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從「行為經濟學」分析香港樓市有沒有泡沫
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從「行為經濟學」分析香港樓市有沒有泡沫
 
浪子心聲
2017年7月4日
近日在報章、雜誌、網上論壇有多編文章爭論香港樓市有沒有泡沫,我感覺他們都是用傳統經濟學分析,但由於使用不同的數據因而得出不同的結果。林奮強認為現今香港樓市是用家主導、炒作少、過度借貸不多,因而聲稱香港樓市無泡沫。關焯照則以香港住宅房屋總值相對本地GDP已升至5倍,遠高於上世紀90年代初日本地產泡沫爆破時的3.7倍,因而他認為香港樓市已有泡沫成分。

2013年有三位美國經濟學大師一同獲得了諾貝爾經濟學獎,分別為尤金·法瑪(Eugene Fama)、彼得·漢森(Peter Hansen)、羅伯特·希勒(Robert Shiller),以表彰他們對資產價格所做的經驗分析。 這次授獎狀況是非常有趣的,眾所周知,芝加哥大學的法瑪教授是有效市場假說(Efficient Market Hypothesis)的首要奠基者和支持者,主要觀點為股票價格是沒法預測的,因所有公開的資訊已反映在價格上,未來價格的變動只會基於沒法預測的新資訊。可是,來自耶魯大學的希勒教授,自1980年代初開始,一直是有效市場假說的質疑者和批評者,他卻認為現實是可預測三年至五年內的價格走勢。更甚的是希勒是與傳統經濟學風格迥然不同的「行為金融學」的大旗手。

希勒教授在一次演講中表示他和法瑪對「泡沫」的定義亦有很大的分別,他認為法瑪所持的是家喻戶曉的泡沫定義,意思是價格泡沫是指資產價格逐步向上偏離由產品和勞務的生產、就業、收入水平等實體經濟決定的內在價值相應的價格,價格穩步上升而至高漲,然後突然而不可逆轉地崩潰是泡沫。我相信林先生和關先生都是以這泡沫定義分析香港樓市有沒有泡沫,這亦是大眾對泡沫的認知。

但羅伯特·希勒在他的「非理性繁榮」(Irrational Exuberance)一書中,他以「行為經濟學」對泡沫的定義就完全不同,他認為泡沫現象是一種想賺大錢的「社會流行病」,泡沫的形成在於價格上漲,以及新聞媒體的刺激令投資者情緒高漲,加大對一種投資產品必賺的「思想病毒」(thought virus),讓病毒可以通過心理感染在人群中傳播,並在此過程中放大可證明價格上漲合理性。1999年希勒在「非理性繁榮」的第一版成功預測2000年的美國股市泡沫,而他的第二版亦能以這泡沫定義預見美國2008年的房地產泡沫。

現在我們可試從希勒的泡沫定義分析香港樓市有沒有泡沫,從報章、電視、網絡媒體我們不難發覺過去幾年香港已充滿對「買磚頭是最佳的投資工具」、「香港樓市只升不跌」的思想病毒,香港市民大多認為樓價有無窮上升空間,一切阻力變成助力,壞消息都可以變為樓市上升的好消息,如利息上升代表經濟好,政府加辣越加越會升等等。現時香港樓價已大大超出市民的負擔能力,但近期海之戀的大排長龍的買樓情景,可見樓市仍依然熾熱,為上車市民更要求父母加按現有物業作為兒女買新樓首期,可說買樓可賺錢的社會流行病已在香港廣泛傳播。

簡單總結,香港大眾市民多已感染「樓價只升不跌」的「思想病毒」,買樓必賺錢已在香港成為「社會流行病」,大多市民已染病,近期此病毒已變種,若父母不幫忙子女買樓已變成罪人的變種病毒,因此從「行為經濟學」的泡沫定義角度分析,難以說香港樓市沒有泡沫,應可說泡沫已相當明顯。


Reference: Nobel Prize Prof. Robert J. Shiller on Market Efficiency and the Role of Finance in Society

從「行為經濟學」分析香港樓市有沒有泡沫
1. 大灣區交換計劃
2017-07-04 15:49
大灣區多poor guy. 香港政府以后應該用三倍生果金鼓勵多啲好似引刀一樣的poor guy們poor去大灣區住。 香港少咗班poor guy, 自然可以接收多些來自大灣區的rich guy.  絕對做福香港,香港有數圍。大家同意嗎?
2. 江邊人
2017-07-04 15:49
這篇是非常有水準的分析文章,比起關生的文章好百倍,浪子心聲你才可稱得上樓市及經濟專家。
3. 江邊人
2017-07-04 16:37
我要伸報利益(伸利), 我是業主, 不是因為關生說樓市有泡沫我才説他的文章無水準, 而是他拿那個數字來骗人. 如果一個城市, 人口少, 但收入好高, 住宅房屋總值相對本地GDP可以是正常, 但空置率很高, 相比另一城市, 樓價一樣, 人口多, 但收入相對少, 空置率也少. 你覺得那個城市有泡沬? 住宅房屋總值是平均樓價X住宅總數量, 不看空置率怎知有沒有泡沬? 樓價與收入也要看利率及政策, 低利率時, 相同收入可負擔相對高的樓價, 長的按揭年期也可以使市民負擔高樓價, 不看利率及其它因數只拿一個簡單而又無意義的數字就説香港樓市有泡沫. 這些文章太低水準, 怪不得他要離開........大學.
4. 思想病毒
2017-07-04 17:18
過份睇淡,認為香港樓價只跌不升,何償不是另一種思想病毒。2003年太古城二千幾一尺都冇人吼。
5. 青蛙
2017-07-04 18:37
浪子兄似乎是關焯照的頭號粉絲,本來都唔想提你,咁你繼續自我陶醉,但係驚其他網友唔知關焯照何方神聖,相信他的文章。大家可以搜尋一下他過去10年的分析,有沒有準確預測過一次?一次都冇。浪子卻如獲至寶🤦‍♂️

地產網入面,「樓價只跌不升」的「思想病毒」中毒者,比率高得多,佢哋有個共通點,好得閑,得閑就寫下文章,得閑就留言,留言板有超過一半嘅留言係由佢哋發表。睇好的,全部都收聲了,佢哋要講嘅嘢,好多年前已經講過了,到現在仍然適用,淡友日日無病呻吟,理據薄弱,雖然日日留言,可是冇一次估中。

🐸
6. 樓主不是引刀粉絲
2017-07-04 19:06
引刀兄

強調唔想輸錢係剛需剛需剛剛需

最近買樓的人不是感染什麽買樓必賺錢的「思想病毒」,而是怕通賬繼續蠶食購買力唔想繼續陰乾

樓主出文目的十分明顯

係想快啲低位買貨

唔想輸錢仍是剛需剛需剛剛需

7. Bos fan
2017-07-04 22:00
現時仲有為數不少淡友,要等呢班淡友完全消失才是泡沫爆破時期。3YQA
8. 引刀一快
2017-07-05 07:42
浪子兄

好文!

「買磚頭是最佳的投資工具」,不論是否合理,最起碼都要睇時局、環境。
9. 引刀一快
2017-07-05 07:46
To 6樓

唔想蝕錢,確係剛需剛需剛剛需,怕通漲蠶食購買力,就應該優先選擇買D未漲嘅嘢,而唔係揀D漲到大部份人買唔起嘅嘢。
10. 引刀一快
2017-07-05 07:56
To 1樓

不如我聘請你去大灣區調理蘭花系列,酬金多過你D綜援,仲有蘭花系俾你聞,哈哈哈哈

大灣區D rich guy,唔會嚟香港陪你D咁嘅喪炳生活,就算你日日開的士門,都難攞到張毛爺爺,咪發夢喇。
11. 肥宅
2017-07-05 10:04
睇留言就睇到香港人睇數據既態度
12. 大灣區rich guy
2017-07-05 10:09
大灣區太多rich guy 想來香港買樓,所以香港政府才要出15%BSD再加15%AVD去阻止佢地來港置业。香港吸引大灣區rich guy;而大灣區吸引好似poorguy引刀一樣的香港poor guy。 人望高處,而poor guy 向下流,正常現象,嘈都冇用。
13. Ronald
2017-07-06 00:07
多謝珍惜香港兄提醒我閱讀此文,加強了我研究及演譯置業者情緒的理論基礎。

謝謝浪子心聲!


14. 珍惜香港
2017-07-07 02:02
珍惜香港TO:13/F Ronald

Ronald 如此回應,我諗我不得不作出澄清。

首先,我並冇推薦你閱讀任何人嘅文章,包括浪子心聲嘅文章。雖然你只喺寫「提醒」,但為免遭人誤解,我都喺澄清一下好啲。況且我對浪子心聲言論背後嘅基礎理念,不敢苟同,不過呢方面,我之前嘅文章都有提及過,亦唔想响度再加渲染。

希望網主明白,資深會員專欄,喺一個共用專欄,各位作者之間,雖則未必喺朋友,但就恍惚喺同一戶人。好多時,讀者會視我地為同一夥,甚至會有人混淆咗我地嘅身份。曾經有位網友,就誤以為我嘅《陣痛》、《政經》同《歸邊》,喺長河兄嘅文章。當時,我完全唔介意,亦唔覺得有需要澄清;但喺今次,看似冇乜大不了,但為何我就要澄清?

正如,點解會有人,選擇回應而不出文?點解又會有人,選擇出文而不回應?任何事情,總有個「因」,每一個人,都會好自然咁去選擇自己嘅位置,揀無可揀嘅話,大不了離場。一輪磨合之後,最終會達至一個「果」,問題喺,呢個「果」,你會唔會樂意見到。

响《結緣》一文嘅最後,我喺咁寫:「專欄也好,論壇也好,都只喺一個名稱 ..... 咁究竟呢度喺專欄,定只喺個論壇?呢家嘢,當然喺由網主決定啦!」

網主喺專欄嘅最高決策者,所以專欄嘅未來,唔喺由網友決定,而喺由閣下決定。

15. 引刀
2017-07-17 23:37
淨係鍾意回應唔得咩?論壇冇晒人回應好好咩?呵呵
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