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預測樓市首先要摒除心魔
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預測樓市首先要摒除心魔
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年7月3日
有記者問我，怎樣可以預測到樓市今年上半年平穩，下半年會有升幅，而上半年平穩已經應驗，下半年有升幅亦有很大機會達到，我說，無它，只要摒除心魔便可以，雖然估中今年上半年樓市走勢的專家不多，但所有專家其實是知道樓市會上升。不過，若果他們說樓市上升，恐怕給一些有心人質詢，如果那些專家是有物業，有人便會說，他們有物業，當然會說樓市上升，如果沒有物業，人們便會說，既然預測樓市上升，點解唔去買樓，換言之，無論說什麼，人們便會從另一個角度去想，然後再質疑那些專家。
我的處境又何嘗不一樣，當我說樓市會上升，便有人會說，肥佬手持重貨當然是說樓市上升，如果我說樓市下跌，人們便會說，既然知道樓市下跌，點解唔減持手上物業，其實，我與專家們都有著同一個心魔，若果不摒除心魔，很難準確地預測樓市。
專家們為了證明樓市下跌論是正確，他們便不斷向外找尋令樓市下跌因素，他們亦搵到一些例如美國加息，香港失業率上升，國內在香港的資金回歸，甚至經濟轉壞，現在更多了佔中。老實說，專家們的說話是沒有錯，但是他們只是找尋不利樓市的因素，而忽視有利因素，這做成他們預測不準確的主因，因為按照他們所說，樓價早已下跌，但樓價在辣招下不跌反升，甚至破中原指數頂位指日可待，點解那些專家唔發掘事情真相，而只是不斷重複他們的樓市下跌論，不過，他們亦將樓價下跌幅度大幅收窄，從50%下降至15%，對他們來說，已經是很大讓步，樓價再不下跌，真的是顏面何全。
專家們另外一個心魔就是恐防現在改口說樓市會上升，而在他們出了新預測之後，樓市形勢逆轉，他們真的不知道如何解釋。我亦很理解他們這個憂慮，但他們亦應該考慮，樓市不同股市，甚至某隻股票，不會在很短時間將樓市形勢逆轉，就算強如3D辣招，亦未能真正令樓市下跌，不過，就令成交量萎縮，所以，若果專家們摒除心中心魔，用心眼睇樓市，自不然見到不同景象，他們會見到政府在現在拓展土地，舉步維艱，供應量在中、短期內不會大升。租務市場凌厲，小型住宅帶起租金，而租金上升對樓市有實質支持。而且香港各項基建尚未完成，甚至有一些仍未開始，如果那些計劃中基建完成，香港又會變成怎樣，樓價又怎會為此而下降。佔中當然是要考慮因素，但若果現任港政府不能搞好佔中，中央政府怎樣看香港政府官員的辦事能力，一定有人要問責，或者，這會是一些人終結，香港的新開始，甚至是一些香港人的意願。
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預測樓市首先要摒除心魔
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佔中當然是要考慮因素，但若果現任港政府不能搞好佔中，中央政府怎樣看香港政府官員的辦事能力，一定有人要問責，............ 準備好大量催淚彈,好像好好用!!!
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Agree. Most of us have the conclusion well before facts on the table. Many 'reasons' are actually 1/2 cup of water to me. Just giving 1 example here: higher interest rate - Bear: higher mortgage rate will bring price lower..... Bull: Higher rate = good economy = stronger demand.... <But did anyone look at historical correlation between property price and interest rate? are they really -vely correlated?> Maybe only PP did it.
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3.
港人怎捱這三年亂局 |
| 2014-07-03 09:31 |
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現屆香港政府施政失誤還死口不認無民望不得人心,香港市民已忍受兩年,現今形勢差不多每兩週有遊行示威,立法會因政府持勢欺人被無止境拉布而停頓。中央應醒覺香港現任特首及主要官員局長無能之極,還不換人香港一切只會越來越轉壞。
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4.
七十一萬公屋住戶 |
| 2014-07-03 09:42 |
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【太陽報專訊】全港七十一萬公屋住戶，九月起面臨加租一成。房屋署完成公屋戶入息調查，指住戶兩年來的平均收入增加近兩成，但根據租金調整機制，加租幅度不會跟足調查結果，而是以加一成為上限。雖然過去兩次公屋加租都有免租措施，紓減住戶的經濟壓力，但房署今年不會再建議房屋委員會繼續提供紓困措施。消息人士指房委會面臨財赤又要加建公屋單位，兼且免租也欠理據。 房委會資助房屋小組委員會明開會討論公屋加租，消息人士指出，公屋居民平均月入由二○一一年的一萬五千四百七十三元，增至去年的一萬八千四百五十五元，增幅高達百分之十九點二七，但根據《房屋條例》，租金加幅上限為一成。消息人士表示，公屋平均租金為一千五百四十元，加租幅度介乎二十八至三百八十七元，平均每戶加租一百五十四元。 運用資源增建公屋 雖然最近民怨沸騰，但本年度的財政預算案已宣布免租一個月，抵銷了公屋加租效果，故房署今年不會建議房委會另外提供免租措施。消息人士說︰「第一、二次加租是特殊情況，如今有很多人輪候公屋，房委會運用資源要從整體着眼，多建公屋可讓多些人入住到。」消息續稱，房委會年初預計本年度公屋赤字十七億元，加租後可減至九億元，但若免租一個月，赤字會增至二十一億元。 邨民收入升近兩成 房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝認為，不適合再提供免租優惠，因居民收入升近兩成，但加租只是一成，反映租金調整機制已有紓緩作用。他又說，公帑要合理運用，今次加幅居民應可負擔到。 小組委員會委員陸勁光亦稱，今年財政預算案已寬免公屋租金一個月，加上房委會面對增建公屋的財政壓力，他認為不應再向公屋戶一刀切免租多一個月，若居民真的有經濟困難，可以申請租金援助。 另一公營房屋機構房屋協會今年四月亦率先加租百分之八，逾三萬多戶受影響。房協向立法會房屋事務委員會提交補充資料，稱加租後租金收益約六億七千多萬元，扣除員工開支及維修管理費後，營運赤字有四百萬元。但到下年度因員工加薪、維修工程增加及折舊撥備，赤字增至七千九百萬元。因應議員建議，房協稱會考慮為有需要租戶提供援助。
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5.
租管對租戶適得其反 |
| 2014-07-03 09:46 |
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【now新聞台】行政長官梁振英再次澄清，政府對租金管制的立場沒有改變，認為重新引入只會對租務市場帶來負面影響，重申解決房屋問題最有效的方法是增加供應。
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6.
lga908 |
| 2014-07-03 09:53 |
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為自己的固有立場找原因支持, 係自廢武功, 令自己喪失分析力!
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7.
anggie T. |
| 2014-07-03 10:23 |
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To make it simple, be analytical & be objective lol!!!
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三思…… 小朋友，你們熱愛民主，參加七一大遊行，衝擊警方防線，霸佔大街及主要幹線，衝擊立法會，與中方對抗。你們聽從戴耀庭指示，挑戰法例。 ……學生們醒來吧，你有見到戴耀庭的仔女出來，你有冇見到湯家驊的仔女出來，你有冇見到余若微兩女兒出來，這些人只會鼓勵人地仔女爭取民主，為自己下一代舖排。 好正，請廣傳 請問被拘捕的511名人仕中，有否以下人仕的仔女在内。 1, 泛民立法局議員。
2,佔中三子。
3,陳方安生。
4,李柱銘。
5, 黎智英。 如果無，就不要鼓吹别人的仔女去公民抗命？去犯法。如果以上各人覚得真理在你們的一方，你們奌解不扶老攜幼，帶同子女，一同去爭取你們的理想，而只煽動其他人的仔女去犯法，他們都是有父母生的。 如有同感，請轉發出去。
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9.
To K 仔 |
| 2014-07-03 11:03 |
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10.
Oscar54321 |
| 2014-07-03 11:11 |
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預測呢家野無非都係個人睇法來。
我呢個小業主睇經濟只著眼於小處， 例如：D專家舊年預測跌市時，午市出街要等幾個位先到我，個個月都有餐廳係度加價，我就唔信佢地了。 當然，宜家街度吉鋪多左，業主心雄左係有少少危機感。係事實，希望唔好太多呢D業主主，以免正苦又誤會出招。
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To k 仔， 我也講過這問題，我非常贊成你講法， 1， 有乜理由義務律師去黃竹坑得9個人，黑衣遊行個D去左邊？ 2， 好似香港官員一樣，自己仔女去外國讀書，人地個D你死你事。 3， 叻人出口攞掌聲，蠢人行動被人拉
我反對佔中，個班中層／低層小朋友好慘
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博士, 預測根本不用負責任, 何須摒除心魔 ?其實"買樓"先至要摒除心魔,因為要自己負責結果,共勉之!
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啖哥睇transformer , D美國科幻片，睇得太多。
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14.
打工仔 Andy |
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| 2014-07-03 12:38 |
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睇電視新聞見到d小朋友在叫亞媽等我返泥的一幕時，心想, 計劃佔中的三小人有無良知！ 滿口人義道德！但又累死了小朋友！
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15.
80後打工仔 |
| 2014-07-03 12:46 |
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To 8 K仔 利申: 我都唔係好贊成佔中.因為真係無人知道後果.但公平啲講句,我記得係電視上戴耀庭都講過佢唔想佔中.只要政府/中央真係還政於民,大家就可以繼續傾落去. 我自己觀察如下,有錯請指正. 1.任由香港繼續赤化落去,好快我地會變成只為賺錢而生存,為左物質而失去自由,而所唯物質就只係中央對我地既施捨.隨時你今日住緊間三房,聽日唔會再屬於你.簡單講,朝不保夕,苟且而活. 2.改變(請不要問我如何改變,因為我答唔到.只是一廂情願地希望有)結果係可能會影响香港既金融經濟.但有一線(真係只有一線)希望可以保留返大家作為人的尊嚴.我真係唔希望第時我出街俾車車親時,對方講佢老豆係李剛,跟住我要好似死狗咁離開.有人上屋搞我屋企人我幫唔到手.我以上講既係某國正日日上演.試問,除左果班人無著住龍袍,五品大員既朝服外,佢地同以前既貴族有乜分別? 好老實,以上既結果都唔係大家樂見.但兩害取其輕(好似當人唐唐同狼英都唔係好,兩害取其輕,結果大家有眼睇).咁孰輕孰重就自己睇啦. 回應返K仔既意見,如果 泛民立法局議員,佔中三子,陳方安生,李柱銘,黎智英無叫佢地既細佬上街,佔中,我地就覺得佢地有陰謀,咁狼英呢?林鄭呢?佢地既家庭仲是否在香港?咁又代表左咩? 老實講,香港宜家真係好亂,我唔係好識野,所以唔敢講邊個啱邊個錯.我只係諗我想以後既生活係點.但真係睇唔到希望. 衷心祝願香港唔好變成香港市.到時就算再有錢,但有錢無權都係無用."活得有錢還是活得有尊嚴?我諗呢個就係我要思考既問題."
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16.
To: 9 |
| 2014-07-03 13:09 |
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Good luck. I will visit you when you are in jail. Enjoy your family life in jail! Ha! Ha!! Ha!!!
You are so stupid to be used by such son of a bitch!
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17.
To 15 |
| 2014-07-03 13:40 |
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80後哥仔, 你尋日又係咁講, 今日又係咁講, 怪唔得你睇唔到前路啦. 03年嘅時候唔通大家又好睇到前路? 果時條路唔係更難行更迷惘? 今時今日太平盛世都話唔知點, 會唔會係: 1. 你之前 growth 得太理所當然, 現在慢下來頭腦不再發熱就活得不耐煩. 人生是不可能一直 fast track 2. 你脫離書本學校教育後, 便沒有了 direction, 也怪政府 (or x, where x can be anything) 沒有俾你 direction. 但政府 (or x) 從來都唔會俾咩 direction, 也沒有欠你甚麼 direction 然後有些似是而非嘅, 顯示價值觀真係有啲問題 1. 都講過佢唔想佔中.只要政府/中央真係還政於民,大家就可以繼續傾落去 -> 疑犯都講過佢唔想殺人, 只要受害者真係拎晒啲錢出黎同受辱, 大家就可以繼續傾落去, 不過佢開出的條件根本就冇預有得傾落去 2. 任由...為左物質而失去自由,而所唯物質就只係中央對我地既施捨.隨時你今日住緊間三房,聽日唔會再屬於你.簡單講,朝不保夕,苟且而活 -> 你真係幻想得太多, 而且對人有罪假定近乎抹黑, 不要得 3. 希望可以保留返大家作為人的尊嚴.我真係唔希望第時我出街俾車車親時,對方講佢老豆係李剛,跟住我要好似死狗咁離開.有人上屋搞我屋企人我幫唔到手 -> 同上, 更不要得 4. 兩害取其輕 -> 自我延伸想當然而矣 5. 咁狼英呢?林鄭呢?佢地既家庭仲是否在香港?咁又代表左咩? -> 負擔能力範圍內, 子女放洋是好事, 不用老戴有色眼鏡看, 國內也開始禁止裸官. 陳方安生,李柱銘,黎智英無叫佢地既細佬上街, 等同裸官. 6. 我只係諗我想以後既生活係點.但真係睇唔到希望. -> 你不如諗番2003時, 大家又睇到咩希望 7. 衷心祝願香港唔好變成香港市.到時就算再有錢,但有錢無權都係無用."活得有錢還是活得有尊嚴?我諗呢個就係我要思考既問題." -> 再咁落去, 會連市都不如. 無權? 你仲要咩權?
All you have to do is breathe，and the best kind of girls will naturally fall in love with you.
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18.
80後打工仔 |
| 2014-07-03 13:50 |
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19.
向飯民說不 |
| 2014-07-03 14:38 |
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1. 都講過佢唔想佔中.只要政府/中央真係還政於民,大家就可以繼續傾落去 -> 疑犯都講過佢唔想殺人, 只要受害者真係拎晒啲錢出黎同受辱, 大家就可以繼續傾落去, 不過佢開出的條件根本就冇預有得傾落去。 根本饭民有没有想到大陆的底线，难道不知道无论今日谁主大陆，没有一个中国领导人可以接受一个亲美的特首。饭民做的根本就是颜色革命。
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20.
80後打工仔 |
| 2014-07-03 14:44 |
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To 19 向飯民說不 認同"无论今日谁主大陆，没有一个中国领导人可以接受一个亲美的特首". 但回想滿清時期,有邊個皇帝會接受三民主意?如果?辛亥結束帝皇統治.現在?不幸地又回復到穿西服的帝皇統治.
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