地產論壇
登入名稱
密碼
頁數:
地產商與小業主對樓市前景分歧
瀏覽人次:74857    回應:46
地產商與小業主對樓市前景分歧
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年8月7日

  市建觀塘項目流標之後,大多數評論員說地產商對前景不樂觀,所以沒有去盡落標,其實,地產商對樓市前景抱著平和態度,只不過市建對前景太過樂觀,又要賣得好價錢,又要分紅,又要話事權,大拿拿成百億搞一個項目,仲要睇人眉頭眼額,分分鐘仲要蝕本,這種生意當然沒有人做,除非是值博率非常之高,甚至是坐定粒六,有賺冇蝕,才可以吸引地產商投資,換句話說,即是成本價非常之低,不過,港鐵又不肯接受,結局就是流標。
 
  雖然評論員說地產商對前景不樂觀,樓價應該下跌,但近日所見,樓價不跌反升,並且屢創新高,點解那些買樓的人忽視地產商對前景不樂觀睇法,因為小業主所持理由,就是地產商不肯投地,未來供應必然減少,樓價就算不上升都不會大幅下跌,而地產商不樂觀反而令致小業主對後市樂觀,這是評論員意料不及,而那些現在買樓的小業主大多數都是已經等了幾年,他們買樓的目的並不是希望樓價大升,只要樓市保持平穩便可以,在大家同心的情況下,樓宇更加供不應求,樓價上升是必然道理。

  雖然有很多評論員以世界形勢,利息趨升,人均收入不足以支持樓價來評論香港樓市,但是他們忽視購買力的積聚,而購買力是由多方面積聚,由於不但利息低,小業主的借貸率亦相當低,那些小業主的供款當中,大部份是還按揭貸款,利息只是佔小部份,久而久之,便會儲蓄到一筆龐大的購買力,到有需要的時候,例如他們的兒女需要置業,便可以毫無困難幫助他們的兒女,雖然不是他們直接買樓,但間接性的購買力亦不容忽視,現在買樓的人或多或少都會受到他們父母支助,評論員並沒有考慮這個因素。

  另外就是樓價上升所產生出來的購買力,有很多小業主持有的物業都已經超過十年,甚至有二,三十年歷史,他們的物業不但沒有貶值,反之是升幅驚人,他們亦是樓價上升的受惠者,所以,當他們見到兒女希望置業亦會支助他們,若果那些小業主所擁有的物業沒有升值,他們想支助兒女亦不行,而且,他們睇樓市並不會如那些專家那麼透徹,只是有需要,供得起便可以,最後,做成近日樓價並未如專家預測般大跌,就是這個簡單道理,有時候,預測樓市並不需要考慮到那麼複雜,個人需求始終在首位,世界形勢,只不過是專家用語,很多時我都唔明白,或者是不明不白。
 

地產商與小業主對樓市前景分歧
1. 法子
2014-08-07 09:47
法子《辣招稅解決到樓市的問題嗎?》

2014年8月6日

大家請看看我2013年的觀點,和昨日的報導。

----------------------

法子《10間屋的村》

2013年3月2日

其實這是簡單的道理。

一條村有11個家庭,得10間屋。村長話「抽稅」就可改善大家居住空間。你信唔信?

這是我對 DSD 的意見。

-----------------------


二手成交:美孚新邨用家搶貨 竟代啃SSD
節錄自2014年08月05日(二) 23:50東方

【on.cc東網專訊】 政府辣招原意壓抑炒風,但最終「辣埋」買家,苦果要用家自付,樓齡已屆約36至46年的荔枝角美孚新邨,在缺盤下有換樓客不僅不還價,甚至願付5%額外印花稅(SSD),終成功打動業主以890萬元出售所持的園景標準戶,連同約44.5萬元稅款計,單位實用呎價近1.3萬元,超越凸海樓王,再創新高紀錄。有學者認為,情況反映二手市場供應短缺,並由業主「話晒事」,買家憂慮後市再升。
美聯吳志輝稱,美孚新邨5期蘭秀道高層A室,建築/實用面積959/719方呎,望公園泳池景,原業主於前年9月底以約748.8萬元購入自用,設百萬元裝修,上月以約890萬元放盤。
一名外區換樓客鍾情單位優質,為求購得心頭好單位,不惜以開價890萬元承接單位,更願額外承擔44.5萬元SSD稅款,建築/實用呎價約9,281/12,378元,實用呎價僅次於屋苑樓王凸海戶。
上述成交若連同稅款計,實用呎價則高約12,997元,料創屋苑歷來呎價新高。據土地註冊處資料,上述單位1973年成交價僅8.438萬元,反映該單位樓價在41年間上升約104倍。
吳氏續稱,上址原業主持貨不足2年帳面賺約141.2萬元,由於美孚新邨盤源短缺,市場現僅餘約30個鎖匙盤,而上述用家睇樓後認為機不可失,怕後市再升,儘管多等約2個月單位便可鬆綁,買家亦情願付辣招稅搶盤。現時即使質素較低的放盤,如1期百老滙街17號極低層戶,亦獲買家以400萬元承接,屬近月低價,實用呎價約8,247元。
藍籌屋苑出現買家付SSD搶盤,浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為,反映市場供應不足,賣方明顯已主導二手市場,買家亦擔心後市再升,為避免風險才付稅入市。雖然市場有機會再錄同類個案,但預期不會成為二手市大趨勢。
各區買家繼續高價搶盤,世紀21奇豐周淑萍稱,沙田欣廷軒2座連天台單位,原叫價約520萬元,儘管臨場反價8萬元,但買家仍願追價至528萬元承接,實用呎價約13,333元,呎價創屋苑新高。消息稱,同區好運中心柏林閣高層H室售約418萬元,實用呎價約12,822元亦創新高。
2. 法子
2014-08-07 09:53
他們睇樓市並不會如那些專家那麼透徹」

-----------

這句話是在說反話吧!看得透徹的人一直看錯市,沒看得透徹的人看對市。
3. 打工仔 Andy
2014-08-07 09:56
照睇細價真係有排升!
4. 亮劍
2014-08-07 09:56
咁喺高位買樓嘅喺咩人呢?
咁你教下D窮人點應對喇……

我都唔知点解,楼市喺低位果陣,D人係要等,想摸底入。
明明有居住需要、有首期又供得起都唔落手。
係要等到D楼價升到爸爸声先走來喊苦喊忽,要政府做乜做物!
通常去到果陣時,楼價已達高位,就算你政府乜都唔做,楼價亦因為呢个世界有無形之手關係而作出調整。
但好多政府以為自己係上帝、係万能嘅,可以五餅二鱼,可令广大窮人脫貧致富。
後果當然係政府想幫果班,俾人老点喺高位接火棒变成炮灰啦!
香港97前後的夾屋及自置居所貸款政策,推咗唔少人落火坑;美国於金融海嘯前喺政治压力下借錢俾三無人仕置業,通通係好心做儍事的代表作!
实力不足的人若要喺现在相對高位度嚷着買楼,係不自量力,係揾狗笨賊,骨子裡係想納稅人同佢哋埋单!
因此窮人喺衣家应做的事,係自我增值、節儉儲蓄、学懂投資、想想点增加收入、改變消極思想……
然後等楼市進入下一个循環,而唔係等政棍同政府打救!
5. 睇得通
2014-08-07 10:45

雖然評論員說地產商對前景不樂觀,樓價應該下跌,但近日所見,樓價不跌反升,並且屢創新高,點解那些買樓的人忽視地產商對前景不樂觀睇法,因為小業主所持理由,就是地產商不肯投地,未來供應必然減少,樓價就算不上升都不會大幅下跌,而地產商不樂觀反而令致小業主對後市樂觀,這是評論員意料不及,而那些現在買樓的小業主大多數都是已經等了幾年,他們買樓的目的並不是希望樓價大升,只要樓市保持平穩便可以,在大家同心的情況下,樓宇更加供不應求,樓價上升是必然道理。.............

樓價上升是必然道理的一個最重要因素, 就是因為太多人想樓價下跌了, 市場上永遠存在一個無形之手成為市場的主導者 .......樓價上升的最重要因素就是政府的辣招施政的結局......

6. 山高雲低
2014-08-07 11:08
睇得通兄, 
小弟一直都有留意你的留言。一言蔽之, 
閣下堪稱高人。
7. 葉子
2014-08-07 11:18
d 錢係咁衝入黎, 樓股可以唔升咩?
8. 亮劍
2014-08-07 11:25

租客452 購漁安苑2

欄名:交易現場

樓價不斷上升,租客轉租為買的個案愈來愈普遍,香港仔漁安苑一個兩房單位,剛以452萬元易手,買家便是區內租客。據了解,新買家早於兩年前,將自用的單位沽出,而轉租鴨脷洲大街的單位,月租1.1萬,由於單位租約已屆滿--------

 

在此年幾我不斷指出.,香港呢幾年有極多人,將自用的單位沽出,然後以租住等形式走一轉搏一搏,就以上述個案為例,呢位人兄兩年內就咁唔見幾拾個租金同使用。

我估計呢數年起碼有為數拾万呢種沽自住,然後租住等個案,就算齋做呢班客,無論你係二手小業主或發展商都不愁銷路。

9. 香港無奈
2014-08-07 11:49
亮劍兄話:
实力不足的人若要喺现在相對高位度嚷着買楼,係不自量力,係揾狗笨賊,骨子裡係想納稅人同佢哋埋单!
因此窮人喺衣家应做的事,係自我增值、節儉儲蓄、学懂投資、想想点增加收入、改變消極思想……
然後等楼市進入下一个循環,而唔係等政棍同政府打救!
*************************************

我係做普通職員,沒有專業資格的70后,
也是33歲見樓市低位買樓啦,沒有父蔭,邊個話可以大學畢業做2-3年買樓架,現在個個后生,以為大學畢業大支野。。。隨便做幾年要買樓,買不到就吵政府,真是癡鬼線!
鼓勵想買樓的年輕人,你用時間增加自己實力,機會是留給有準備的人。。。
不要怨天尤人。。


10. 60後
2014-08-07 12:13
本人喺60後,上月一次舊同學聚會中講及香港樓價,當中有好多人都賣咗樓等待時機買翻,大多都喺09-12年賣出轉為租客,認為有profit應該先落袋。而他們估計樓價喺未來下跌最少30%,還叫未賣的快d賣,我唯有回應已在放盤中及連聲道謝!
11. 大寶二寶
2014-08-07 12:27
咁多人排緊隊等買楼, 樓價想跌都幾難。 哈哈!

共勉之, 哈哈!
12. 大寶二寶
2014-08-07 12:28
咁多人排隊等住買樓, CCL 年尾都幾難唔爆上130。

共勉之, 哈哈!
13. 亮劍
2014-08-07 12:34
回憶90年代嗰陣,你夠姜的話,可一次过買入幾個物業,然後攞住一張糧单,走入幾間銀行借按揭。
但自從有咗正面信貸資料庫之後,你想買多間來收租,都唔係咁容易啦。
真人真事就係我死黨,他有自住同收租物業喺手,想話買多件磚頭保值啫,銀行要嘅資料,多得嚇人。
唔記得講埋,他是專業人士,只是借你銀行一百幾拾咋!
14.
2014-08-07 12:59
IQ題 :
某甲, 用5蚊買左粒雞蛋, 一段時間後用6蚊賣左
跟住佢用7蚊買多一粒蛋, 再用8蚊賣返出去

請問, 某甲佢賺/蝕左幾多錢?
15. 代理仔
2014-08-07 12:59

如果政府立例,只持有一個自用物業人仕,賣出自用物業後,五年內再購入物業需繳付賣出物業的「特別利得稅」。唔知咁可唔可以減少而家好多嘈高樓價聲音呢?而呢個方法唔知可唔以防止D人再向下炒物業呢?

16. 引刀一快
2014-08-07 13:12
To 14樓 東

係咪講緊通漲?
17. 引刀一快
2014-08-07 13:18
大新聞呀,大新聞呀

廣東省內佛山率先鬆綁限購!!!!
18. To 15
2014-08-07 13:19
作為全方位亂搞樓市套餐的一部分, 點少得唔整番個「沽空利得稅」, 8蚊賣掉蛋蛋後, 如果5蚊買得番的, 應該又抽番三五七十個 per cent.
19. 60後
2014-08-07 13:20

有無人聽過喺大陸買樓會買一間送一間?

20.
2014-08-07 14:13
to 16 引刀

我都唔知8蚊係通脹定係泡沫...
 
定係因為最近雞生少左蛋, 供應緊張呢?
頁數:
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

聲 明

所有議題/文章由其作者提供,大部份回應/留言是即時上載,少部份未註冊為會員的回應/留言會經我們的系統過濾,所有議題/文章/回應/ 留言/資訊及評論並不代表地產資訊網(Property.hk)立場和觀點。由於本【地產論壇】受到「即時上載留言」運作方式所規限,故不能完全監察 所有留言,若讀者及用戶發現有留言出現問題,歡迎以留言或電郵方式與我們聯絡(admin@property.hk),我們有權刪除/堵截任何留言 (刪除/堵截留言前不會作事先警告及通知), 如有任何爭議,本網站管理員擁有最終的詮釋權 。