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地價點解可以跌九成?
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脫苦海‧梁隼
《脫苦海‧梁隼》地產博客,著有多本暢銷地產專書,誠意與讀者分享心得 網誌:notcomment.com
地價點解可以跌九成?
脫苦海
2014年8月11日

  筆者第一次到地產資訊網撰文,請各位網友多多指教。

  言歸正傳,梁隼兄說過去香港樓價升幅數以十倍計,有網友提問:有沒有樓價下跌九成的例子。

  當然有!例如金融海嘯時,美國汽車城底特律,即因通用汽車申請破產,而出現大量「一蚊一間屋」(美元)的情況,就正如有美國大型金融股下跌到只有數美元。為甚麼會有這種情況發生?又有沒有曾經在香港發生過?

  撇除三年零八個月這些日子,在沒有戰爭的年代,香港沒有試過樓價下跌九成,不過曾經出現過地價下跌九成。話說在1981年前後,某本地汽車集團,在九龍灣投得一幅工業地皮,計劃興建汽車服務中心,後來由投標價一億五千萬下跌到剩下一千五百萬,下跌九成:https://zh.wikipedia.org/wiki/ 1981%E5%B9%B4%E9%A6%99%E6%B8%AF%E8%82%A1%E7%81%BD

  至於中國歷史上的例子,則有太平天國時期,江南一帶的地價,也曾經出現有地無人耕,地價暴跌的情況,筆者看過一些文獻,不過暫未能出具。

  在古代,出現地價暴跌的原因,是人口因戰亂而劇降,有田無人耕,無人耕的田地就沒有產出,亦沒有人去買。

  但在現代社會,筆者認為主要是由於土地物業「金融化」而產生。在香港,物業上會時可以按,之後業主想轉按、加按、翻按,甚至拿去財仔舉債也可以。但在其他市場,比如日本和美國,就沒有那麼自由。

  日本因為經濟泡沫爆破,加上總人口年年減少,樓價已轉輾下跌多年,除了因為沒有剛性需求之外,另一個因素是物業金融化欠缺發展,物業無法套現,樓價就疲不能興,所以筆者實在不了解買入日本樓的理據。

  而美國則是另一個極端,很多物業按揭均被過渡「金融化」,銀行將物業貸款賣給金融機構,然後將之打包變成金融衍生產品出售。當這些衍生產品無法支付利息,就會出現不問價拋售的骨牌效應。

  大家又想一想,很多預測樓價會暴跌三成五成的,都是金融業人士,他們的經驗比我們多,飽讀經濟理論,又了解國際金融歷史,用數學模型去進行預測,他們是可以說得出一些原因解釋推測的理由,只是傳媒往往篇幅所限,不能盡錄。

  至於為何總是作出這類型的預測,背後的思維是甚麼?筆者賣個關子,下期待續。

地價點解可以跌九成?
1. 香港樓價連環破頂
2014-08-11 17:50
投資樂園——香港樓價連環破頂

2014-08-11
         
          筆者去年底作出2014年香港樓價破頂的預測,終於發生了,而且還是連環破頂﹗首先是差餉物業估價署,公佈在六月份住宅樓價指數為249.8,較五月的247.2升了百分之一,創該署有紀錄以來新高紀錄;然後上星期五的中原城市領先指數CCL,最新報124點,升穿了2013年3月17日123.66點高位,創下了歷史新高。

        相信很多人看見這個數字,特別是還未上車的人,一定會破口大罵,粗話連飛;但你又不可以不承認,這是放在眼前千真萬確的事實,無論你的心情如何低落,在政府總部抗議N次,都不能把這個事實改變。買不起樓的人,將會更加買不起樓,特別在今次的升浪中,細價樓的升幅,是遠遠拋離大價樓。

        只有參與者影響市場價格

        筆者深感明白,很多人都不希望樓價上升,所以當我每次作出樓價上升的預測,都會被人在網上罵過狗血淋頭,罵我自己有樓就吹樓價會升,罵我偏幫地產霸權;而「專家」們唱淡香港樓市下跌,最多跌幅可達三至五成,就很容易得到掌聲。這些淡友看跌樓市的原因很多,最常見的是「樓價是平均收入的很多倍」,「普通人不吃不喝十幾年都不夠錢給首期」等;但其實這些分析犯了最基本的錯誤,就是計算需求的時候,只應計算市場上的參與者,即是正在進行或將會買賣樓宇的人,而不應包括不會參與買賣的塘邊鶴。因為他們的聲音雖然最大,但他們的想法,是不會影響市場價格的。

        這就像畢加索的名畫十分昂貴,但只要有極少數的千億富豪覺得便宜,價格就可以愈炒愈高。我們要分析畢加索名畫的價錢,也不會向哪些普羅大眾的打工仔,問他們是否願意付數億買一幅名畫吧!

        辣招無法令需求消失

        國內的樓市調控經驗,很值得香港政府的高官參考。國內政府推出辣招之後,剛開始時樓價橫行,但兩年後就上升,導致2013年北京上海深圳廣州等大城市,樓價漲幅高達20%以上。政府用辣招壓低需求,但這些需求並沒有消失,而只是像一個被壓逼著的皮球,會導致將來爆發的時候,力量變得更加強烈。

        很多人做分析的時候,都會把「應該怎樣才是最好」變成分析的結果,是一個很容易犯的錯誤。筆者非常認同,如果整體樓價可以調低,對香港很多方面都是好事,人們生活會更愉快,社會怨氣減低,家庭不用把大部份人收入用來供樓,內需消費可以提升,再推動各行各業。但我們做分析時必須明白,經濟市場只會向供求平衡點的方向走,而不是向我們的夢想去走。現在香港樓價破頂,一定不是大眾人最想見到的,但卻是供求下的結果。你不喜歡的話,樓價都不會因為你的憤怒而下跌。

        中國經濟專家

        林一鳴博士
2. 高球友
2014-08-11 19:26

:

「金融業人士,他們的經驗比我們多」, 乜經驗先? 炒股經驗? 這裡講樓喎。置業經驗? 佢地喺租樓族群, 你睇陽萎、大C 租完新都城, 我以為佢買樓喇, 原來走咗去租黃埔, 自醉兄梗又問我, 你點知呀? 你買得樓多, Agent自然八料比你, 剩喺租樓? 采你都傻

 

自醉兄:

上周日本來想覆你, 打完波好gui 瞓咗, 樓價升跌,財演點止嗡20多個原因, 你隨便上網查下, 陽萎、大C 陸乜東, 陶乜冬。 听網主講, 港大有個周教授, 多年來, 利用長美債息升跌, 可準确推算三年後港樓價升跌, 冇離更, 莫非福布百億物業富豪周教授寫錯了梁紹

3. 網中人
2014-08-11 20:06
To 高球友
周教授講長債息我就搵唔到,不過今日信報以下編文又幾有啓示咁,,

債息跌樓市升的啟示

所謂的利率風險因素,伴隨的是主要國家10年債息屢創新低。全球債息急跌,真是資金為避險而湧入國債那麼簡單?要知道環球利率對全球資產價格影響深遠,包括本港股市及樓市,若不能對利率形勢有更深入了解,而道聽途說加息股樓必跌,恐會重複犯上過去幾年不少人所犯的錯誤。

本欄在6月初文章《住宅物業難跌 街舖泡沫爆破》曾預告住宅樓市易升難跌,2個月後的今日反映二手樓價的中原城市領先指數(CCL)最新報124點,按周升0.37%,升穿去年3月的123.66,再創歷史新高,報章頭條紛紛指出此反映特區政府自2010年以來三度出招打壓樓市的「辣招」效力盡失。

剛好在一年前,大部分人仍在談論港府出重招後樓市會跌幾多,當中學者、專家估樓市跌三成至五成者為數不少,現在本港樓市竟然破頂,何其諷刺!針對「辣招」失效,有人提出重推租管,有人提出徵住宅空置稅;然而,市場力量對於這些細眉細眼招數根本作用甚微,何況現時住宅空置率仍屢創新低。

龐大財政缺口惹憂慮

美國明年加息幾可肯定,7月底聯儲局在結束兩天會議後,利率期貨走勢顯示,市場估計聯儲局在明年6月加息機會達61%;同時,在會議前後,相信聯儲局將於4月加息的交易員比例達44%。議息會議後,美國10年期國債息在2.55厘水平,兩星期後的上周五,美國10年債息曾跌穿2.4厘,創逾一年新低。

不止美債息跌,德國10年期債息亦跌至0.13厘左右的歷史低水平。一年前美國未退市,10年債息由4月的1.6厘低位急升至3厘以上,現在聯儲局已近乎完全停止買債,意味美國QE可能將成為歷史名詞,現在美債息率竟然仍低於去年6月之時,是否太奇怪?

有關加息前後美國股市表現,本文曾作探討,但市場開始有人提到兩年後國債到期後的再融資問題。《華爾街日報》向經濟師進行的調查顯示,即使美國勞工市場改善,預期聯儲局明年夏季前都不會加息,就算加息也只會採取漸進步伐,預料2016年6月前僅加至2厘水平,2016年底再加至2.75厘。

經濟師所顧及的,是聯儲局目前資產負債表高達4.4萬億美元,在今年底或最快10月停止買債後,決策者須討論如何處理聯儲局持有歷來最多的4.4萬億美元債券。除了MBS外,當中大量為美國國債,並於2016年到期,如果當局決定不將之轉換成新債,財政部估計其後3年將被迫額外集資6750億美元;就算聯儲局再投資這些債券,由於預期2016年預算赤字再度擴大,財政部還須填補1000億美元資金缺口。

經濟師指出,如果聯儲局不再投資於這些國債,促使財政部須在市場額外增加拍債集資7750億美元,勢將增加債息上升壓力,債息上升亦推升按揭利率,從而影響正在復蘇的樓市及經濟。

除非2016年美國再推QE,否則美國加快加息步伐的話,要顧及的問題不是通脹與失業率那麼簡單,聯儲局主席耶倫三番四次強調長時間維持低息,即使加息亦十分緩慢,背後理由不言而喻。至於歐洲,現在已有人說意大利等歐豬弱國正步入三底衰退(Triple Dip),利率及債息向下走是合理預期。當前環球債息下跌,可能不是純避險因素。

轉買升幅滯後大單位

講回樓市,一個住宅按揭起碼都二三十年,既然驚日後加息再難借平錢,當然愈早鎖定低息按揭合約愈着數,可是如此顯淺道理未必太多人了解,尤其不少傳媒中人。最近有媒體列舉過去幾年唱淡港樓市的雜誌封面,例如2009年初的最佳買樓時機,雜誌封面竟是《發展商鬥狼劈價 樓市崩盤》,睇見都觸目驚心。

在剛性需求及租金上升之下,現在再講樓市大跌五成,只會被人嘲笑與市場脫節,當前細價樓盲搶潮,其實又與金管局年前提高按揭借錢門檻有關,上車客資金有限,即使想住較舒適的三房單位,亦難借得按揭,想借八成或九成按揭,非得向細價樓埋手不可。這個因短期供需因素而透支了的細價樓升幅,日後必會修正。情況一如現在大量金飾奢侈品零售商退租後,地舖價格必會修正,不大幅減租便難以租出。物業投資者理應沽出已透支升幅的小型單位,轉買升幅滯後的大型單位。
4. 高球友
2014-08-11 21:20
Sorry! 喺 鄒教授咼
5. 自我陶醉
2014-08-11 21:24
多謝脫苦海兄分享不同國家、 不同年代嘅樓市經驗。 期待脫兄下一篇大作。
6. 自我陶醉
2014-08-11 21:44
高球友兄, 

小弟覺得主要影響樓價, 不外乎經濟、利率、政治、供求四個因素。美債息影響美息, 美息影響港息、港息影響樓價, 所以美息間接影響樓價亦有可能, 如果影響是三年後浮現, 那又與我估計明年見頂吻合啊! 暫且觀察一年便有分曉。
7. 肥婆四
2014-08-11 21:58
閱畢脫兄文章,有個問題想請教,你話一美金可以買間屋,是否有其他附帶條件呢?可以深入介紹一下嗎?
8. yy
2014-08-12 01:16
寫文章的人只會陳述對自己有利那部份,很少會說出全部。一元一間屋絕對無可能,收買佬出一千元買一千間來拆骨,單是拆售室內全銅喉和電線都發達喇。
9. 中女社社長
2014-08-12 03:10
老外跟中國人理念非常不一樣! 對於樓房他們有自己一套理論, 中國人理念是置業安居, 所以樓房在中國人市場上地位超然, 買不到樓不能安居, 租幾年又搬家中國人絕對接受不了! 所以中國人有祖屋, 就是為了日後後代有個地方容身. 這個意念就是為何中國人社會樓房剛性需求之原因!


10. 亮劍
2014-08-12 09:06

底特律有屋只賣一美元,有無野跟手尾先?

睇下呢段天利苑舊聞報導--------大澳居屋天利苑開價單,售價只需約­64萬元起,首期6.4萬元即可做業主。但因位處偏僻,單位數目少(85戶),加上只有一間管理公司入標,致管理費奇高,每單位逾2,000元,以單位平均實用面積480呎計,每呎約四元,媲美半山豪宅帝景園。多名已交表申請天利苑的市民對2,000元管理費表示譁然,稱貴過市區;亦有人指,管理費令他們置業的開支超出預期及負擔能力,揚言即使抽中居屋,也要一再考慮。

11. 望東樓
2014-08-12 09:07

You pay USD$1 in exchange for that piece of land + the stuffs on top of it + all liabilities (tax in particular).

Many years back when I run around up-Manhattan I saw a lot of abandoned houses. People did not border to pay single US dollar for them.

12. 法子
2014-08-12 09:10
脫苦海兄,

你上次當面教授的方法,很有用,謝謝!
13. 法子
2014-08-12 09:16
法子《新盤租務市場的變化》

2014年8月12日

過去新盤一落成,由於有大批投資客同一時間收到鎖鍉去放租,租金都會「好抵」,甚至同區租務也會因為這原因租金會短期被影響。

但過去兩年,情況開始改變,例如車公廟溱八收鎖鍉,並沒有對同區租金有太大影響,而自己屋苑的租金也很快回覆正常。

現在(看節錄),新盤租盤竟然反過來可以「吊高來租」。這些變化都印證了我們一直的說法,香港起少咗樓,欠市場的單位越來越多,這是累積性的問題。樓市價格雖然上升了,但同時也越來越「實淨」,所以衡平比還維持在1.1到1.2之間,沒有跟隨樓價而上升。

-------------------------

節錄自2014年8月12日蘋果日報
逸峯叫租狼死 貴同區60%

【本報訊】租金持續攀升,連帶過往有望平租的入伙盤,業主也狼叫租。預計可於10月入伙的粉嶺逸峯,屬區內新落成較大型屋苑,有業主以每方呎叫租達實用呎租35元,媲美市區屋苑之餘,更較同區高出近60%。


恒地(012)發展的逸峯,位於粉嶺馬適路,全數4幢提供共728伙,毗鄰綠悠軒及帝庭軒屋苑。


美聯王子超表示,逸峯現有約10個預租盤,平均實用呎租約32元。屋苑現時叫租最平單位為1座高層B室,實用面積429方呎,兩房間隔,叫租13,000元,實用呎租約30.5元,原業主一手買入價約405萬元,若成功租出,預期租金回報率約3.85厘。


逸峯叫租最貴的單位為3座高層B室,實用面積511方呎,屬三房間隔,叫租18,000元,實用呎租35元,原業主一手買入價約477萬元,預期租金回報率約4.5厘。據悉,逸峯預計於今年10月底入伙。現時綠悠軒及帝庭軒,平均實用呎租約22元,該35元呎租高市價達59%。即使逸峯最平叫租每呎32元,亦高出區內平均呎租45%。


■逸峯預計可於10月入伙。
天晉2期陸續錄預租
另一邊廂,新地(016)將軍澳天晉2期,市場消息指,物業預計下月底可收樓,市場陸續錄預租,如3B座高層D室,實用面積549方呎,月租1.95萬元,呎租35.5元。


另屋苑1B座高層D室,實用面積550方呎,月租1.85萬元,每呎33.6元;5A座中層C室,面積845方呎,月租2.8萬元,呎租33.1元;5B座中層D室,627方呎,月租2.1萬元,每呎33.4元,天晉2期呎租與將軍澳中心呎租介乎32至39元相若。

14. 仲達
2014-08-12 09:59

歡迎脫苦海兄加入地產資訊網!

久聞閣下大名,在下亦是讀者之一,獲益良多。

共勉之!

15. Reader
2014-08-12 11:38
SPLENDID!
16. Scoliosis
2014-08-12 12:16
When purchase a house or apartment in America, you are paying the value of the land + the value of the house. The house may be $1 but the value of the land shall be determined by the State government. 

Each year (as long as you own the property), the owner must pay 1.2% of the property tax (depends on which State) to the government AND it could go up (or down) based on the housing market. 

It is very expensive to own a property in America. A House in San Francisco if worth US 1 million dollar you have to pay US$12,000 (HK$10,000) a year plus home insurance and other costs. 
17. Scoliosis
2014-08-12 12:18
Sorry, typo

US$12,000 Or HK$100,000D
18. 火四郎(維園亞伯)
2014-08-12 15:08
脫兄, 

房產係計兩個價, 地價及房價. 
上升的, 是地價, 而不是房價.(房價是會折舊的)

以美國為例子, 是整個地區的經濟萎縮. 原來的工業沒落了. 居住在那裡的人無法維生. 

而香港, 因為地少人多, 密集式經濟, 會有不同. 

香港位處於中西交界, 經濟活動之大, 與面積不成比例. 
只要金融地位穩固, 一切產業皆圍繞其而生存. 

問題是, 是否內地能取代這個地位?? 這是未知. 
但, 金融地點, 並不是"人為"就可以取代. 

政制, 法治, 時差, 慣性, 並非一朝一夕可以改變. 

地產與股票不同, 在於地產是一個'長遠'的投資, 
是對一個地方有信心才會投下的金錢, 
遠比那些HIT AND RUN的狙擊資金可比. 
同時, 形容樓市是火車頭是很好的比喻, 

需要很大動力開動, 而開動後亦很難煞停. 

我絕對同意師兄所列舉的例子的真實, 
只是認為, 例子的性質, 與香港沒太大的關聯. 

http://hkcitizensmedia.com/author/andy-wong/

19. CD ROM
2014-08-12 15:19
小弟都係脫苦海兄的長期讀者, 以後能在這裡直接觀其作品那還真好呢~~~


20. 元朗人
2014-08-12 20:22
香港環境特殊地價跌,但樓價不跟隨,原因是建築成本中一半為地價,另一半為建築費,即跌到像美國汽車城底特律「一蚊一塊地」樓價也只可跌五成。
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