地產博客 > 蔡志忠 返回
瀏覽人次:33749    回應:37
蔡志忠
2017年3月15日

樓市何時會見頂?

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  自從上月鴨脷洲地王誕生後,樓市起了極大變化,短短20天,樓價升了近5%。中原城市領先指數最新報148.67點,創出歷史高位,各位不要對此嘩然,升浪可能只是剛剛開始,下個月的指數很大機會突破150點,不信?大家等著瞧。

  前年中國海外拍得啓德地「港人港地」,樓面地價每呎約@5,300左右,外界認為不便宜;去年海航奪得啓德發展區另外3塊土地,樓面均價大約@13,500,市場覺得價格太高,失去理性;今年龍光天價出標勇奪鴨脷洲地王,樓面地價高達@22,000,破盡紀錄,人們由起初不敢相信,到了如今慢慢接受。

  今天中國海外已開始賣樓,也肯定可以賺大錢,而海航投得的高價土地,也由被人譏笑變為可賺取合理利潤,市場變化之快可謂峰迴路轉。那麼究竟龍光的鴨脷洲天價地皮,又可不可以力挽狂瀾、再下一城?這回筆者也有所保留,鴨脷洲的樓盤,即使是臨海而建,但每呎要賣@35,000,恐怕會是很遙遠的事。不過,中資大舉進軍香港地產市場,樓市已經確定了升勢。

首置者上車最後通牒

  面對如此局面,很多專家由原先看跌轉為看升。目前市況十分熾熱,無論一二手樓,價格均屢創新高。筆者再次提醒首次置業者,如果能力所及,務必把握最後買樓機會,若是能力不足,但有父母幫助,也要盡量爭取上車,這可能是最後通牒,為免長期淪為公屋居民,請綁緊褲頭,努力上游,成功買樓不僅關乎居住問題,也是創造財富的一條途徑。

  政府總是想打破人們對樓價只升不跌的預期,於是對樓市不斷加辣,然而換來的卻是相反效果。樓市真的一直在上升軌道,難道加息、加辣、增加供應和政治局勢等,都對樓市沒影響嗎?向來預測樓市甚準的著名分析師林一鳴也表示,樓市將於上半年見頂,直指香港樓價偏高,未來最少有2次至3次加息,當真正加息周期來臨時,買家就會因驚而卻步。

  至於新加坡忽然對樓市減辣,香港會否跟隨?筆者認為香港不但不會減辣,相反還會再度加辣。原因是什麼?就是當今年7月1日特首新上任,樓市就有新篇章,從現在到6月30日,香港樓價都在上升中,說不定到時已經升了近1成,而幾位候選人忙於競選活動,要等到他們之中的贏出者宣誓就職後,才可以提出加辣措施,換言之,樓市上半年處上升軌,下半年會被加辣喝停,至於樓價到時會否見頂後調轉向下?就要看加辣的幅度多少而定。

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. 阿丙 2017-03-15 12:20:40
講親最後通牒,都系搵笨!
有錢几時買唔到樓丫,正粉腸
而且袋入面即錢唔會咬人既
落佐訂買佐就真係講乜都冇用
2. 有道理 2017-03-15 12:28:05
蔡生講得有道理!上車者必須買樓!
3. 東成 2017-03-15 12:30:14

香港再加辣?我唔信!

"至於新加坡忽然對樓市減辣,香港會否跟隨?筆者認為香港不但不會減辣,相反還會再度加辣。原因是什麼?就是當今年7月1日特首新上任,樓市就有新篇章,從現在到6月30日,香港樓價都在上升中,說不定到時已經升了近1成,而幾位候選人忙於競選活動,要等到他們之中的贏出者宣誓就職後,才可以提出加辣措施,換言之,樓市上半年處上升軌,下半年會被加辣喝停,至於樓價到時會否見頂後調轉向下?就要看加辣的幅度多少而定。"

5. Tony lam 2017-03-15 13:50:28
話新特首上場一定做大龍鳳、咁而家仲中個頭埋去  ? 

老表放煙花、攪㷫個party、有貨嘅拍哂手等收籌、冇貨嘅㷫到上心口、砂炮都執件揸喺手。
6. 東方竹 2017-03-15 15:52:13
樓市上半年升10%很正常,根本冇樓買,宜家冇人放盤,下半年林鄭必定加辣,不過都係暫時將樓價穩定落來,治標不治本.
7. 風險高 2017-03-15 18:26:05
上半年大升10幾個巴仙,下半年政府出辣招+加息,樓市泡沫大風險爆破,樓市一定冧了!
8. 的時候 2017-03-15 21:16:58


當樓價上升的時候叫人買樓是不智的行為!!!如果實力不足的人追逐買入,而又無法供完未來的負債,就會產生悲慘的後果...如果大家都在恐懼中驚慌失措的時候買樓房,情況又不同,因為都是跳樓貨,又便宜,又抵買...



9. 地產人 2017-03-16 02:52:23

市場熾熱,大家年輕人更加難上車了!

[面對如此局面,很多專家由原先看跌轉為看升。目前市況十分熾熱,無論一二手樓,價格均屢創新高。筆者再次提醒首次置業者,如果能力所及,務必把握最後買樓機會,若是能力不足,但有父母幫助,也要盡量爭取上車,這可能是最後通牒,為免長期淪為公屋居民,請綁緊褲頭,努力上游,成功買樓不僅關乎居住問題,也是創造財富的一條途徑。]

10. 舊文共享 2017-03-16 08:35:00
7. 亮劍 2015-06-17 16:30:47

不少楼評成日將香港呢家既楼市同 97 來比較,但呢家同 97年最大的分別有以下幾点:


首先我要講係 97 年最大檸樂的是,嗰陣不少人本想短炒,根本上佢哋由 day one 開始,就無想過找銀行上會,或可以講佢哋想上,都無銀行肯借錢畀佢哋,咁當轉角市出現,呢批投機者唯有不問價蝕讓。

在呢塊骨牌被推倒後,才是一連串骨牌效應,根本果陣楼價崩潰的主要原因係:

1 私楼價遠超合理水平

2 不少投資者借到盡。

3 按息過高,業主每個月都要補貼租客。

4 政府盲目幫助不應買楼的人上車。

5 不少發展商借貸過度,貨多錢少。 


但呢家就係:

1 私楼衡平比只是 1.2,仲處於合理水平。

2 绝大部分業主及投資者都無借到盡。

3 按息超低,收租佬每個月都有正現金流,可以戰養戰。

4 政府表面幫助低下階層上車,但實情係將他們拒於門外。

5 發展商學精咗,借貸比率好合理。 



其中第四点「政府是否幫倒忙」最值得深入討論!


「據差估署樓價指數,2009 年以前的細單位價格一直排行在五類住宅中最低,以 2004 年 6 月為例,細單位價格指數只有 69.7,大單位卻是 106.3(均以1999年為100,下同)。

但自 2009 年起細單位的價格便快速爬升,至 2013 年 11 月細單位的價格指數更橫越四線,榮升為五類指數中最高,最新(4月)細單位指數為 325.7,而大單位的指數只有 284.5,即細單位樓價在過去 12 年間升了 4.5 倍,而大單位同期只升了 2.8 倍。


若以升幅比較,1999 至 2008 年間細與大單位價格的年度升幅差為 -5%,期間絕大部份時間細單位的價格升幅比豪宅的低;但 2009 至 2015 年間,兩者的差為 +9%,即期間細單位樓價升得比豪宅快,且升幅有拾級擴大之形,明顯轉勢。


首先,時間上這趨勢與辣招時間表相當脗合,有理由相信這趨勢是與辣招有關,譬如收緊按揭成數和壓力測試等要求,逼令需求走向細價樓,愈升愈勇。


但市面細單位的供應非常有限,皆因過去二十年,住宅供應主要集中中型單位,現時的細單位總數只有約三十五萬五千間,約佔全部住宅樓宇的三成,去年只新建了 2,160 間細單位,難以滿足政策引導的新需求。


相反,一直以來,拆樓的主要對象大多數為細單位(唐樓格式),去年差不多拆了 1,300 間,佔全年拆樓(住宅)數量的一半有多,亦抵銷了新建細單位的六成。


加上自由行政策和非本地人士來港政策從 2004 年起施行,大量市區的細單位被改裝為賓館或者宿舍,令問題進一步加劇。 」


以上資料係小弟抄自香港中文大學地理與資源管理學系副教授姚松炎博士的文章。 


…………直到呢家,終於有學者指出政府為何攪到一鑊粥,都不能為楼市降溫。 

我亮剑只是蛋散,無姚副咁多數據喺手,不如呢家我用自己朋友圈子個案來解釋呢個七下七下打房方案。 


在 2010 年中,A 君因老豆的遺囑攪掂,可分倒老豆的遺產幾仟個,佢每個兄弟都有錢分,每人可攤佔仟零万左右,但因為政府收緊「豪宅」按揭及加 SD,咁佢唯有整一件太古城自住及一件康怡收租,其他買下股票。


在2011年中,B 君因為阿仔要結婚,佢本想將自住太古 675 賣走套首期,換間同區仟零呎,但因為有打房政策,焗一開二買兩個Tko 兩房。


2013 年C君有小朋友要升小學,他本想將東區單幢兩房換西半山叁房,以方便D细路返学,但因為果陣出咗加強版 SSD,所以一動不如一静,佢只係將用來换楼既兩球幾入件沙一395,再租畀大陸學生幫手去供楼。 


2014年D君退休,夾埋老婆私己都有成仟個,本想話換件红山享受下,但原來入紅山要成兩仟幾個首期呀,講真佢無奶油將成副身家押晒喺自住楼度,咁佢唯有降低享受,继續住城市花園,然後將仟零個去抽納米楼,做其包租公。 


其實你有1球美元流動資產,真係唔好大大聲,因為香港成 20 幾萬個家庭有呢個能量呀。


但因為港幣經量化寬鬆後,又經金管局打壓,你得球零美元流動資金,原來根本上唔件似樣少少嘅「真豪宅」,但上唔倒真正豪宅,呢 20 幾万個「有錢人」,可退而求其次,上幾件納米做收租佬喎。 


你得壹佰幾拾,自不然要揸頸就命,有乜上乜啦!

但當你有M幾兩M美元流動資金,咁你就可以選擇買股票、買債券、換豪宅、買細码楼收租……

政府既然話買豪宅有原罪,咁人家咪搶纳米楼畀你睇囉。

11. 未必是福 2017-03-16 09:12:41


在香港,淪為公屋居民,是一種幸運,代表一生無懮無顧慮,享受廉價租金福利終生世代人無懮,.....

現在才去追樓的人根本是思維思索遲鈍過人的類別, 現在沒樓之人,大多數是等跌一族群......追到未必是福.



12. 新界仔 2017-03-16 09:23:51

To 5樓 Tony,

句句押哂韻, 又正又抵死.!

13. 亮劍 2017-03-16 09:50:58
鴨脷洲臨海地,有人話平均呎價要賣成3xK才能取得「合理利潤」,但小弟同發展商計計数,其實大陸佬不傻。 

這個項目地價連建築成本,大約要215億,攤分來計,每尺成本要28K楼上,比較呢家附近南區 。左岸及貝沙灣,分層只是2xK左右,橫睇掂睇好似蝕硬。

但我要指出呢幅地呈長方形,海岸線好長,理論上起十間八間,每件幾千呎起碼既臨海有前後花園的獨立屋不成問題。

而幾幢 apartment 頂層整天池屋,最低兩叁層做附有大平台的特色單位,乃指定動作。

我估計上述單位大約佔成個項目(76.21萬平方尺)中的六分一,咁即係约12.7萬平方尺。

我又參考南區 。左岸及貝沙灣同類,即擁有遼闊海景單位的成交,做4xK甚至50K以上無走雞!

呢家當平均50K實尺計,賣12.7萬尺楼面面積,單單係這些單位就是63億幾。

加埋其餘分層單位,約63.5萬平方尺,又係參考同區南區 。左岸及貝沙灣,每尺可賣倒25K,咁即分層單位總計可收到158億幾。

兩類單位總共可以有221億多的銷售額,起碼可以做到坐和望贏。

如果豪宅楼價在呢一個基礎上升一成,那就係大陸發展商的利潤。
14. 其價值 2017-03-16 10:12:28



鴨脷洲臨海地,未來是供給未來公主,貴族,權貴,暴發戶的用途,必有其價值...不需要本專欄的小人物擔憂的...



16. Tony lam 2017-03-16 19:28:28
分析…多到你頭暈、理論…似足玄學、任佢噏、我地唔夠quali去理解。

草根做買賣、冇人吼時就四圍貢、睇啱又買得起就啅、多人起哄又爭排隊時、就攞D貨出嚟吊高派、滾水都可以變上湯、成日咁得閒…原來因為讀得書少。
17. 不知不覺 2017-03-16 20:44:36



樓市見頂是在不知不覺中進行, 當你負債重時就是見頂時, 當你需要資金周轉時就是見頂時, 當你手持300億資金不想與人爭奪貴價貨時, 就是安排短暫見頂安排時機, 在人們的恐懼的沽貨變現時, 就可以鋤價買到便宜物件......所以不同的人群有不同的見頂的理解.



18. 十郎 2017-03-16 21:00:35


      論到讀得書少,就無人及我!哈哈哈!

19. 讀得輸少 2017-03-17 07:47:58


在投資市場最重要要讀得輸少...懂得輸少.



20. to 5/f 2017-03-17 08:15:00
收皮啦AA,冇貢獻既廢柴行業
21. Tony lam 2017-03-17 12:35:47
讀得書少…識少D字、冇條件理解D馬經佬理論、一拳一腳憑直覺往死裡打、一膽~二力~仲使乜鬼嘢~假功夫、唔識書=唔識輸…哈哈!又學到嘢 !
22. 東成 2017-03-17 17:52:06

亮劍睇市準過林一鳴!  

[政府總是想打破人們對樓價只升不跌的預期,於是對樓市不斷加辣,然而換來的卻是相反效果。樓市真的一直在上升軌道,難道加息、加辣、增加供應和政治局勢等,都對樓市沒影響嗎?向來預測樓市甚準的著名分析師林一鳴也表示,樓市將於上半年見頂,直指香港樓價偏高,未來最少有2次至3次加息,當真正加息周期來臨時,買家就會因驚而卻步。]

23. 風險 2017-03-18 01:53:30
家講樓市風險專好高,就嚟爆煲,希望跌二三成,如果唔係年輕人難買樓上車.
24. 井 2017-03-18 10:29:39
畢打街A&F日前結業,工人在舖位清場。 

中環畢打街A&F可算見證香港零售起落,2012年呢間美國潮牌來港開業,搵嚟多名肌肉型男落舖,引來全城哄動,剛過去星期六佢已經靜悄悄結業,噚日華華經過見到工人清場,真係此一時彼一時。 

A&F喺2012年以月租700萬元,租落畢打街2.56萬方呎舖位,令市場譁然,但公司舊年底決定提前退租,近日正式結業。據瞭解,業主打算執一執個舖位,因應市場需要重新招租。 
25. 不容易 2017-03-18 23:52:26


C觀點: 施永青


政府自誇,辣招已成功地把外來買家及本地投資者都已排除出市場,用家入市已不用擔心機會被攤薄,而且可以有較多的選擇,但真正的情況是否這樣呢﹖

對那些沒有富爸爸扶助,要靠工資積累作首次置業的新一代來說,政府的自誇只是證明政府對新一代的處境完全不了解。這幾年來,無論政府盡了多少努力,樓價仍是不斷進一步與新一代的購買力脫節。對新一代來說,置業只是變得愈來愈遙遠,成家的希望已愈來愈渺茫,無論政府把辣招說得多厲害,最多亦只是減慢了樓價上升的速度,而沒法令樓價出現顯著的跌幅。現實是最近樓價依然是屢創新高,升速遠遠快過工資的增長。

出現這種情況的原因,是國際投資市場的大環境,仍然未能改變資金擁有者對地產投資的偏好。加上社會上仍有大量的閒資至今未找到更好的出路,以至仍有大量資金源源不絕流入房地產市場。直到這些資金被消耗殆盡之前,政府都不容易阻止樓價上升。

在這種情況下,即使政府不斷推出新辣招,亦無法阻止資金千方百計流入房地產市場。他們利用家庭中未有樓的成員買樓,扮首置客以迴避印花稅;以至新增的供應主要還是落在投資者的手裡。


26. 風險 2017-03-19 03:42:20
好多磚家都話樓市見頂,各位不得不防,今年升一成係極限,再升多啲,政府必定再出招,加埋加息及供應量跟上,樓市風險愈來愈高.
27. 孤注一擲 2017-03-19 10:27:35


樓價上升,不斷引誘居屋沽空物業等跌,此是人之常情,誰錯誰對,難以下結論, 孤注一擲的沽售居屋為過去十年間制造了好多失誤的等跌業主...

中原地產首席分區經理楊文傑表示, 鰂魚涌康怡花園Q座中層3室,面積466方呎,2房間隔,景觀開揚,以740萬元易手,呎價15880元。據悉,買家屬於外區用家,鍾情物業就近地鐵站,交通方便。原業主於1996年以300萬元買入單位,持貨21年,帳面獲利440萬元離場。



28. 錯與對 2017-03-19 10:59:07


現在沽樓的人都是贏住先...沒有錯與對.


宋真宗時,契丹人大規模入侵,一時間危機四伏,宋朝上下人心慌慌。真宗召集群臣商量對策。大臣王欽若說:“契丹兵力雄厚,我們不能和他們正面發生衝突,只有求和,再送上金銀珠寶和美女,契丹一定會退兵的。”宰相寇準反對:“還沒有打,怎麼就說著喪氣話?依我看,不如我陪著皇上御駕親征,可以鼓舞士氣,這樣我們一定會打勝的!”真宗採納了寇準的建議,後來果然在澶淵獲得大勝。

王欽若對寇準又嫉妒又恨。一次陪皇上賭博,王欽若趁機對真宗說:“賭博最危險的是一次將所有的賭本都壓上,這樣可能會輸得精光。上次澶淵之戰,寇準分明是將皇上作為賭本壓上了,絲毫不顧及皇上的安危啊!”真宗聽了這個比喻,立刻勃然大怒,不久便將寇準從宰相貶為陝州知府。

“孤注一擲”是傾其所有,冒險來決一勝負。

(出自《宋史﹒寇準傳》)

30. 亮劍 2017-03-19 12:51:34
http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20170319/00202_001.html 


小弟4~5年前預計2017年會出現以上景象,呢家真係畀我開口中,而更意想不到既係,我們三儍的預測,竟然完勝9成幾以上「磚家」!

不少人估算錯誤係5年以上,請問他們有何面目見江東父老;同想上車既年輕人交代?


回憶我叫人唔好聽「磚家」老點,拿拿淋上件百零萬大西北,竟畀人「少到撻皮」,請問呢個係甚麼世界??


在幾十年前,我有兩個朋友在煙行做行街,他們每天的工作,係負責推着一到兩架煙仔車去批發同送貨。


嗰陣政府成日都會在財政預算案時一齊宣佈煙仔税的加幅。


咁如果大家係報販、 茶餐廳、士多同辦館,有煙仔零售嘅,請問你哋會點做?


我那兩個在煙仔行做行街的朋友,定必在財政預算案公佈前,以每天100大元「利誘」找我幫手推車、数煙仔及去銀行入錢……因為那些零售商,會在財政預算案公佈前,傾其所有盡量入貨,以便在煙仔加税之後,賺其差價!!


政府使出15 %辣椒碎壓抑「炒風」,亦有如此效果,因為大家都知道,「有買趁手、遲買貴幾舊」呀老友! 


真理越辯越明,在政府使出15 %辣椒碎之後,客觀出來的效果,就係有「首置人頭」,又有「多餘現金」嘅投資者,在條件反射之下齊齊「恐慌性」入場,「 真正上車客」, 呢鑊真係多得你政府唔少!

31. 觀眾 2017-03-19 12:59:58
亮劍神人,想請問在下意見,若小弟住翔龍兩房,現在換翔龍三房好嗎?
今年樓市下半年走勢又會如何呢?
32. 亮劍 2017-03-19 13:46:18
如果同屋苑三房與兩房尺價有大幅折讓,而你家庭又有實際住房需要,你又供得起的話,咁此乃千載難逢的換樓時機。
現在開始井噴,在升市中不要估頂!
33. 觀眾 2017-03-19 15:12:33
亮劍亮,翔龍兩房和三房呎價今年初已快速拉近了,現在兩房只比三房貴一千五百元左右!折讓已不大。供就一定無問題,但要出售現自住再轉按太太的收租樓才夠首期運作,諗緊做吾做好。無論如何,謝劍兄意見。
34. 地產人 2017-03-20 00:50:31
冇盤賣,唯有走去做新樓,連細A都要做新樓,樓價大升之中!
35. 恆常化 2017-03-20 10:07:38


高水恆常化...

圖表用途道瓊斯工業平均指數 (^DJI)


36. 井 2017-03-21 14:47:00
幾年前一個英國教育界朋友在香港,問:「中國人喜歡將子女山長水遠送來英國的寄宿學校,為什麼不學我們寄宿學校的教育方法?英國的寄宿學校教育,不是可口可樂的方程式,不是英國導彈基地的機密,一切都公開。中國和香港許多官員訪問英國,只要他們管教育政策,開口想參觀,想學習我們的教育方式,我們都歡迎。中國人學了這套,在中國照辦,中國家長可以省許多英鎊和機票。我不明白。」
「中國人只懂抄一個殼,」我當時答:「一切能觸摸(Tangible)、而且有價格(Price)的殼物,像建築物,都會抄,但不能觸摸(Intangible)而與價值(Value)有關的,不知何故,就算你免費轉送知識產權和原創方程式,都抄不了。」
看看女特首候選人的家人,再看看她的「巧合」舉動,未上任便能學到祖國精髓,無怪乎董伯伯要把你一抱入懷。

好多人仔女係外國,個口講愛國,D錢係美國,
37. 求教 2017-03-21 18:18:46

亮劍神人,在下都想請教,

我已經有一層自住港島3房, 想換到一個好d 嘅區分嘅3房, 例如西半山, 宜家買好唔好, 樓換樓. 如果宜家唔買, 係咪3 年後可能冇機會...

38. 亮劍 2017-03-21 21:09:25
各位,請不要叫我「神人」,其實呢家楼換楼,最好係细换換大,因為政府set好個平台「幫」大家「改善生活質素」。

不過請各位留意,港府為打壓樓市,於2013年推出雙倍印花稅(DSD)辣招,有業主賣掉兩個細單位「二換一」購入一個大單位後,向稅局申請退稅不果,早前提出司法覆核獲判勝訴,可退還27萬元印花稅。稅局不服提出上訴,上訴庭昨裁定,只有「一換一」的業主才可獲退稅,判稅局得直,兼得原審與上訴訟費……我身邊就有人換楼搞到頭到痕。
39. 支持者 2017-03-22 01:19:58
市場的確係冇得下跌,講緊升幾多,可能10%至20%,香港人應該認清樓市走勢!
40. 求教 2017-03-28 11:00:42
多謝亮劍兄嘅意見.