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地產新聞
油塘地呎價低見3310元「執死雞」
(文匯報) 2018年9月14日
首幅標價全公開住宅地 地價高低差近2倍

香港文匯報訊(記者 黎梓田)自上月中資財團保利以33億元投得油塘高超道地皮,地政總署昨日以不具名方式公開其餘9間財團投標金額,是政府實施公開入標價措施以來的首幅住宅地,入標價由11.8億元至32.89億元不等。中標財團僅以「鼻位」之差奪得地皮,中標價較第二標僅高出0.34%。另有發展商以最低的11.8億元入標圖「執死雞」,每呎樓面地價低至約3,310元,較中標價相差接近兩倍。

油塘高超道地皮於8月份截標,當時獲得10個財團入標競投,並以港資為主,地皮最終由中資財團保利置業旗下的Ace Alliance Development Limited以33億元奪得,批租期為五十年。按項目可建樓面面積的約35.65萬方呎計算,每呎樓面地價9,257元,接近市場估值下限的1萬元,而該呎價更自2016年後,首次錄得市區住宅地每方呎樓面地價低於1萬元,創市區住宅地皮樓面地價近兩年新低。

頭三標標價「叮噹馬頭」

事實上,第二標入標金額亦相當進取,投標金額為約32.89億元,與中標價相差約1,111萬元,差距約0.34%,而每方呎樓面呎價的9,225元亦相當接近中標樓面呎價,每方呎僅差32元。而第三標投標金額為32.82億元,與第二標及中標價分別低約0.21%及0.55%,頭三標標價「叮噹馬頭」,競爭激烈,亦反映出發展商對該地皮的「心水價」。

此外,其餘財團出價均偏離市場下限甚遠,有財團更以「執雞價」的11.8億元入標, 每呎樓面地價低至約3,310元,與中標價相差約1.8倍。該地皮共收10份標書,入標財團包括長實、新世界、信置、恒地、新地、會德豐、嘉華國際、建灝地產、寶庭重建等。

上述批出的地皮,毗鄰為港鐵油塘通風樓,賣地章程顯示,地皮的地盤面積約3.9612萬方呎,預計可建樓面面積上限約35.65萬方呎,當中私人住宅樓面不多於約29.71萬方呎,料可提供約480個單位,項目最低3層估計可提供約5.94萬方呎商業樓面。

翻查資料,對上一幅市區住宅地每方呎樓面地價低於1萬元的地皮,為會德豐於2016年11月投得的觀塘茜發道地皮。當時會德豐以63.88億元投得該地皮,以最高可建樓面面積約82.65萬方呎計,每方呎樓面地價為7,729元。

項目建築成本難以估計

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為,油塘高超道地皮首三個投標金額相當接近,反映地價屬於市價,但亦不排除有發展商打算以執死雞的心態投地,故出現最低投標金額與中標價落差大的情況。另外,該地皮須先在現有通風樓之上興建大型平台,同時在進行地基工程時,又涉及改動現有鐵路設施及重置等複雜工程,建築成本難以估計,因此發展商出價貼近市場估值下限亦是合理。