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置業者的天時,地利,人和
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置業者的天時,地利,人和
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年5月26日

  讀三國的時候,大家或者會覺得很奇怪,點解曹操挾天子以令諸侯,兼麾下猛將如雲,謀臣如雨,始終不能取得天下,東吳孫權,生得帝王之相,連曹操都說,生子當如孫仲謀,又坐擁土地肥沃江東之地,同樣不能取得天下,孔明說劉備擁有人和,其實是老點,劉備出身寒微,以當時階級觀念,點會有名門之後投靠他,失意軍人就很多,孔明,龐統,五虎大將,全部都是失意軍人,取得四川已經是異數,怎可能取得天下,不過,以曹操,孫權,劉備當時擁有的謀臣戰將,比後來取得天下的司馬氏不知高出多少倍,又不見歷史學家講司馬氏佔盡天時,地利,人和,有時候,成與敗,除了講時勢,自己的實力之外,亦要講對手是誰,買樓一樣,亦要講天時,地利,人和。

  現在若果有人買樓,他們的老友必定好言相勸,不但講政府打擊樓市,同時亦會話那些專家說樓市會大跌,如此時勢仲買樓,我在2003年買樓的時候亦曾經被老友好言相勸,我只是說,如果唔係咁嘅時勢,我絕冇可能以低價買到高質素物業,到今日,若果不是政府出招,專家說樓市大跌,新樓盤定價又怎會如此刻己,鬼佬都講,這時最差的時候,亦是最好的時候,天時,視乎怎樣演繹,不能夠一概而言之。

  什麼是地利,在足球場上術語就是主場之利,最近有不少外國樓盤來港推銷,有人認為香港樓價太貴,先買一些外國樓,待升值後賣走再回港買物業,真的是講就容易,做就艱難,其實,他們買外國樓,即是失了地利,他們知道香港樓太貴,因為是熟識香港樓市,去到其它地區買樓,只不過是感覺便宜,其實是不知道,只有當地的人才知道那些樓價是便宜抑或是昂貴,這是他們的地利,所以,荃灣新樓盤熱賣,而買樓人士當中,有一半是荃灣區人士,他們深諳地利的意思。

  人和,其實就是當事人自己是否能夠與天時,地利與及其他人配合的意思,即是天和,地和,人和,我不是老作,如果閣下識打天九,就會知道文子的牌順序為天地人和,人當然不能夠與天地相比,但若果配合,勝出機會就很大,好似在過去幾年,大家都知道香港的經濟不俗,失業率低,利息亦維持在低水平,各項基建上馬,而樓價亦不貴,但不知何故,有一些專家硬說樓價會大跌,致令到有不少人雖然有足夠資金但仍然不敢置業,有人說他們坐失良機,甚至有些人逆天而行,賣了他們自住的物業,這就是個人不能和天地配合,即是人不能和,如何不輸。

置業者的天時,地利,人和
1. 亮劍
2014-05-26 09:29

如果有三成以上首期喺手是 A

如果你能輕鬆地每月供樓是 B

要是你知各國將會狂印錢是 C

呢排有睇過湯生文章的人是 D

 

如果一名首置客ABCD 都有齊,那麽就唔係買或唔買,而是買乜樓、買幾大同買邊度的問題。

如果一名首置客只有AB,但無睇過現今金錢遊戲係點運作或湯生文章的人,我會建議佢哋先睇翻相關影片,以及博士呢幾年嘅文章,才決定買唔買樓。

如果一名首置客只有A,但B 就爭少少或過唔倒壓測,咁佢可選擇等一等,而期間請做下功課,或者買間細小小、遠小小或舊小小的樓上住車先。

如果一名首置客只有B,但A爭少少,咁佢可選擇等一等,而期間又係做下功課,進取一點或者可買按揭保險上住車先。

如果首置客係一名不折不扣的「伯母」,那麼就算有一日樓價真的要回,咁都係上述嗰幾批人買先啦!如此這般樓價升跌起落又關你班友「叉蛋治?」

2. Oscar Lam
2014-05-26 09:54
天時、地利、人和之中以人和最為重要。天時和地利取決於大環境,個人無法改變,只能順其勢,只有人和取決於個人的投資策略和判斷。此也是為何大家在同一個大環境之下,有些人投資成功,有些人投資失敗的原因。
3. 哈哈
2014-05-26 09:58
樓價不貴你都up得出....好野
4. 插針重建牙籤樓
2014-05-26 10:32
插針重建牙籤樓 何日才能換新裝
(太陽) 2014年5月26日
房屋問題積重難返,成為民怨主要源頭。儘管現屆政府將解決房屋問題列為施政重中之重,可惜收效甚微,反而經常被質疑「盲搶地」。尤其是對於舊區重建,由於缺乏整體規劃,只能零敲碎打,不但解決不了房屋問題,而且浪費了土地資源。

土瓜灣就是最典型的例子,該區舊樓林立,安全隱患嚴重,居住環境亟待改善。可惜,由市建局主導的重建項目,幾乎全部是「插針式」的「牙籤樓」,對於增加房屋供應來說,連杯水車薪也談不上,而對於改善地區環境而言,更是弄巧成拙。其實,土瓜灣毗鄰尖沙咀和啟德新區之間,鄰近郵輪碼頭及九龍城碼頭,沙中線落成後也會貫穿其間,地理位置優越,只要全面規劃,完善配套設施,絕對有潛質發展成藍田麗港城和沙田第一城般的超級城。

當局重建舊區小打小鬧,難怪劣評如潮。「東方報業民意調查」顯示,三成七受訪者直指插針式重建無助未來規劃;三成六認為當局浪費發展大型社區的潛力;兩成一則認為與綜合發展計劃背道而馳。

築室道謀,三年無成,可說是當局重建舊區的寫照。早在上世紀九十年代初,港英當局就建議採取區域為本的重建策略,將土瓜灣連同紅磡、馬頭圍及九龍城作綜合發展,回歸後港府亦多次重提舊事,惟說者自說,綜合發展計劃淪為空談。對此,四成九人批評重建進度緩慢,欠缺效率;兩成四人指當局紙上談兵,得把口;兩成二則認為當局志大才疏,蹉跎歲月。

事實上,類似土瓜灣的舊樓比比皆是,目前全港五十年樓齡以上舊樓不下六千棟,當中不少缺乏維修和保養,導致問題叢生,危機處處。伴隨歲月增長,這類危舊樓宇愈來愈多,對居民構成的潛在威脅也愈來愈大。當局經常問「地從何來」,其實地就在舊區,當局一味作零星重建,根本是浪費土地資源,正如億萬富翁守着寶藏哭窮一樣,可謂咄咄怪事。

更令人非議的是,由於市建局重建項目大多是規模細小的「牙籤樓」,成本高效益低,導致嚴重虧蝕,當局擔心市建局無以為繼,有意提高實施僅三年的舊區重建需求主導計劃的門檻,被指「開倒車」,勢必進一步拖慢舊區重建步伐。正如有學者批評,由於市建局自負盈虧,有利可圖才會積極進行收購,惟不少舊樓年久失修,重建不可再拖,建議港府向市建局增撥資源,以及推動大型綜合社區發展,以增加重建吸引力。

見微知著,市區重建蝸行牛步,正是港府蹉跎歲月、基建拖拖拉拉的一個縮影。其實,要加快市區重建步伐,辦法不是沒有,關鍵在於政府有沒有決心與魄力而已。正如我們之前指出,現時的重建項目規模不大,難以吸引私人發展商參與,與其靠市建局單打獨鬥,不如由政府統籌,與發展商合作,這樣才有可能形成規模效益,也才有可能令舊區脫胎換骨。
5. 珍惜香港
2014-05-26 11:01
珍惜香港TO:2/F Oscar Lam

「人和」,至喺埋門一腳主宰命運嘅,喺人嘛!

哈哈哈!
6. 亮劍
2014-05-26 11:20
珍惜香港……
法子兄年多年同我私下講过,呢十幾年佢唯一喺衍生工具市場站錯边的時間,正正係日本幾年前嗰次大地震!
因為其餘各次金融市場的大波動,每每有跡可尋、有数可計。
同埋都有幾百萬人牛咁眼实,環球又有最頂尖的財金官員,以及智商爆灯的学者商討解毒劑。
7. 亮劍
2014-05-26 12:07

中國會否買起整個世界?

 

中國經濟本身需要投資帶動,貿然將資金投資外國,風險更大。

在八十年代日本經濟如日中天時,日本人在美國買下了幾個著名的地標性建築,引起了一些美國人驚呼:日本會否買下整個美國?
世界風水輪流轉,日本經濟自九十年代起一蹶不振,有說是西方國家利用「廣場協議」逼日圓升值所致。我對此說存疑,因過去二十多年,日本經濟政策上同時犯過多次錯誤,我們也可說日本經濟糟糕是因其自身的經濟政策造成,與人無關。現在中國經濟騰飛,歐美經濟則欲振乏力,這回卻出現另一聲音:中國會否買起西方世界的資產,致使歐美人士都失去業主或老闆的地位,每月都要交租及都要當「打工仔」。


買歐美國債 回報更低

這本是很無聊的恐懼,但最近名噪一時的法國左派經濟學家皮凱蒂(Thomas Piketty)也要在他的暢銷書《二十一世紀的資本》中花上不少篇幅解釋為甚麼這不可能發生。
據皮凱蒂自己的估算,光是歐洲,私人擁有的資產淨值(包括房屋、股票等等)應約值70萬億歐羅(大約等於95萬億美元),但中國政府能運用的外匯儲備及主權基金(二者有相當的重疊,不能簡單地二者相加)總數也不過3萬億歐羅左右(截至今年3月,中國外匯儲備有3.95萬億美元),連歐洲也不可能買得起。皮凱蒂只用政府控制的外匯儲備及主權基金,作為購買外國資產的本錢,稍嫌偏差,現時在歐美購買房地產的資金,不少根本是私人而不是中國政府擁有,美加一些樓盤熱點,便多見華人的蹤迹。我自己估計中國已累積的資本大約只有30萬億美元左右,現在當然買不起歐洲,將來就算經濟繼續暢旺,資本總量大增,也不會如此愚笨,把中國自己的資產賣光套現後跑到歐美買資產。
上述命題雖然不值一哂,但除了反映出一些西方人不思進取,把自己經濟中的困難歸咎於外來的「黃禍」外,也同時提醒我們要思考中國所積累到的財富應如何投資。
中國外匯儲備相當的一部分被用來購買歐美政府的債券。這等於要中國人民把辛苦賺來的錢以低息借給別人揮霍,而且借出後又因人民幣升值而虧本,並不上算。主權基金的投資回報率或會高一點,不過,其較高的回報率是否抵銷得住一些潛在的風險,卻是難說得很。在大國博弈的環境下,主權紛爭本身便已構成潛在的風險。


若現紛爭 國外資產堪憂

大約八、九年前我看到一段小新聞,使我對主權風險大生警惕。事緣在上世紀三十年代伊朗有一重大考古發現,出土的文物借了給芝加哥大學去研究及破解出土的陶片中文字的意義。經過幾十年的研究後,芝大本想把文物交回伊朗,但卻突然出現官非。原來有一位猶太裔律師,告上美國法庭,說伊朗政府是某中東恐怖襲擊的幕後黑手,造成這位律師的苦主的損失,又因伊朗政府不肯前來受審,所以應充公伊朗在美國的各種文物,將其拍賣套現用作賠償苦主。此一荒謬控訴,美國法院竟然受理,芝大竟被累及要花錢打官司保護這批文物,並使其能重回國土。
由此例可見,若兩國一旦出現敵意或摩擦紛爭,投放在對方的資產隨時變成「人質」,後果堪虞。此種風險不是穆迪等風險評級能充分包括在內的,不可不防。
其實中國本國便需要大量投資,根本不用把資金無限量地往外送。在世界各國投資不是不可,但要控制其限額,以免將來受人鉗制。

雷鼎鳴(本欄逢周一、五刊登)

8. 蛻变中嘅懶人
2014-05-26 12:07

非常同意 6樓 珍惜香港兄 同 2樓 Oscar Lam 兄嘅講法

懒人向來覺得自己只可循天時,覓地利,揣摩大多數市場參與者心態行為,自己思想上蜕变去適應市場变化揾生存之路,懒人對經濟理論一竅不通,唯有走精面去分析經濟高人做法求生,始终市場走勢都係决定於人心取向,以人為本,懒人懒係因為無能而己。

9. 負資產殺到 居屋王淪陷 - That's what CY afraid of !
2014-05-26 12:35

樓價受壓主要居屋「白居二」單位樓價下滑。(資料圖片)

指標居屋第二市場平均實用呎價

居屋第二市場樓王跌價實錄
白居二推出近一年,「辣慶」公、居屋第二市場,當中佔逾80%成交屬居屋單位。但隨着近期樓價滑落,多個天價居屋樓王恐成負資產。去年做價532萬元的旺角富榮花園樓王,最近估值跌至僅450萬元,十個月跌價逾15%。另屯門龍門居有單位去年成交價298萬元,期內亦跌價逾16%。有學者稱,白居二措施未能解決實際需求,反而造就「負資產」重現。

居屋佔未補價交投8成

政府自去年初推出「擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家」,白居二爭先恐後入市,當中以居屋最受歡迎,每月交投穩佔第二市場成交逾80%,樓價自然被推高。如市區居屋富榮花園一個中高層戶,去年以天價約532萬元易手,實用呎價近9,000元,挑戰九龍居屋第二市場新高。

不過,白居二熱情冷卻,不再高追入市,整體成交價滑落。上述富榮花園單位於上月平均呎價(以實用面積計),已較去年九月高位回落7.4%。據代理向銀行查詢,該單位現估價僅450萬元,樓王十個月跌價高逾15%,若業主以九成樓按入市,已成負資產一族。

龍門居估250萬 跌16%

新界屯門及天水圍居屋第二市場,亦是白居二熱捧地區。屯門龍門居中層三房戶,去年七月以全區歷史高價約298萬元售出,實用呎價約5,034元,單位現估價僅約250萬元,期內樓價下跌約16%。

同區富健花園高層戶,去年十月以283萬元售,創屋苑新高,但單位現估值僅約245萬元,期內跌價約13.4%;屋苑四月平均呎價,較去年十月高位更跌約15.4%。

另天水圍第二市場居屋天盛苑高層樓王,去年九月成交價290萬元,但最新銀行估值僅約260萬元,亦跌價逾10%。

港島居屋第二市場樓價亦高位回落,筲箕灣愛蝶灣上月平均呎價較去年九月高位跌約12.7%。

學者:措施未解決需求

浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才稱,白居二只是暫時性政策,以合資格人士入市比例,已反映到措施未能解決實際住屋需求,故不贊成有關措施。居屋第二市場需求向來不大,自住業主要高價才願放售下,即推高樓價,而個別以高按揭成數入市買家,當樓價回落時恐成負資產。

白居二亦帶動交投顯升。房委會資料,去年六月至本月中,公、居屋第二市場期內錄約2,570宗成交,單是去年六月已佔約494宗,為○二年後有紀錄新高。
10. 順民
2014-05-26 12:44
聽講話  "雲耳海灣"  在開售後短短三日便收到 7000張票賣個滿堂紅﹐真的令人驚喜 ﹗以在下一個純粹站在用家角度立場來看真有點不明﹐在下在前兩天也出過一則 Posting 道出其缺點。今日讀博士文章才知道其中有一半是荃灣區人士﹐釋了學生的疑惑。因早時有統計話灣仔區的百萬富翁人數是全港最高﹐但忽略了荃灣區的富人及卧虎藏龍其實也不少﹐且以上了年紀晨早上了岸的居多﹐只是他們低調而已。這些人也有一個特色﹐就是在該區住落了之後就從此生根﹐從來也不考他遷。就像一些住開香港仔﹑北角﹑港島東﹑土瓜灣及觀塘等的老街坊都是一樣﹐他們的想法都是在下從來想不明的。心想如果在下發現一個比現時居住環境更美更好的新區域的話﹐在下會是義不容搬的。像在下現時居於新界西﹐已住了19 年﹐但間中會在假日驅車前往西貢訪友及吃晚飯。朋友住在菠蘿斜再上的南山區﹐那處山明水秀﹐無敵海景。須則只有一條窄路﹐而且還要避對頭車﹐但當然針無兩頭利﹐如果是交通方便就無此優美景致了。該處就是在下兩夫婦未來的目標。講開又講一個笑話﹐有一次在下約了朋友在葵涌一間酒樓飲茶﹐朋友夫婦帶了他們的兒子一起陪行﹐那小朋友已廿多歲了﹐在座上他說他是第一次來葵涌﹐還說在他的心目中荃灣和葵涌等地方是屬於新界﹐很遠很遠。我不懂答他﹐心裡在譏詁﹐點解你後生仔都咁井底蛙﹐成個香港又有幾大呀 ﹖
11. To 11
2014-05-26 13:05
今日報紙唔係放蛇地代一客(或可謂一致行動人士)開六張飛咩?
12. Peter Paker
2014-05-26 13:08

2014年第1季負資產住宅按揭貸款

香港金融管理局今日公布負資產住宅按揭貸款的最新調查結果。1

在2014年第1季,負資產住宅按揭貸款宗數由2013年第4季的26宗,增加至81宗2。這些個案為按揭成數較高的貸款,包括銀行向員工提供的住屋按揭貸款和涉及按揭保險的貸款。

負資產住宅按揭貸款所涉及的金額由2013年12月底的1億2千萬港元,增加至2014年3月底的3億4千5百萬港元。

負資產住宅按揭貸款中無抵押部分的金額由2013年12月底的3百萬港元,增加至2014年3月底的8百萬港元。

銀行自從2011年第1季起,並無錄得任何拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款紀錄。

附件

香港金融管理局
2014年4月25日


Just 81 cases of negative equity.  Just piece of cake.  To 10/F, don't be too sensitive and nervous.

13. Peter Paker
2014-05-26 13:14

2014年3月底 , 負資產住宅按揭貸款所涉及的金額為3.45億港元


2014年3月底 , 末償還按揭貸款為9,146億港元


To 10/F , 儍豬你嚟 , 使咩咁緊張 !!!



14. 大寶二寶
2014-05-26 13:31
回11 順民兄

想當年我十多歲時便自行出街認路, 方法很簡單, 由一個巴士總站搭到去總站尾,再選搭總站內其餘的巴士再用同一個方法推展出去。 當遊車行兼吾怕迷路。 所以我好早已認識左好多地方。 相比依家D後生仔女, 整天在家中上網打机, 梗係咩地方都吾識喇,係正常喎。

雲耳熱賣一D都吾出奇, 雖然地点吾係好正, 又近墳又近屠場, 但由於付款方法别出心裁, 兼且荃湾区有兩三年冇大型屋邨落成, 剩係海濱花園都有廿幾座, 好多都住左好耐,裏面只要有一成换樓客都不得了。起碼 新楼有會所先喇!

共勉之, 哈哈!
15. 蜕变中嘅懶人
2014-05-26 13:31

懶人睇見咁多票買鯇魚,想計吓有幾多水分票,如果真係想買應該會盡入:

1人家庭最多入2張,2人家庭最多入6張,3人家庭最多入14張,4人家庭最多入32張,4個家庭想買4個單位共入票54張,當全部4個家庭都抽中都買,用票4張,水分票50張。

賣340個單位要入票340x54/4=4590張。

賣800個單位要入票800x54/4=10800張。

咁計唔知啱唔啱,合唔合理,如果合理嘅話,雄哥就唔會加推加價。

16. CY大鑊了
2014-05-26 13:58
我當然不用怕。CY就唔同,當佢概新房策殺死數千個物業投資者,冇人嘈到CY,議員仲話殺得好,但當剎到幾個平民,中央就要出手。
17. CY大鑊了
2014-05-26 13:58
我當然不用怕。CY就唔同,當佢概新房策殺死數千個物業投資者,冇人嘈到CY,議員仲話殺得好,但當剎到幾個平民,中央就要出手。
18. 順民
2014-05-26 13:59
可愛的二寶﹐可能你講得對﹐現在的後生仔真係‥‥希望在下所見的例子是不多。在下在香港仔出生長大﹐由十多歲中學開始﹐日日要從香港仔搭巴士去西營盤上學﹐那時候跑馬地隧道仍未開通﹐唯一通往香港仔只有薄扶林道或由跑馬地司徒拔道上去到黃泥涌峽道再落翻山﹐那時候香港仔被視為「無雷公」咁遠﹐現在諗翻起好好笑。
19. 天時不如地利,地利不如人和。
2014-05-26 14:40
孟子曰:天時不如地利,地利不如人和。三里之城,七里之郭,環而攻之而不勝。夫環而攻之,必有得天時者矣;然而不勝者,是天時不如地利也。城非不高也,池 非不深也,兵革非不堅利也,米粟非不多也;委而去之,是地利不如人和也。故曰:域民不以封疆之界,固國不以山溪之險,威天下不以兵革之利。得道者多助,失 道者寡助。寡助之至,親戚畔之;多助之至,天下順之。以天下之所順,攻親戚之所畔,故君子有不戰,戰必勝矣。

古時人已經有真知灼見了,人雖不能大於天與立,但能夠立於天與地之間,可見人和是三者之中最重要的一環,亦表明了在今時今日人際網絡大於一切。
20. yy
2014-05-26 15:12
樓價貴是肯定的,買樓從來不是一個普通文員工人的輕鬆事,當月入超過五萬,月供二萬(連二按)就是平常事了。應該賺多啲,然後蓄多啲,買不平宜的樓,但身家亦不少哦!
世界很多地方住宅僅值佰萬港元,那裡的人收入和資產一定不高,一生人走遍世界的旅遊次數肯定不及港人多,就算星架玻的國民大多是業主,但到處花費享樂的次數就比港人少得多了。埋怨是沒有成果的,荃灣環宇海現在收票七千了,約佔一半是荃灣區居民入票,努力賺錢吧。
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