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美國減息對香港樓市有何影響
瀏覽人次：24572    回應：12

美國減息對香港樓市有何影響

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2020年3月7日

　　上星期美聯儲局突然減息，有記者問是否有利香港樓市。是否有利我不敢說，但最少唔會不利香港樓市，倘若美聯儲局加息，一定不利香港樓市。老實說，香港樓市對加息是很敏感，倘若加息1%，樓價有機會下跌10%。記者覺得很奇怪，點解美國減息對香港樓市沒有影響，加息則令到樓價下跌。其實，話又不能這樣說。雖然香港沒有能力跟美國減息，匯豐表示保持利率不變，但始終是一個好消息，就是香港暫時不會加息，這是很重要。

　　無可否認，利息升跌對香港樓市影響很大，但現在不是主要原因，而是香港經濟轉壞。經濟轉壞原因是要到社運以及新冠肺炎疫情影響，尤其是現在，疫情令香港要封關自保，封關代表關了經濟運行的引擎，短時間重啓還有望回復以往狀態，但長期封關，香港經濟就會跌入谷底，金融中心地位就會被其他地方取代，樓價自然會下跌。現在大家不應該關注利息升跌，而是幾時解除封關。

美國減息對香港樓市有何影響
1. 講得啱
2020-03-07 10:45
「現在大家不應該關注利息升跌，而是幾時解除封關。」博士講得啱👍
2. Philip wong
2020-03-07 10:47
阿爺對重啟運作信心滿滿，每年两次的廣交會，將如期四月十五日在廣州開幕，國內工廠也相繼复工，經濟引擎正在Full Turbo追趕，倒是香港人，由於去了大陸，回港仍要隔離，好多國內有經濟活動的，基本上按兵不動，什麼時候可以解封，港府必須要在尋求社會共識，這個關，封時不難，解時不易，有人怕事，有人沒有大局觀念，有人逢中必反，還有政棍嘩眾取寵，以港政的能力，唔使問阿貴，又係大吵一場。
3. 乜春
2020-03-07 11:15
好多人以爲，疫情過後香港經濟就會迅速復甦，就好似2003年“沙士”，樓市谷底反彈。佢地忽略一樣好重要因素，當年香港起死回生，全靠自由行，令香港經濟急速轉型，由靠轉口賺外匯，轉變成以服務爲主要收入來源，賺遊客錢去支撐其他行業。到訪香港遊客，由當時約每年一千萬急增到前年的每年五千幾萬，其中八成來自內地。
不過香港經歷過爭取獨立、暴動“驅蝗”之後，你以爲仲有無呢支歌唱？讀下伊索寓言《農夫與蛇》的故事吧！
4. 乜春
2020-03-07 11:31
每年五千幾萬遊客係個咩概念？假設每人消費一萬蚊，就係每年五千幾億；八成就係四千幾億，除以香港七百萬人口，即係每人每年收入少咗五萬幾六萬蚊，兩人家庭就少咗十萬以上。香港一般家庭每年供樓都係廿萬左右，你話有冇影響？仲有經濟元素係一環扣一環互相影響，冇咗遊客唔止同旅遊業相關行業死，佢地死咗，服務佢地嘅行業都唔掂，咁香港經濟又點復甦？
今次真係會“攬炒”，估唔到班黑衣完成唔到嘅任務，由病毒幫佢地完成，係咪好諷刺呀？哈哈
5. 愛國愛港
2020-03-07 11:48
本來房產能夠保值，在這個長期超低利率的年代，各國政府濫發貨幣，房產當是優質的保值投資，然而，由於樓市是不動產，高度依賴房產位於的城市制度是否健全，城市的宜居度能否長期得到保障，過去香港依賴良好法治，司法獨立，官員廉潔，言論自由及與國際制度看齊等因素，令香港的城市宜居度相對高；但因沒有民主機制，政府施政毫無制約，城市的制度變得非常脆弱，一場疫症反映沒有言論自由對防疫的禍害，在封關一事上充分反映在沒有制約的政府管治下，人民的下場是如何的悲哀！房產的價值在於城市能夠吸引優秀人才，對該城市有歸屬，作為該城市公民而感到自豪。在一處沒有自由和安全的城市，當性命難保，快樂難求，房產的價值就只剩下磚頭的價值了。
6. 龍虎豹
2020-03-07 11:51
樓市唔係咁易捉摸，唔使講其他，就回看這網站歷年專家/讀者的留言，對比下現實世界的發展，就清楚晒。

一句講晒，路係自己揀。
7. MT
2020-03-07 11:54
現在大家關注的不是利息，而是入息，保唔住份工就利息幾低都無用
8. 雲在青天水在瓶
2020-03-07 12:48
美國聯儲局突然減息1/2釐，金融市場並沒有給予正面的反應，道指首日高開低收，跌近800點，說明市場對經濟前景的憂慮揮之不去。

美國減息，直觀來說，對包括香港樓市在內的資產價格有正面影響。但仔細分析又感覺利好有限，至少中短期不明朗。這可從以下幾個方面去觀察細思：

1）美聯儲局的上一個加息周期，是2015-2018年，共加息9次，期間，匯豐銀行只在2018年9月28日加過一次息0.125。即是說，美國加息時，香港沒有跟加，現在美國減息，香港也就沒有條件跟減。所以現階段，美國減息，不會是香港樓市的利好因素，即使有，也只是心理上的。除非美國重啓量化寬鬆，減至零息率，香港樓市才有可能受益。

2）上朔至量化寬鬆的2008年，美國共減息6次，從2008年1月22日始，由4.25%急減至年底的1.50%。同時期的中原指數，分別於3月初見73.98和6月初見73.24的小雙頂，之後跌至12月見56.71。可見，減息初期通常不能阻止資產價格的下跌，反而市場對實體經濟的擔憂，更可能是左右樓市中短期走向的主導因素。

3）2008年的中國經濟，仍處於較高速度的增長期，連美國總統奧巴馬，都要來中國尋求幫助，支持美國渡過金融風暴的難關。香港則一方面受惠於中國經濟的高增長，另一方面又得益於美國的低息帶來的低資金成本。因而經過不到一年調整，樓市就重拾升軌。今年的中國經濟，在中美貿易戰及新冠病毒疫症的雙重打擊下，經濟增長將回落至5-6%的中速。而香港更出現負增長及財政赤字，環境因素改變，美國減息的效果便會被對沖掉。

4）樓市的運行周期不同，2008年的金融風暴，結束了香港樓市的牛一升浪，令港樓進入牛二調整浪。現在樓市明顯已見過牛五浪頂，並以雙頂型態出現，正在熊一浪運行過程中。這次減息背後實體經濟的不堪，將對香港樓市造成負面影響。
10. CH chan
2020-03-08 11:00
本人有幾十年港股，美股，期貨，期權，牛熊warrant, 美國公司bonds,reits, closed end funds,  ETF 等經歷，不敢説什麼投資經驗。

總結說來説去以上沒有一項是比投資實體房地產穩陣，波幅最底所謂最安全的房托reits，bonds, cef , 熊市一來往往是跌得最多最甘，本人的美公司債居然比美股跌得還要多！所以股市本來就是大賭場，是一個音樂椅游戲，升市大牛市個個升得好high
人類總是犯同樣錯誤，危機到來，大家金融紙資產一夜可以消失三成不是夢！

在這量化貨幣，美已在短期減了半厘，相信QE 重啟只是時間問題，港樓市將會再次成為最好的投資物！因大陸疫情已有受控現象，大陸大部分工廠已復工復產，店舖也開始重開，外圍反而正在大爆發，而且變為全球性，各國正在量化貨幣及減息救經濟。
變相將基準拉低，反令中國經濟更快恢復及相對地好的勢頭，會令全球資金返回這個入中國大門----香港。

所以半年後相信港樓價會先率先反彈並跑贏全球。
11. 封関
2020-03-08 12:50
説得好！
12. 乜春
2020-03-08 13:33
盲人騎瞎馬，夜半臨深池。
哈哈
13. 雲在青天水在瓶
2020-03-08 18:28
香港地少人多，樓市長期的投資價值肯定是存在的，這一點不容否認。幾十年前，樓價的起錶價可能只有幾萬，97年前後變為100萬，現在約為300萬。可能下一個樓市周期會升至500萬。但是，樓市的上升，從來不是直線向上，誰也不能否定樓市的波動性。假如你在1997年102.93點入市，持有至今，你仍是贏家。不過即使以最高位190.48計，升幅只不過85.06%。假如你在2003年31.77點入市，同樣以最高位結算，升幅是5倍！可見，樓市的投資，首要是預判樓市的趨勢，其次是判斷樓市的發展階段以確定入市時機，盡管很一點很難辦到。

本次樓市周期的牛市結束後，熊市的可能調整幅度是多少，人言人殊。無論如何，樓市肯定具有周期性和階段性，熊市也會有反彈市，且看誰更貼近樓市脈博。
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