《8014金融大爆破》作者、去年2月已預測股市及樓市面臨「清算日」的資深投資者Dr. Ng，本周再次接受專訪。他認為中美貿易戰將持續多年，衝擊內地及本港經濟，本港就業情况因此惡化，打擊港人的買樓能力及意欲，加上估計大量北水將班資回朝，撤離香港，沽貨變現將加劇樓市跌勢，故他預測本港住宅樓價最多可以下跌60%至70%；而他個人目前亦沒有持有任何本港物業，「我的實際行動證明自己真的看淡樓市」。
記者在《Money Money》137期（去年2月26日出版）封面故事首次訪問Dr. Ng，當時美國10年期債券孳息率逼近3厘，而Dr. Ng指出，由聯儲局2009年量寬（QE）買債向市場泵水造成的金融及經濟亂象已經接近「清算日」，美息將會急升，勢對股巿、樓巿等造成衝擊，建議持盈保泰，盡量持有現金，而他本人則已買入受惠息口上升的浮息債。
該訪問見報後，美國10年債息曾在去年10月升至約3.25厘後始回落，昨日報約2.7厘，而恒指在去年1月底率先見頂後，港樓及美股於下半年亦開始回落，可見Dr. Ng當時測市準確。Dr. Ng的著作《8014金融大爆破》，8014乃是將近代4個金融危機的年份數字加在一起，即1997＋2000＋2007＋2010＝8014，意為即將或已開始的金融危機，殺傷力等同上述4次危機的總和或更甚，而8014的諧音亦猶如「發完實死」。
言行一致 個人沒持有港樓
Dr. Ng去年10月23日以「樓價最恐怖會跌七成」為題在傳媒發表文章，列出美國聯儲局持續加息及中國被全世界圍堵等八大不利因素，料本港住宅樓價最多可以下跌60%至70%，堪稱全城最看淡港樓的分析，該文章在網上亦惹起廣泛討論。
正修讀特許金融分析師第三級考試（CFA Level 3）的Dr. Ng，本周一在銅鑼灣禮頓山豪宅會所再接受專訪時表示，他近月發表看淡樓市的觀點，是經過細心分析的由衷之言，而目前他亦沒有持有任何本港物業，可見公開言論與個人投資部署屬一致。Dr. Ng又透露，去年下半年他已沽清浮息債，現時揸重現金及黃金，更向記者出示資料，顯示目前在私人銀行敘做1年期美元定期，息率高達3.48厘，利息收入料足夠繳付豪宅租金有餘。
美國去年7月起先後向500億美元及2000億美元中國產品分別徵收25%及10%關稅，以貿易戰作把柄收拾中國，Dr. Ng透露，他今次預測樓價大跌，主要基於中美對峙將戳破內地經濟泡沫的假設。「自從中美兩國開打貿易戰後，對內地經濟帶來重大不利影響，近日公布的內地經濟數據，包括經理人採購指數（PMI）、工業生產利潤及零售銷售均並不理想，尤其是高端消費下滑嚴重，而我相信這只是經濟轉壞的開始，因為大家也知道貿易戰並非未來一兩年便會打完，不論徵收10%或25%關稅也好，對內地毛利率偏低的製造業也帶來很大打擊，若民企及外資工廠老闆因此決定將廠房搬離中國，在供應鏈環環相扣的情况下，搬廠會帶來連鎖效應，隨着廠房一家又一家逐步撤離，很多工人也會失去工作。
「過去10年中國經濟增長是由樓市興旺製造出來的，過程中政府在農村向農民收購大量土地後再轉售予發展商興建住宅，這樣做美其名是『城鎮化』，卻為日後社會問題埋下伏線，因為當目前在城市工作的農民工日後被工廠裁退後，他們回到農村可能已無地可耕，如何謀生也是問題。另外，近年內地一二線城市樓價之高，不少家庭是集合多名家庭成員的財力聯名才可勉強買樓，假如隨着內地經濟轉差及樓價下跌，其中一名家人又失業難以供樓，便可能出現斷供及負資產的情况，影響銀行資產質素，一環扣一環，拖累經濟進一步下滑。」
盜竊知識產權若屬實 不利華科技發展
有分析認為，中國經濟近年已轉型至由科技創新引領增長，減少對出口的依賴，故可緩衝中美貿易戰的衝擊，但Dr. Ng指出，根據美國政府的說法， 中國歷年來以不同方式盜竊美國及其盟友的知識產權，是中國科技高速發展的最重要原因，他認為若美國的指控屬實並且日後阻止中國再這樣做的話，對中國科技發展將帶來重大不利影響，「盜竊是最容易的，因為這樣做不需要自己花長時間研發也可以取得科技成果，而有些人相信，如果日後不可以再盜竊，中國科技很難再高速發展」。
美國副貿易代表格里什（Jeffrey Gerrish）本周率團訪華，與中國副總理劉鶴為首的代表團會面，磋商中美貿易戰的可能停火安排。Dr. Ng分析，雖然中美兩國可望達成某些協議，例如中國向美國增加採購大豆等農產品，但他認為，美國最顧慮的三大問題，一是中國盜竊美國知識產權，二是中國強迫美國在華企業技術轉移，三是要求中國跟着美國的意願改革世界貿易組織達至公平貿易，即使是次兩國能夠就此達成協議，美國也需要一段時間觀望中國是否落實協議，「所謂『你有張良計、我有過牆梯』，即使文字可以寫到天花龍鳳，但亦一定有漏洞」。Dr. Ng相信，美國現已向中國徵收關稅規模會維持，藉此「鍊住中國條頸」，再觀察上述三大問題有否改善，故內地經濟增長難免持續放緩。
內地空殼公司撤港 甲廈住宅租金受壓
近年本港及內地經濟聯繫愈來愈緊密，內地資金對本港樓市的影響力亦愈來愈大，既然Dr. Ng認為中國經濟將受貿易戰重擊，故他預測本港經濟及樓市亦會被拖累大跌，「本港的進出口很大程度來自中美貿易互動，若日後中國對美國出口大減，對本港貿易及物流公司均有很大不利影響，這樣的話，香港經濟便會開始下滑，失業率亦開始上升。另外，過去一段時間很多內地企業來港開設空殼公司，因此將很多資金調來本港，聘用大量內地員工，並且租用不少甲級寫字樓，但這類公司普遍沒有實質業務，隨着內地經濟出現問題，我知道有些內地公司已在收縮業務，例如本來租用寫字樓由3層變1層，並且將部分員工調返內地，令本港寫字樓及住宅的需求均減少，結果是空置率上升，租金及估值掉頭下跌」。
Dr. Ng又說，過去不少內地富豪買入本港豪宅，推動樓價升浪，「香港樓其實是內地人炒起而已」，惟隨着目前內地經濟下滑，他相信內地人若有需要班資回朝，可能出售港樓變現，北水沽貨亦會增加港樓下跌壓力。
明報記者：葉創成
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實筆者早有預言，香港整體樓市不振，中小企業倒閉潮即將來臨，許多打工仔也將丟掉飯碗，這些都是事實。然而，經濟萎縮影響的是工商舖市場，當然還有大價樓巿場，因此凡是甲廈、舖王、豪宅，今年都暫時别碰；至於中小型住宅，那是另外一個市場，一個剛性需求強勁的市場，香港的居住問題長期解決不了，就是源於房屋長期供不應求。
