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樓價為何易升難跌（二）
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樓價為何易升難跌（二）
蔡志忠
亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長
上週本欄提到香港樓價為何易升難跌，引來讀者不少迴響。有人同意筆者看法，也有人持相反意見，有的讀者甚至認為樓市升到今天這個高位，後市應該是易跌難升才對。對於一眾讀者的意見，筆者都表示尊重，香港是言論自由的地方，大家均可各抒己見，本人對樓市的看法，謹供參考而已。
筆者所說的樓價易升難跌，是以一個長時期來計算，而事實上今天的樓價比當年高，就表示升幅長期大於跌幅。關於樓價易升難跌原因，上文主要是圍繞外資高價搶地，以及各項辣招稅使成本增加，從而引起樓價容易上升等因素來分析。然而這些似乎還不夠，之前篇幅有限，今天文章再作補充：
人們以為樓宇只是用來作居住用途，其實不然。香港奉行高地價政策，我們的政府將出售土地以及樓宇交易印花稅等等，作為庫房財政收入的重要來源，也就是說政府口中說要幫助市民安居樂業，其實內裏早已將房地產當成是一種重要的財政收入來源。因此小市民更加要醒悟，在香港，樓宇根本就是一種投資工具，比起自住用途更重要。
這也解釋了今天香港社會貧富懸殊，大多數人買不起樓，為甚麼少數人仍可推高樓價。是因為少數人的財 富多於大多數人，而這幫少數人都有投資的需要，他們的購買力仍然很強，沒有與現今的樓價脫節。所以，筆者常常提倡政府應該將房屋分為公營和私營二個市場，大量興建公營房屋去滿足基層市民的需要，而不是總想幫首置者買私人樓宇。
樓市和內地經濟連系一起
此外，中國經濟發展迅速，每年均録得6.5％至7％的強勁增長，創造了大量富裕族群。他們有見香港是安全城市，是投資者的樂團，於是特別喜歡香港，物業更是他們的投資首選。香港房屋不僅要滿足內需，更要滿足外需，今天本港樓市和內地經濟連繫在一起，國內經濟強勁，香港樓市得益。
另一方面，香港人均收入有所上升，尤以經商者和高薪一族較為顯著。這些有錢人不會將現金放在銀行收息，就算政府不讓投資者買樓，他們仍然有辦法入市。再加上利率長期偏低，購買細價樓的供樓負擔，部分似乎比交租還便宜。種種原因都像是在說明，樓市仍然存在吸引力，樓價仍然易升難跌。
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樓價為何易升難跌（二）
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鴻海集團董事長郭台銘日前與美國總統川普同台，宣布投資100億美元（約3000億台幣），在美國威斯康辛州興建面板廠，引發各界關注。而川普最近透露，郭台銘私下跟他提到，鴻海美國投資規模將不只100億美元，而是可能高達300億美元（約9000億元台幣），是鴻海投資威州面板廠金額的3倍，但沒有具體說明是否只在威斯康辛州或全國各地。 CNBC報導，美東時間週二下午，川普在白宮舉行的小型企業記者會上指出，郭台銘曾經私下告訴他，可能將投資金額加碼到300億美元，川普說：「但他私下告訴我，我答應我不會告訴任何人。」語畢引起現場哄堂大笑。CNBC為此詢問富士康，但發言人並沒有回應。
點解郭生唔提緊一帶一路,反而去USA開廠,仲唔留係大陸呢
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香港人都鍾意買樓,人人鍾意講投資,香港基層人士沒得選擇,只有求政府起多啲公屋! [人們以為樓宇只是用來作居住用途，其實不然。香港奉行高地價政策，我們的政府將出售土地以及樓宇交易印花稅等等，作為庫房財政收入的重要來源，也就是說政府口中說要幫助市民安居樂業，其實內裏早已將房地產當成是一種重要的財政收入來源。因此小市民更加要醒悟，在香港，樓宇根本就是一種投資工具，比起自住用途更重要。]
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3.
Danny |
| 2017-08-02 12:08 |
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同意蔡生文章內容,樓價在CY上任5年內,共升了6成有多,就算出咁多招都繼續升,證明樓價的確是易升難跌. 到了現在,要樓價跌仍然唔容易,即使樓市成交量少,發展橫行,樓價都難下調.
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蔡先生講嗰啲對樓市正面因素，低息、內地資金等，一早已在現今樓價反映晒啦! 相反負面因素如9萬8供應、縮表、加息等，還未在樓價上反映，咁樣點會係易升難跌，有啲常識都睇到係易跌難升啦!
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樓價上升原因, 是由人的心態去促成, 因為樓價上升促成了一部份一直不買樓人士的買樓心態, 大家都去追逐愛絃美的的愛美心態...... 而樓價下跌, 都是因為人的恐懼心態而促成......
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7.
Danny |
| 2017-08-02 14:48 |
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人心未虛驚,美國未縮表,樓價未有咁快跌,縱觀CY任內,樓價的確升咗6成,同樣道理,往後要跌6成機會極微.
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2003年至今2017年間, 樓市在不知不覺中上升了14年度, 未來是否有3至6年間的派發區走勢, 本人不敢肯定, 但形勢就如是進入日本海區域板塊震動區是無寧可否的......所以, 現今時勢, 我不會叫人買樓投資, 何苦呢??? 好心冇好報, 好柴燒爛灶...
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9.
To 8 樓 |
| 2017-08-02 16:23 |
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過去五十年，某唐樓單位由一萬升到一千萬，升左咁耐, 它應該好快跌返落一萬。
🐸
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完全正確! [香港人均收入有所上升，尤以經商者和高薪一族較為顯著。這些有錢人不會將現金放在銀行收息，就算政府不讓投資者買樓，他們仍然有辦法入市。再加上利率長期偏低，購買細價樓的供樓負擔，部分似乎比交租還便宜。種種原因都像是在說明，樓市仍然存在吸引力，樓價仍然易升難跌。]
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回應: 無喱頭......
過去五十年，某唐樓單位由一萬升到一千萬，升左咁耐, 它應該好快跌返落一萬。
五十年前，你買咗幾多間............某唐樓單位由一萬.........
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在香港, 每一個人都有其獨立思想和世界觀, 不要強人所難, 不要強迫他人買樓, 亦不要強迫他人賣樓, 因為每一個人的成功與失敗都是其本人的功德回報, 古代人做媒人都冇話包生仔...... 50年前,1967年文革思潮爆動, 有幾多人手上有錢買樓??? 更何況現在活著的人在1967年的香港他們仍然未出現, 仍然未來到香港, 攞景來講的網友1967年不知買咗幾層唐樓???...... 人生經驗, 買樓千祈唔好同人講, 人生起跌無常, 好瘀嘅啊!!! 人生經驗, 買樓千祈唔好同人講, ......2003年傻仔買舖買樓買車位, 無意中同朋友講, 朋友嗤之以鼻, 咁都夠膽買呀??? 影響自己的環境思維???自己是否又做錯事呢??? 人生經驗, 買樓千祈唔好同人講, ......2012年買咗三個住宅樓, 無意中同朋友講, 朋友又嗤之以鼻, 梁生咁惡咁辣咁都夠膽買呀??? 嚴重影響自己的環境思維???自己是否又做錯事呢??? 所以,人生經驗, 買樓千祈唔好同人講, ......
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13.
宜家先同人講 |
| 2017-08-03 01:01 |
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12樓人兄，宜家係樓價歷史高位，林太去新加坡前都同大家講，她必會盡快解決香港住房問題，在嚟嗰時刻你先叫人買樓，死開啲啦！！！！
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14.
另一市民 |
| 2017-08-03 02:47 |
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樓價要下跌,必須經歷一個漫長嘅淡靜期,假如政府計錯數又再加辣,只係令成交量更加少,唔會令樓價下跌. 林鄭又同樣犯CY一樣嘅錯誤,係香港人嘅悲哀!
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15.
另一市民 |
| 2017-08-03 02:58 |
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林鄭應該大量興建公營房屋,而唔係建私樓,否則冇咁多土地. 當然,也可以起資助房屋,如港人首置上車盤,但私樓不宜再出招干預,否則又重踏CY舊路,對香港冇好處.
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16.
首要是提升個人購買力 |
| 2017-08-03 09:40 |
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唱好唱淡，睇好睇淡各適其適，適隨尊便 投資者首要是時刻保持購買力，以租金收益再投入市場，升跌變成無關宏旨。 出租率才影響購買力，租金下跌反而有利入市，因租金必滯後於樓價，樓價下行時反而可購入更多， 香港太多租金月入過百萬的人，在無負債的情況下，衷心希望樓市爆煲，以利執多幾件便嘢。
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林太去新加坡前都同大家講，她必會盡快解決香港住房問題?????? 一個女人如何可以盡快解決香港住房問題??????
無喱頭???
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我認為林鄭上台會質爆樓市,供應+辣招一定出齊,樓價會好似某專家講嘅咁爆,希望今次講中!
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