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過去三至四年,供應量有沒有九萬三
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過去三至四年,供應量有沒有九萬三
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2019年7月29日

  上星期五,政府又公布了一個安定民心數據,就是未來三至四年供應量維持在9萬3至9萬4,以這個數字,未來三至四年供應是足夠的,如果我沒有記錯,未來三至四年這個數字已經維持了最少六至七年,亦曾經上過10萬個單位,但這個數字是有問題,因為只提到未來,但並沒有提及過去,簡單說一句,在過去三至四年,有沒有9萬3千個單位出售,一定沒有,甚至在過去十年,每年出售2萬個單位的年份也不多,所以,未來三至四年有9萬3千個單位供應其實是一個報喜不報憂的數字,如果要報,一定要講在過去三至四年究竟賣出了幾多個新樓單位,據我估計,不會超過7萬3千個單位,那麼消失了的2萬個單位去了那裡,很簡單說,那些單位仍然在地產商手中,他們唔賣樓,樓價唯有步步高升。

  如果我沒有記錯,未來三至四年這個數字是陳茂波任發展局局長時提出,當時大家非常雀躍,因為如果未來三至四年有9萬3千個單位,平均每年超過2萬3,大致可以達到目標,在供應充足之下,樓價應該可以受到控制,但這個數字出了很多年,樓價即使有辣招壓住,仍然升了很多年,大家都唔明白樓價點解在供應充足之下仍然上升,其實,每年的預測供應與實際供應最少相差5,000個單位,六年就相差3萬,如果市場多了30,000個新樓單位供應,樓價一定比現在低,我相信政府亦了解這個情況,所以才推出新樓空置稅,本來,這一定沒有問題,但以現在政府的情況來看,根本是寸步難行,估計新樓空置稅將會胎死腹中。

  政府當初提出這個數字是正確,但官員們可能不知道,數字可以不斷重複又重複,只要地產商唔賣樓,未售出單位就會被歸納在未來三至四年供應量,這樣是沒有意思,因為大家都唔知道究竟有多少單位售出,政府只要用一條簡單存貨方程式就可以令到市民清楚了解到樓宇供應情況,首先,現在有多少已入紙申請建樓的單位,加上最近一季有多少申請單位,減去同季有多少售出單位,最後會得出一個數字,就是未來的潛在供應量,大家會發覺一件事,就是不會永遠定格在9萬3個單位,而且每季的變化都會很大,市民亦可以知道真正的潛在供應量以及已出售單位,來决定是否買樓,如果潛在供應量上升,代表供應增加或者買樓的人減少,樓價應該下跌,現在買樓的人有一個錯覺,他們會認為在過去三至四年的潛在供應量是9萬3千個單位,但樓價仍然上升,代表需求量龐大,其實,他們並不知道,在過去三至四年,只是賣了7萬幾個單位而已。

過去三至四年,供應量有沒有九萬三
1. 他們並不知道,在過去三至四年,只是賣了7萬幾個單位而已
2019-07-29 10:40
他們並不知道,在過去三至四年,只是賣緊貪曾時代建設的貨而已
3. 路上行人
2019-07-29 11:25
現在賣的新樓是五六年前甚至更前規劃好的土地 !
4. 五六年前甚至更前
2019-07-29 12:46
欲斷魂兄, 如果下午阿爺肯定林正同警隊, 明日大愚又要上馬了。
5. 真真薯片
2019-07-29 13:38
過去兩三年我已經係度不斷指出所謂未來三四年X萬伙供應係呃人,當時有好多人反對,依家終於得到博士平反

未來三四年X萬伙供應,係數字上既供應,而且對正苦同地霸都好,因為地霸擠牙膏賣樓,賣樓速度慢過賣地速度,未來潛在供應就會升,正苦“有數交”,可以同人講做左野,所以未來潛在供應升,同時地霸擠牙膏賣得少,供應短缺樓價又升,升幅補回樓少左既數量所賺既錢,厚利少銷,樓當鑽石精品咁慢慢賣,結果就係依家咁既款

6. 鳥5
2019-07-30 00:51
水终要落。。石终係要出。。。 香港 而家係水浸眼眉。。。 做到軟著陸。。 都唔會開升。。。 未來兩年係硬著陸。。香港係要找數... 唔講得咁白。。。 好爆
7. 鳥5
2019-07-30 00:57
有冇諗過地產商, 如果乖乖咁樣 每年派兩萬幾個單位出街。。。 樓價係會 高位 跌4成嘅呢? 如果跌咗四成, 咁有幾多個業主 畀人call窿, 有幾多個小老闆係要即時拉閘。。。 流動性 陷阱, 即入。。。 而家仲有錢返地產商喺度頂.. 一旦有啲中小型地產商 大規模 挑選? 咁你覺得會點呢? 香港瓜左㗎啦。。。
8. 鳥5
2019-07-30 00:58
更正 係中小型地產商大規模跳船。。。
9. 鳥5
2019-07-30 01:05
當年八萬五... 其實 根本冇喺市場真正出現過.... 同工求根本冇關係... 死因係 借過龍。。。 講多次係 。。。偣個龍... 250萬個單位 ...只有十萬個單位。。( 估價 )跌穿按揭 擔保額.... 即時幾十萬人失業.... 同個樓市 供應 根本無關 ...明唔明呀?
10. 鳥5
2019-07-30 01:06
樓市係人人皆贏嘅時間 跟住就係人人皆輸... 呢個係金融特性
11. 鳥5
2019-07-30 01:09
當大家攞一件抵押品去借錢 習以為常 最後嗰件抵押品 唔值錢全部人都要call窿 呢個就係問題.... 桃花可棄不可平賣 一平賣 所有抵押品都會跌 跟住啲問題就大q鑊.... 仲諗 供應。。。
12. 鳥5
2019-07-30 01:12
唔好再諗地產商呀,平賣出貨。。 地產商而家喺諗緊點甩身, 唔係點發達呀。。。 夾緊春... 李昭走得好靚
13. 鳥5
2019-07-30 01:21
美匯... 唔講都講埋... 阿爺要去 兩三年內打爆... 香港死路一條開邊個個都要死... 擺到明先死而後生... 呢兩年香港 做任何投資.. 最佳選擇就係5做任何選擇。。。 我都唔講咁白, 得罪人。。。 一旦火藥桶爆 。。。其實一支火柴 ,同幾支火柴, 邊支火柴著火先 。。根本冇分別。。
14. 鳥5
2019-07-30 01:28
唔好再諗供應啦.... 唔係嗰科。。 升緊可以諗 因為係(相對)。。 嚟緊發生嗰啲 係(絕對)... 嘗試下放棄一般人嘅諗法,你揸住幾萬十萬個盤 要甩身 ,你會諗緊乜。。。 平過市價酒 都有錢賺。 唔怕平。。。 但走唔甩 就大9鑊。。。
15. 鳥5
2019-07-30 01:29
諗清楚 。。。不動產 ,係指乜嘢概念?
16. 鳥5
2019-07-30 01:32
再講埋畀你哋聽 嗰啲什麼cds 一旦死起上嚟, 根本係流.. 平都唔好上車。。。 就嚟到 訂。
17. 鳥5
2019-07-30 01:42
如果有留意我呢幾年嘅 講嗰啲嘢。。。 一般都係做12個月 後發生。。。 今日我好恐怖咁同你哋講。。。 凡事睇開啲
18. 引刀一快
2019-07-30 02:40
鳥5兄

就算唔跌,就算一路到2047都唔跌。
一樣係天價買大陸樓,天價買個就腳。
19.
2019-07-30 09:31
到底係發展商唔賣樓?
定係政府唔賣地?

發展商理論上係加工行業,賺加工價。

20. 十一哥
2019-07-30 10:06
雀仔 賭錢最怕單邊、太負面就失咗短線入息、好多人睇中遠景都食唔到、關鍵在平時要搵到銀…識藏富…先有能力執行戰略部署。

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