屋變質變？

　　立法會秘書處最近公布了一份「自置居所對香港社會經濟的影響」的研究簡報，內容主要是97回歸後的自置居所情況。

　　研究簡報指出了幾個重要數據：（1）回歸以來，租和買屋住戶的數目變化；（2）租和買屋住戶的背景變化；（3）買賣住宅的資金來源；（4）物業與貧富的關係。以上幾點都值得大家深入分析和留意，筆者分日與讀者談談。

　　一、回歸20多年來，香港建屋數目有很大變化。1997年至2004年，年均有6.2萬個新單位，新增自置居所戶數是26.4萬戶，新增自置居所比例是54.3%。2005年至2011年，年均是2.6萬個新單位，新增自置居所戶數是9.4萬戶，比例是53.3%。2012年至2019年，年均是2.9萬個新單位，新增自置居所是4.5萬戶，比例是49.8%。自置居所實數和比例都大幅下降。

　　不少社會學家的研究指出，自置居所比例高的社會，基本上會是一個以中產和知識分子為主的社會，因為收入穩定，有自置物業，社會也會相對穩定；其次是居所屬於自己的，居住時間比較長，會對大廈、屋苑和社區設施關心度高，令屋苑和社區保持高水平管理。

　　現時不少富裕的經濟體系，自置居所比例約是六成，歐盟是69%，美國是63%。在亞洲，南韓是59%，日本是61%，台灣是85%，新加坡是90%，香港是51%。香港是富裕城市，人均生產總值近5萬美元，但自置居所比例卻嚴重偏低，這是放棄了一個可以穩定社會的因素。

　　二、回歸後這20多年來，自置居所住戶的類別，也有很大的變化。35歲以下業主由22.1%減至7.6%，60歲以上業主由21.4%升至41.2%，退休人士業主由16.5%升至29.5%，曾接受高等教育人士業主則由20%升至37.8%，而業主戶平均收入由2.2萬元升至3.5萬元。

　　這些數字反映了自置居所的階層，由年輕人（35歲以下）大量移向長者和退休人士。當年尚能有22.1%年輕人有能力置業，現在是下降了六成。而當年中年置業的，現在已是長者或退休人士，加上曾接受高等教育的人，這些群組則是倍增。

　　數據顯示香港年輕人的置業能力急劇下降，這就難怪近年有不少年輕人大呻居住難，也難怪有年輕人認為努力有何用？努力之後，連買一個基本居所也無能為力，這也反映20多年來薪金的增長遠遠低於物業價格的增長，令打工仔望樓興嘆，也令年輕人對社會失望！