今日辣招他日救命蕉
6月9日週五
踩過長途單車賽的朋友都知道，補給安排是一大難題，出發時糧水負磅若太重，難免會拖慢初段速度，但在尾段體力將盡，從背包掏出一隻香蕉塞進口中便可再衝一段，這隻蕉又被車手稱為「救命蕉」。港府和金管局近年不斷出「辣招」嘗試遏抑樓市，其實亦是為將來預留後着，萬一樓價失序下瀉，辣招便可搖身一變成為「救命蕉」。德銀昨天預測香港樓價在10年內會勁跌48%，空置率會飆升至9%，更甚者如化身為傻燦風水師‧土著‧自醉‧浪子‧阿井直指中國有個大浪打埋嚟，香港樓價將會大跌3、5、7成，到2016年底見118指日可待，當中固然有其建基於人口結構的理據，然而卻未必有充分考慮到「救命蕉」因素。
德銀料人口老化推冧樓價
德銀作出如此大膽估計，主要由於預期本港人口結構出現變化，作為「買樓主力」的25至44歲壯年人口佔比，將由目前29%，到2025年降至26%；相反60歲以上人口佔比將由22%急升至30%，屆時會令香港成為亞洲人口老化第二嚴重地區（僅次於日本）。這不但會導致「剛性需求」驟降，人口老化亦影響按揭取用能力，更少家庭可以獲批30年期按揭貸款；再加上供應增加和美國加息等因素，所以德銀料樓價將由目前高位到2026年大跌48%，才可達致平衡。
德銀的分析不可說沒有道理，但主要聚焦於本港內部基本因素，對於政策變化因素着墨較少；同時，不管喜歡與否，中港兩地經濟日益融為命運共同體已是不爭事實，所以分析香港樓市不應只看維港兩岸，而須把整個神州大陸框架形勢也納入考慮。
日後撤招變托市手段
先講政策因素，港府及金管局自2009年起連環出辣招以「管理」樓市需求，這其實有點似長途單車賽的糧水負磅，儘管在初段會構成負累，但在有需要時就可變為「救命蕉」。例如當樓價忽然跌幅過劇，超過了政府的盤算，屆時大可撤銷SSD、BSD、DSD等厲害印花稅，釋放受壓的置業需求。此外，金管局連續8次以「逆周期」名義收緊樓按，猶如郭靖降龍十八掌一重接一重；但所謂「逆周期」，無形中也為了日後能變為「順周期」，不但這8招可以逐一收回，更可反過來放寬樓按，這正是樓市現況跟上一輪高峰期（1997年）的最大分別之一。
當然，物業市場的老行尊都很清楚，所謂「剛需」其實不太剛，一旦樓價轉勢下行，「剛需」隨時會突然一下子消失，就像1998至2003年樓市低迷期的情況。屆時即使港府完全「撤辣」、放寬樓按，甚至打鑼打鼓呼籲市民入市，也未必可以帶動市民的買樓意欲。
不過，目前本港樓市的需求構成跟1997年存在頗大分別，除了本地市民剛需，還面對着龐大「內需」，說的是內地13億人的潛在需求。隨着深圳、北京和上海樓價日益追近香港，同時香港始終具有「一國兩制」、醫療、教育、出行便利和治安等方面優勢，所以在很多內地豪客眼中，本港樓價根本不算什麼。
龐大「內需」成強大後盾
目前除了BSD（買家印花稅）有助阻嚇內地豪客南下掃貨（儘管不少富豪不介意「豪畀你」），同樣重要（甚至更加重要）的是投資移民政策。港府先是於2010年把房地產剔除於投資移民計劃，意味境外人士不可再「買樓換身份證」，繼而在2015年更加徹底叫停投資移民計劃，至今未有恢復跡象。
假若真的如德銀預測，香港在10年內由於人口結構變化導致樓價大跌，港府大可恢復投資移民計劃，實行「買樓送身份證」。屆時除非「一國兩制」已失效，香港真的淪為中國一個普遍城鎮，或者內地本身的經濟和樓市已經爆煲，否則這一招總可為本港樓市帶來強力支持。最後還有一個變數，在於港府心目中可接受樓價下跌幾多，若然當局認為樓價跌一半也不會動搖經濟穩定，反而有利社會和諧，那麼日後坐待樓價插水並非無可能。
樓市旺盛之際，很多機構、專家和學者不斷警示風險，但樓價偏偏愈升愈高，十個買家超過九個在賬面上贏錢，傻燦‧土著‧自醉‧浪子‧阿井在CCL127點作死亡吻別後，再也難以接受香港樓價走勢超過160點，於是有買家高呼「專家食屎」。只是香港樓市的影響因素已變得龐大和複雜，難再根據以往的框架去分析。不過萬事萬物再複雜，總脫離不了常理和天道，且以龔自珍一首《己亥雜詩》作結：「卿籌爛熟我籌之，我有忠言質幻師。觀理自難觀勢易，彈丸壘到十枚時。」
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時有不少物業代理要求政府撤招以及減少供應，否則除了成交量偏低之外，樓價亦會繼續下跌，我撰文反駁，如果政府撤招及減少供應，倘若樓價掉頭回升，政府就要負上這個責任，其實，當時的供應仍未達標，要撤招除了確認樓價下跌之外，一定要供應充足，而且肯定是長時間的供應充足，否則，連考慮都不需要。