边就有人换楼搞到头到痕。
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39. 支持者 2017-03-22 01:19:58
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市场的确系冇得下跌,讲紧升几多,可能10%至20%,香港人应该认清楼市走势!
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40. 求教 2017-03-28 11:00:42
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