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與其擔心買貴樓,不如擔心買錯樓
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脫苦海‧梁隼
《脫苦海‧梁隼》地產博客,著有多本暢銷地產專書,誠意與讀者分享心得 網誌:notcomment.com
與其擔心買貴樓,不如擔心買錯樓
梁隼
2014年8月13日

  我們從過去的樓市周期和波幅內可以看到兩件事,第一,樓價長期形勢仍然是一浪高於一浪,在這個形勢未改變之前,買樓仍然是穩健投資。第二,樓市尚且因為其他因素未能有過去數以十倍的升幅,不過反過來看,沒有暴升,又何來暴跌。

  筆者對樓市的立場是,有需要便去買,現時未有自住物業的,就要認真地想一想任總、財演甚至李嘉誠的說話,計算個人的負擔能力,買一間上車盤「上咗車先」,目前樓價雖然破頂,對很多家庭來說收入尚可應付供樓開支,只要不把預算預得太盡,現時買樓只是買貴,沒有買錯。

  可是現時買樓的難度頗高,樓價並未反映質素,全城缺盤下凶宅一樣可以市價賣出,低層也可以賣高層價,於是買樓前就要多做功課,才能夠買到一間「好」物業。

  何謂「好」物業?這個答案真的因人而異,例如你問一位富豪甚麼是好單位,人家會答你面積大,密度低,地段又有獨特性就是好單位,例如山頂、淺水灣等地,而一般打工仔會告訴你,最緊要方便,位於港鐵上蓋,收租客又會告訴你,最緊要大屋苑,管理費平又多人揀租。

  無論如何演譯,物業的好與壞都可以從兩個角度去睇,分別為投資價值和匹配程度。很多人認為樓是必需品,只有買貴沒有買錯,只要供得起,升跌是沒所謂的。錯!就算是買入自住樓,甚至一筆過付款無需要按揭也好,一定是投資!所以無論買貴還是買錯,都是投資失敗的表現。例如10,000元一呎買入深井浪翠園單位,又或者是早前高價搶但只能月租500元甚至租不出去的車位,或早兩年買入某些比二手市場高30%售價開賣的新樓,全部都要被綁!

  好多人睇投資價值,沒有看事情的全部,有些就單獨睇收幾多租,即係租金回報,另外一些又只係睇升值能力,其實一個全面的投資價值分析,係需要考慮收租價值和升值價值兩個部份。收租價值即是回報率,現時的A類單位(細單位)單位租金回報率約仍企穩在3%樓上,其餘類別單位的回報率全部在3%以下,大單位的D/E 類單位更只有2%左右,也就是說小型單位需求大,除了是剛性需求外,也可能是回報較吸引所致。

  升值價值有幾個層面,最容易就是搵到條件稍遜而價格大幅跑輸的單位,即所謂的「炒低水」,例如過去數年可以買落後的地區,或低層、景觀較差單位,只要價錢夠平便可。可是現時無論地段如何、樓層如何、景觀如何都差不多價錢,「炒低水」就相對困難了,另外可以瞄準個別優質平盤,例如比市價有輕微折讓,而物業又位處旺的地段,高的樓層和開揚景觀,都有些升值空間。再高層次就是找到社區有改善空間的地段,例如有鐵路通車,居民收入上升等因素,令單位受惠地價上升而升值。

  反之就要避免一些被上手業主或發展商賺盡了的物業,例如高過銀行估價兩三成的二手屋苑和比二手市場貴兩三成的新樓。好像有個兩年前開售,最近入伙不久的新盤頻頻錄得蝕讓成交,但同期樓市卻升了兩成有多,買錯樓真的比買貴樓更危險!

  筆者留待下篇再和大家分享何謂匹配。

(附錄:各類型住宅租金回報率)

與其擔心買貴樓,不如擔心買錯樓
1. 自我陶醉
2014-08-13 09:38
"樓價長期形勢仍然是一浪高於一浪,在這個形勢未改變之前,買樓仍然是穩健投資。"

不太明白梁兄這句的意思, 閣下是說樓市要跌低於2003低位, 投資者才要開始看淡嗎?
2. 黃紋現
2014-08-13 11:17
非常滿意的文章,謝謝梁兄!
3. 引刀十塊
2014-08-13 11:21
蠢人當然永遠唔會明白聰明人講乜,你明白嘅仲邊有觀賞價值。
4. 法子
2014-08-13 11:35
法子《細價樓只是開始》

2014年8月9日

看一看今日的報導,正如我之前所講,今年年中會「爆邊」,並且:

1. 細價樓只是今次升市的「領頭羊」

2. 今次升市不是「小陽春」

3. 嚟緊幾年樓市會「一浪高於一浪」,因為現在衡平比只是1.2左右,還未到1.6。沒有大跌5成的條件。

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節錄自2014年8月9日東方
【on.cc 東網專訊】繼政府的私人住宅樓價數據破頂後,緊接地產代理的同類指數亦創出歷史新高,最新報約124點,較去年3月高位再高出0.34點,較2010年首次推出辣招後高出40%。二手業主放盤態度更趨強硬,各區藍籌屋苑速錄多宗癲價放盤及反價封盤個案,鰂魚涌康怡花園有3房標準單位,最新放盤即叫900萬元,較同類高位再高出近9%。另荔枝角美孚新邨有多達30%業主反價及封盤,更有業主極速反價後封盤。

中原楊文傑稱,樓價持續向上,盤源持續減少,業主放盤態度轉強,康怡花園頻錄封盤及反價個案,其中N座高層3房新放盤,新開價達900萬元,同類單位做價828萬元。該行盧鏡豪稱,鴨脷洲海怡半島28座2房戶,六月封盤前叫價約620萬元,近日解封叫價加40萬至660萬元。美聯吳肇基稱,鰂魚涌太古城錄零星提價放盤,但交投持續,日前春櫻閣1個單位以約1,268萬元轉手。

除港島屋苑,該行吳志輝稱,美孚新邨有約30%業主反價、封盤,其中7月底才放盤的1期百老滙街21號高層戶,開價590萬元,早前已反價至620萬元,近日索性封盤拒售。該行樊志聰稱,青衣有80%睇樓客曾遭反價,即使由投資者持有連租約翠怡花園1座中層戶,仍反價18萬至338萬元,可見業主信心。

反映樓價走勢的中原城市領先指數創新高,本周報124點,按周升0.37%,較去年3月高位再高0.34點,當中(中小型單位)指數創再歷史新高報122.53點,按周升0.14%。另該行城市大型屋苑領先指數,按周跌0.02%至124.22點。分區方面,港島樓價指數按周急升2.25%至134.14點,新界西指數亦升約0.43%;新界東及九龍指數,分別跌1.96%及1.26%。

雖然樓價向上,買家仍怕「執輸」搶盤。中原黃達雄稱,大埔居屋明雅苑A座高層5室,放盤1小時零議價下,自由市場即售310萬元。祥益陳光稱,投資者不睇樓,即以285萬元購入屯門大興花園1期1座低層戶。而忠誠拍賣昨成功拍出沙田翠擁華庭7座高層D室「半契樓」,亦獲一口承價,以150萬元成交。

利嘉閣報告稱,周六、周日兩日錄約1,865組預約睇樓,按周升1.4%,連跌5周後回升;其中柴灣杏花邨預約睇樓升約29%。美聯馬立成稱,將軍澳周末二手睇樓量按周更升約25至30%。

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法子《爆邊》

節錄自2013年11月13日地產網站的回應:

1. 法子 2013-11-13 11:57:28
蔡生,
3D的「真正的影響」明年第一、第二季就會出現,到時就會「爆邊」。

我指的影響不是利淡的影響,爆邊係指成交價向上爆單邊市。
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法子《兩種升市》

2014-04-19

價格上升有兩種,第一「需求拉動」。第二「供應推動」。

香港90年代到1997年的上升是「需求拉動」,當時樓價上升是因為人人揾錢多咗,想住大啲,住豪啲。所以「由豪宅升先」。

近幾年的樓價上升,是因為供應不足,令到需求向下移,即同樣的價錢,只能住細單位,令壓力壓在細單位,基層樓。請看《壓力煲效應》。

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法子《現在不只是小陽春》

2014年7月21日

近來和一個朋友食飯,因為他幾年前(2011年)聽到我的說法,而買入屯門一個單位,這幾年不用交租單位也升值了,所以請我晚飯。

期間他提到有大地產代理的老闆說,這次升勢只是一次「小陽春」,到9月升市就會完。

我對他說:「現在各大屋苑的衡平比還在1.1左右,代表樓市體質還是很強。未來幾年應該還會出現"一浪高於一浪",當然期間會有些時候會橫行一段抖下氣。」

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法子《細價樓是「第二類升市」的領頭羊》

2014年7月7日

第一種升市是,80年代,個個越揾越多,想住大啲。需求增加。

那些年,豪住升得多,%計。

即係魚趐、鮑魚價升得多過米價。

所以有個說法「先升豪宅,升到細價樓就係尾聲」。


第二種升市是。

不是因為人人揾到錢,所以上升。而是「供應停咗」。

即係打扙,唔夠食物。食物價格一樣上升。但升的是低價食物,例如米,會升得勁過鮑魚。

A推B的不是人,是商品價格。

不是現在住A的人,換樓去買B。

而是,原本買C的人,C升了,往下望,望見A的價錢已經升到和B一樣。所以買B。

所以打扙時,應該屯米,而不是包魚。

現實是,原來住A的人呢?

去了那裡?

答案係:德雅(工厦)


當A的價升的時候,B的價定住。

到A的價升到B的價時,AB一齊走,C的價定住。

到AB的價升到C的價時,ABC一齊走。
ABCDE好像百葉簾一樣。

「百葉簾現象」,就是想說明,現在錯價的不是細價單位(A),而是中大單位(BC)。

現在A的高價不會回落,下一步是BC上升。

在第二種升市,「先升細價樓,升到高價樓才是尾聲」。

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比97高峰貴81%!

誰再睇小細價樓?

節錄2014年7月7日蘋果日報

荃錦中心呎價突破萬元
土地註冊處資料顯示,原業主2011年僅以272萬元購入,賬面賺143萬元或53%。連同今次成交,此單位於過去24年錄五次買賣紀錄。1990年售價僅54萬元,1997年高峯期升至226萬元,2010年跌至195萬元。最新成交價比97價還要貴81%。

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中價樓的價錢正在「被細價樓頂上去」


節錄2014年7月7日蘋果日報

細戶癲,三房大戶亦越搶越貴,消息指,33座高層B室三房戶,實用820方呎,以破盡屋苑歷來成交價最貴紀錄的833萬元易手,呎價10,159元。金管局總裁陳德霖5月上旬曾指,「600萬以下叫上車盤」,目前第一城600呎以上單位,入場費已要600萬元以上,上車盤再沒有上車價。

5. 法子
2014-08-13 11:35
法子《百葉簾現象》

2014年6月22日

現在已經不用再談會否爆邊,而是細價樓爆邊後,會發生什麼事?

下一步應該係A的價把B的價,頂上去。

因為,其實A+B+C的供應數量都唔夠應付需求。

租金也是這樣。

麗城區的兩房租金,是$12500到$13500。

但3房的租金,是$13000到$14000。

這是沙漠礦泉水效應。

一支礦泉水賣$3。

兩支礦泉水賣$3.5

而家係d人袋口得3.3都要焗買一支。

現在「租金」已經出現沙漠礦泉水。

如果樓市整體唔夠樓,「整體」樓市ABCD都要升。

但B的人受限,買唔到C,C如何升?

那麼,原本能買D的人,就能買上升了的C+。

同樣價錢,住細啲,樓價一樣升。
這一定,%計,A會升多過B,B會多過C,C會多過D。

第一種升市是,80年代,個個越揾越多,想住大啲。需求增加。

那些年,豪住升得多,%計。

即係魚次、包魚價升得多過米價。

第二種升市是。

不是因為人人揾到錢,所以上升。而是「供應停咗」。

即係打扙,唔夠食物。食物價格一樣上升。但升的是低價食物,例如米,會升得勁過包魚。

A推B的不是人,是商品價格。

不是現在住A的人,換樓去買B。

而是,原本買C的人,C升了,往下望,望見A的價錢已經升到和B一樣。所以買B。

所以打扙時,應該屯米,而不是包魚。

現實是,原來住A的人呢?

去了那裡?

答案係:德雅(工厦)


當A的價升的時候,B的價定住。

到A的價升到B的價時,AB一齊走,C的價定住。

到AB的價升到C的價時,ABC一齊走。
ABCDE好像百葉簾一樣。

今日說的「百葉簾現象」,就是想說明,現在錯價的不是細價單位(A),而是中大單位(BC)。

現在A的高價不會回落,下一步是BC上升。
6. 順民
2014-08-13 11:38
自醉兄,梁先生所言屬實,樓市一浪高於一浪有鐵一般的歷史支持,或者用溫和一點講法係大漲小回,雖然不是直線上升,但曲線地上升是肯定的。這又或不能看作是上升,或許只是和通脹掛鉤同步而已。梁先生在前一篇文章中列表分析,68年時港島區樓價約幾十元一呎,但梁先生可能忽略了一次歷史事件,就是67暴動,如果沒有67暴動,當時樓價或許不止每呎值幾十元而是幾百元,就當每呎是300元吧。問及父輩當時一個普通打工仔的月薪都是二、三百蚊,五百蚊算屬高人工,而一碗雲吞麵賣五毫子,一包香煙都係賣幾毫,菜芯係兩毫子一斤。以今日平均月薪為萬六蚊計已經升了53.3倍,雲吞麵每碗三十元是升了60倍,菜芯賣廿蚊斤是升了100倍。而今日港島區的平均樓價約萬二元(豪宅不計),和當年300元一呎比只是升了40倍而已。因此我認為所謂樓價升只是和通脹同步而已,太高深的經濟理論我不懂
,但這些師奶數我還是識計的,請問有何高見?
7. To 1樓
2014-08-13 11:40
由2011年開始,脫苦海已經看淡樓市。
我已再沒看他的文章了。
今天他改為大好友,大家小心啦。
但是我同意湯博士及Peter Paker 的言論多過脫苦海。
8. 法子
2014-08-13 11:44
梁兄和脫苦海兄,

寫得好。但 property.hk 是公開的,什麼人也可以走進這班房。就好似你是大學的講師,但走進班房的什麼人也有,例如大學生、中學生和小學生也能走進來。雖然小學生很用心發問,但是他們不會知道自己的問題。你如何用心講解小學生也不會明白你想講解的微積分。

我已放棄了「教學工作」,把我的時間放在「研究工作」之上。

記住,即使是搞錯了的人,也會深相自己心中的想法是對的。「他們一直搞錯了,但他們還不知道。」

共勉之!
9. 法子
2014-08-13 11:46
3樓,

你很敢言,但別和小學生鬥咀,因為他們有很多時間。

like!
10. 刀剑笑
2014-08-13 12:18
小学鸡还以为自己好聪明,年未CCL会回到118。
11. 自我陶醉
2014-08-13 12:45
6/F 順民兄

非常明白你所說水漲船高嘅道理, 但投資目的不是為了跑贏通脹嗎? 現在嘅3厘回報, 一年後加息賺少一厘, 兩年後又再少一厘, 加無乜幾多嘅升值空間, 回報同風險又成唔成正比呢?
12. 自我陶醉
2014-08-13 12:50
陳德霖也預警金融環境「極不正常」
撰文: 香港經濟日報 馬子豪

陳德霖形容目前金融環境處於「極不正常的狀態」,倘美國利率回升並正常化,香港或面對三重打擊,包括流動性收縮、利率上升,及資產價格調整。

倘美加息 港或臨三重打擊
陳德霖在其官方網誌《匯思》撰文,談及金管局未來5年工作時,首先提出香港未來將要面對美國利率正常化所帶來的挑戰。

陳德霖形容,目前金融環境正處極不正常的狀態,即使儲局今年第四季結束資產購買計劃,但下一步的加息何時展開,仍要視美國經濟增長力度,故加息的時間和幅度均存很大不確定性。
倘美國息率回升,港息亦可正常化,陳德霖認為是件好事,但副作用是可能令資金回流至美國。陳德霖警告,過去5年、包括最近兩個月流入香港的逾1,000億美元資金勢必流走,屆時香港或面對流動性收縮、利率上升和資產價格下跌壓力的三重打擊。
13. 順順順民
2014-08-13 13:09

師奶婦孺話呢個論壇係高級論壇,要有等級(階級)之分,入得嚟講嘢唔係博士或教授身份,最少都要係講師喎。咁各位只有小、中學畢業人士最好暫時迴避一吓唔好入嚟,事關師奶發火,非同小可呀,嚇死人呀!

14. 自我陶醉
2014-08-13 13:21
順順順民兄做乜會變咗唔順民呢? 可能人哋真係覺得自己好超班呢!大家搞清楚個嗰個日日都係咁拉嘅“百葉簾”係拉緊上定拉緊落咪得囉!
15. 亮劍
2014-08-13 13:29
梁兄……
你能否用半對数圖顯示,呢幾十年的恒指、港島區平均楼價及香港貨幣供應關係?
16. 順民
2014-08-13 13:38
自醉兄,鈔票不斷貶值而令資產價格上升係硬道理。你所說的無乜升值空間,其實呢樣嘢真係有點虛無令人難以預測。請想想,如果三十年前我同人講未來新界樓會賣到四、五百萬一層,菜芯會賣到廿蚊斤,別人會唔會以為我係發緊燒呢?
17. 刀剑笑
2014-08-13 13:47

你信边个?成功人士or小学鸡

1)拥有多个物业,身家9位数以上,09年到现在预测次次中。

2)一个香港物业都无,大话自己有大陆楼唔卖(又估计大陆楼价会大跌),预测年底CCL会118以下。

18. 順民
2014-08-13 13:48
自醉兄,我無變,我係驚到口窒窒一個字發咗三個音而已。你又唔好話人獨沽一味賣百頁簾,除咗百頁簾外還有爆邊,不過呢兩樣嘢賣咗成年無換過貨而已。
19. 自我陶醉
2014-08-13 13:58
順民兄,

慚愧, 我比你短視很多啊! 我只是在看3~5年樓市發展, 你的說法當然有道理, 這和 1964年恒指100點你同人講幾十年後會升到32000一樣, 但當你深信不疑,1973 年1700點入市, 一年後得返150點, 你又會唔會捱得過呢?  我唔係話樓會跌咁多,只係想講入市時間同樣重要啫。 

20. 工商舖學神
2014-08-13 13:59

非常同意買錯樓真的比買貴樓危險,而賣走自住樓出去租樓就更危險!

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