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楼市规律是升快跌慢
蔡志忠
亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长
香港享有言论自由，资讯透明度很高，媒体报导新闻迅速，人们可第一时间了解世界发生甚么事情。港人最关心金融与地产，因此对楼市的动态极为敏感，在目前的市况下，不用笔者多提醒，聪明的买家已早著先机，将市场上的笋盘抢购一空，正所谓 「入市快人一步，置业理想达到！」
说得没错，港人对楼市触觉敏锐，一发觉市况变好，即是一闻到「燶味」，立即争先恐后入市，快速将市 场上的笋盘扫光，楼价也在短短一个多月上升了大约5%。现在二手楼市场已开始缺盘，一手楼去货也十分迅速，幸好多得空置税的推出，使新楼无论是开盘还是加推，皆暂时不见大幅加价情况出现，地产商仍会采取货如轮转策略，而勤力抽签的准买家还有机会。
笔者认为，今年楼价会追回去年的跌幅，这是最基本的要求，估计在上半年可达标，也就是说，今年第二季楼价还会有5%左右的升幅。楼市有一个规律，下跌时比较缓慢，上升时速度很快，人们都有一种怕执输的羊群心态，买入的速度比卖出的速度要快一倍，就如以7至8个月时间，使楼价跌了10%，只须用3至4个月就可让它升回。因此，楼市被形容长期处於大涨小回局面。
自置物业下降 港府应作检讨
在楼市升跌的周期里面，当一个跌市周期完结，下一个上升周期展开，楼价必先快速追回上一个跌幅，卖方总是以之前的最高成交价为指标，原因是甚么？是因为在楼市辣招捆绑下，一买一卖的成本(包括3D印花税)很高，所谓「卖咗买唔返」，业主们没有高价谁愿意卖楼?
外界都有错觉，以为二手楼市场成交稀疏是买家不肯买，其实真正的原因是卖家不肯卖才对，楼市辣招使二手楼供应短缺，价格自然容易被推高，这一点当局必须认真解读，否则在特首林郑月娥表示忧虑楼价回升的同时，又冷不防再次出招加辣，那么楼市就只剩下一手市场，变得愈来愈不健康了。
一个好的楼市政策，是要帮助更多人拥有自置居所，使社会财富更加均衡。然而根据一项统计显示，港人自置物业的比例愈来愈下降，2016年居住於自置物业的住户只有48.5% (121.7万)，较2011 年的 52.1% (123.4万) 明显下跌，说明自从港府2010年开始推出楼市辣招后，无助港人安居乐业，当局应当作出检讨。
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1. 东成 2019-04-10 15:49:39
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蔡老板讲得好有道理,事实胜於雄辩!
V [一个好的楼市政策，是要帮助更多人拥有自置居所，使社会财富更加均衡。然而根据一项统计显示，港人自置物业的比例愈来愈下降，2016年居住於自置物业的住户只有48.5% (121.7万)，较2011 年的 52.1% (123.4万) 明显下跌，说明自从港府2010年开始推出楼市辣招后，无助港人安居乐业，当局应当作出检讨。]
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2. 基层市民 2019-04-10 16:02:55
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楼市两个月唔够已回升5%,真系升快跌慢,蔡老板令我佩服嘅地方,系两个字-准确.
当年睇过蔡生文章至买楼上车,今天真系好感恩.首置者要睇蔡生文章.
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3. 向引刀・土著・自醉・浪子・阿井 说不 2019-04-10 16:08:43
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自置物业下降 港府无须作出检讨
因为之前十年沽售自住物业的11万戅洲洲家庭深信；售出物业后日后能够买到更平宜的、更大的、更尊贵的山顶地段大宅，可以在家中露台上，垂头欣赏维港盛放的烟花。现在租住劏房又有甚么所谓，反正 土著・自醉・浪子・望东楼 等认定，租楼日日赚！
业主继续做业主，租租继续做租租，各安天命，各展所长，各不相让，各怀鬼胎，各形各色砖家食茄关人蛋治！
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4. 亮剑 2019-04-10 16:09:16
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各种辣椒实际上就系收租佬发牌制度，而且会令自住小业主惜售，投机者变投资者，引致2手盘源短缺，为何政府官员打死都不撤销打房紧箍咒？
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5. 亮剑 2019-04-10 16:17:29
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马时亨白头宫女话当年，他说喺 1973年嗰阵，佢香港大学毕业后入大通银行做，月薪系每个月1,600蚊，而当年中环碟头饭大约1蚊，赛西湖约200蚊尺。 呢家大部分大学毕业生月薪系16,000蚊左右，中环碟头饭大约50蚊 ，楼价大约两万蚊尺。 大话怕计数，73年上车大约两成首期， 按揭利率因为系P＋所以要十几厘。即系一间500尺楼，正路计一个大学毕业生，大约两年几左右便可以储够首期，然后每个月供1000蚊左右。 而现在的大学毕业生若想买件500尺，若果想正少少就要1千个大洋，首期畀一半，死数计要储几拾年，讲句衰啲真系蚊都训，蛇都死😰 但70年代大学毕业嘅马生，其实有无谂过以下盲点？ 1 喺1973年全香港只有最顶尖嗰两个%学生，先可以大学毕业，呢家系20％， 因此要比较嘅话，就应该以最顶尖嗰10%毕业生来比较才合理。 2 以每月供款计算，73年系12-15厘，银行最高批你15年供款，而呢家系2厘松D，供款年期系25至30年，以借5M来计两万蚊左右。 3 喺1973年嗰阵，绝大部分香港嘅年青人都无可能靠父干上车，呢家最少一半人有扶手棍。 4 因为交通网络大幅改善，73年嘅新发展区，动不动要你个几钟头车程来回，呢家相同嘅时间，只要住远少少，就算喺目前万松啲已经有货拣。
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6. 实事求是 2019-04-10 16:59:34
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亮剑兄讲得好有POINT,今时唔同往日,而且处境十分不同,不可同日而语.
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7. 世事难料 2019-04-11 02:31:15
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下半年再讲,市道难料,唔明朗因素唔少,楼价太高有下调压力. 下调空间多於上升空间.
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8. 16错到19 2019-04-11 08:33:21
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好快又五年，跟住十年，淡淡努力啊！
| 7. 开囗中(估估下) 2016-02-28 14:46:39 | |
| 预计楼市跌至2018年，大约回到2009年--2010年楼价水平为(新界西的建筑尺价3500---4000水平)，也不算过份。 |
| 8. 123 2016-02-28 17:09:56 | |
| 最近二年，新地、长实都很少买地，即是看淡下几年楼价。但政府每年卖地一万九。其他地产商买入地，因财力不够一定要卖楼。 |
| 9. 秋水 2016-02-28 18:00:28 | |
| 如是者有物业嘅应该将手上所有嘅物业资产加按按尽佢，然后入多几个盘收租，等人帮你供，横点收租可以够供楼而又睇好后市，应该唔会有咩风险。
无物业者就应该计尽条数，够就入二手盘，唔够就入个新盘按佢九成或九成半，横点你唔买，发展商又会收起唔卖过几年市好又卖贵啲，到供到咁上吓就加按买多个放租，等人帮你供，齐心将CCL买返上去，真系几期待呢个画面嘅出再现，买楼真系无得输！ |
| 10. 袋钱入你袋 2016-02-28 18:43:24 | |
| 通常楼市上升12-13年，就要跌个3-4年，2003升到2015刚刚升了12年，下跌约3-4年，最快要到2018才到底。 |
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10. 被淘汰 2019-04-11 10:18:06
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楼市规律是升快跌慢其是投资市场制造的一种投资假象,引诱你落叠,虚似楼市永远漂荡在空间,制造一个长命上升周期,而此类长命上升周期人们及智者都难以预测,一本通书睇到老必定会捉虫,大市产生急跌的时候决对唔会提前通知你知道,当大多数人都认为大市不会急跌的时候, 大市自然就会产生急跌大杀八方好友,实力不足供楼者就会首先跌入负资产被淘汰出局……
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12. 真真薯片 2019-04-11 12:04:39
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虽然我成日都指出蔡某的错误，不过佢今次讲楼市升快跌慢，的确系事实
香港楼市系人为地长线低供应，卖方高垄断，基本上系禁住黎抢，只有外围同股市好差既时候先会有实力差既业主被逼劈价，但系数量唔多，干跌一两成，低潮一过，实力差既业主死够，刚需用家同新一批实力差买家又涌入黎，於事又升到吧吧声，於是乎，买楼机会每两三年先出现一次
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13. 支持者 2019-04-11 13:20:27
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楼上真真兄,
阁下少睇蔡生文章,断章取义,自然对楼市理解错误,相信唔会在楼市有所得益. 我经常睇蔡生文章,好认同,佢真系好准,收获良多.
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14. 支持者 2019-04-11 13:23:41
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提议真薯兄多啲睇蔡老板文章,包你快高长大,学到嘢.哈哈!
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15. 真真薯片 2019-04-11 20:06:28
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16. 无悔 2019-04-11 20:15:49
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楼价到今天咁嘅高位,仲可以升几多,真系唔会多. 下跌空间有几成,买唔买?自己评估风险啦.
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17. 自然一派 2019-04-12 02:12:18
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薯片兄的确少睇蔡生文章,唔知人家嘅评论水准有几高.
虽然云兄嘅水评都好高,不过今次我都系撑蔡生,事实胜於雄辩.
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18. 路人xx 2019-04-12 11:31:18
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15楼薯片兄，「 对我黎讲，蔡某同龙市评论员冇乜分别」
你的意思，是不是他们都 1）睇市准 2）讲真话 3）言行一致
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19. 造盲茅 2019-04-12 13:02:28
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评论水准有几高.的人一早就会在188点受压时提出警告斩停追货,等待有利平价货才买......根本没有必要在网络上制造盲茅....又会有咁样的吹打手出现???
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20. 真真薯片 2019-04-12 14:30:19
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两个都系盲好
不过蔡既级数比龙市评论员高, 因为佢一睇好一路卖楼，仲卖埋劏场，龙市评论员只系叫人上车而已
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21. 林太 2019-04-13 15:12:28
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过去10几年听盲好讲，走去买楼嘅，而家点样？ 我林太就系人版啦。
如果听盲淡，或者哲学家讲100万个不买楼的理由，然后犹豫不决而唔买楼嘅，而家又点样？你问吓引刀一快啦⋯⋯
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22. 回林太 2019-04-13 16:05:45
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23. 8万港人内地养老孤单无援 2019-04-13 17:11:34
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特区政府近年不断呼吁港人融入大湾区生活，其实香港物价冠全球，不少低收入长者因难耐穷困，早已提前「响应」政府呼吁移居大湾区，单是在广东省养老长者即料达8万人，但政府对北上长者缺乏支援、经济援助不足，令他们恍如被流放，被迫独自面对各种生活困难。《苹果》直击香港长者北上养老的「胜地」东莞，有移居内地十多年的港人长者叹称，因地域距离致与香港亲友关系疏离，北上养老换来的是无限孤单与求助无援。有受访内地长者更试过因脚肿被困家中长达6天，因担心内地医疗及救护车费用高昂故不敢求救，情况危险。有团体及议员均呼吁长者北上大湾区养老前必须先考虑清楚，免生悲剧。
特区政府吹嘘大湾区百样好处，但对於移居大湾区的老人群体，政府却一直无认真统计其总人数，只有统计处按出入境纪录曾推算出截至2017年底，经常逗留广东省的65岁或以上之香港长者数目达7.9万人。另根据容许长者领取津贴在内地养老的「广东计划」的统计，香港长者在内地养老的五大城市，分别是深圳市 （34%）、广州市（18%）、东莞市（13%）、佛山市（8%）及江门市（8%）。
《苹果》直击上述五大城市之一的东莞市，这里被称为港人养老传统胜地，了解不少居於自置物业或安老院（见另稿）的长者生活。其中75岁梁伯面对的种种困境，即反映了不少在内地独居长者的困难。梁伯在港有2子1女，为免麻烦儿女，他与爱妻十多年前开始於东莞南城区一幢唐楼7楼的自置物业养老，妻子3年前离世，令梁伯陷孤单一人的生活，要独自打理日常生活，包括每日早上到街市买餸准备三餐。但该唐楼无升降机，梁伯又体力衰退兼行动开始不便，纵居於近千尺单位，面对的却是孤单、及病时的孤立无援。
梁伯叹称，他居於香港时经常相约不同好友外出闲聊，但移居内地十多年间，由於与港距离太远，如今只剩余两名老友仍偶有联系，「近年真系孤独咗啲」。梁伯坦言曾有好友在香港病逝，自己却懵然不知，现不时「思乡」想返港探望亲友，「但想还想，我都要睇自己精神（同体力）去到边嘛」。
他解释由东莞返港车程需2个多小时，而且在港与朋友聚会数小时后又急着返东莞，因他在港已是「无处容身」，「仔女屋企咁细，都冇地方住畀我过夜，来回坐足几个钟头车，不简单啊」。现时居於南城区约1,000尺唐楼单位的他，虽然住处寛敞且有河景，但风景解不了寂寞，他常想念香港亲人：「闷嗰阵咪惟有听听旧歌睇下书罗，都冇乜办法啦。」
「我惊有一日唔行得，就以后行唔到喇！」梁伯在内地养老独居多年，他虽然性格乐观，但坦言最大的恐惧便是有朝一日会失去行动能力，故他每日坚持到楼下散步。至去年年廿八，患有痛风及白内障等老人病的他突然脚肿至无法走动，当时他致电年纪相若的弟弟求助，望对方协助他到医院求诊，但纵是亲兄弟，对方亦指爱莫能助，「佢话你咁重我点孭你落楼呀！」最后他惟有在家中呆等6日，待脚部自行消肿后，才能自行到医院求诊：「嗰几日真系捧住只脚嚟行！」梁伯忆述脚肿最严重近乎是求救无援，还幸有邻居肯帮忙替他买餸，他才能自理三餐。
他坦言移居内地十多年曾多次因痛风脚肿「被困」家中，但十多年来却未曾尝试致电叫救护车，因在内地召救护车送去医院也要付费，「最惊个运送费以及医疗费好贵！」另因为内地公院收费比香港公院高，内地人可享医保资助，港人长者在东莞等地方却无法使用特区政府每年送给长者的2,000元医疗券，致睇医生成为在内地养老的沉重支出。因现时内地只有香港大学深圳医院（下称港深医院）可用香港医疗券，住在东莞的梁伯直言未用过医疗券，「我都想知佢系咩嘢嚟」。
纵然朋友曾向他解释过医疗券的使用方法，但梁伯叹称由东莞市往港深医院需近两小时车程，笑言「去得到都死鬼咗啦」。梁伯称现时亦没有购买任何医疗保险，无法自付昂贵药费，暂时依赖中药治理痛风。面对身体情况渐退化，独居的他难免有忧虑，他坦言「如果（香港）政府有养老院位畀我，我都想返去香港养老！」
在内地养老的梁伯亦陷於零收入困境，理由是在港居住长者每月可获特区政府1,385元生果金以资助养老，但若长居内地即不合资格领取，虽然这些长者原可改为申请「广东计划」以领取同额生活津贴，但不少人都如梁伯因个人问题无法申请广东计划。梁伯叹称，他因原本有公屋，但现时由儿子居住故无法放弃，故不符资格申请广东计划，所以他多年来只能靠积蓄及子女给的零用过活，「我自己以前剩返啲（积蓄）都冇剩几多喇！」故他在内地只能「悭得就悭」，水电费及日常生活与药费每月仅花2,700元。
与梁伯因拿不到特区政府生果金或补助金致经济困境的个案为数不少，因统计处虽估计有多达7.9万65岁或以上长者通常居於广东，但现时获批「广东计划」或「福建计划」在内地养老的却分别只有约1.67万人及1,500人，只占7.9万人不足四分之一。
工联会内地谘询服务中心副总主任邵建波即指出，梁伯的个案只属冰山一角，梁伯面对的其实正好是港人在内地养老常遇到的五大生活难题，包括：政府补助不足致经济紧绌、缺乏医疗援助、未获医疗保险保障，缺乏照顾者致孤独无援、以及误住於低质素护老院或是不适合养老的物业（如无没升降机的旧楼）。
邵补充，近年每年有逾200名长者因积蓄耗尽等各种生活问题致被迫要由内地「回流」返港养老。故邵建议香港长者返大湾区养老要先考虑清楚：「真系唔好想像得太美好！」他解释，即使政府已推出广东计划但北上长者养老金每月只得千多元，且内地近年通胀严重，令长者陷入「人未死钱已使晒」的困局。「佢哋最初谂住有十几万积蓄返内地慢慢用，谂住『用完积蓄都已快死得』，但面对好无奈嘅现实系『钱唔见使』。」他表示不少身处内地的贫困港人长者无法申请经济补助，积蓄又几近花光，导致生活旁徨无助。
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24. 死快啲 2019-04-13 18:29:39
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25. 黄录 2019-04-13 23:53:43
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梁伯称现时亦没有购买任何医疗保险，无法自付昂贵药费，暂时依赖中药治理痛风。。。。。。。楼上的梁伯不是痛风,脚肿症状是慢慢血脉关节炎,对症落药才有疗效...黄录...
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26. 方夜谈 2019-04-14 00:24:45
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马时亨白头宫女话当年，他说喺 1973年嗰阵，佢香港大学毕业后入大通银行做，月薪系每个月1,600蚊，而当年中环碟头饭大约1蚊，赛西湖约200蚊尺。 呢家大部分大学毕业生月薪系16,000蚊左右，中环碟头饭大约50蚊 ，楼价大约两万蚊尺。????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????
天方夜谈: 在香港买楼要接受好多危机震荡...1984年中英谈判前途困扰恐惧大挫...1989年6/4人为恐惧自贬大挫...1997好消息出货让好友攞多啲钱去供,2003年好多人供唔掂要攞出来拍卖,银主盘通街......目前正制造一个长命上升周期,让多啲实力不足的人上车,高处不胜寒时再制造人为恐惧震荡推跌个市执平价跳楼货......
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28. 向引刀・土著・自醉・浪子说不 2019-04-14 17:43:53
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2019年04月12日
Roger Tsui去大陆医院睇病或入院，重要带大量人民币，及红包内放上毛主席，量越多越好服务越好，不论清洁大婶、护士、医生或任何职员，都先要红包通神，态度才会殷切一些，否则就等死了! Nonsi ChongAh LamRaychar Cheung 点滴就好似去酒楼晚饭、酒吧或卡拉 ok 枱面上 Nuts，即系咸脆及酱料额外收费，死鱼都要过一过刀先 ! 不过点都唔够香港特衰政府，将香港大部份税收及收益，袋哂落高官、及商家袋口中咁过份! Cici LauAh Lam 落晒?香港医疗，教育是很平,税率很低,储备多。大陆商家贿赂贪官,严重到习公开要大力打贪。大陆钱才是大部分落在官和商。这么爱中国,回去吧! Yee E. Man一个以「政府政策」为本，唔系以民为本既制度，可以好贵，仲未必医好你。
有事求助？一指你去呢度嗰度；有投诉？告你搞事。 李个章广洲军方三九医院，私家病房，晚上成群老鼠在走廊，病人要自己在港买球旦白上去打，最后顶唔顺，都系叫白车送返香港医。大陆医疗真系嘥鸠气。 Wu Michael依个世界没有完美
你地班人,要选择大陆便宜的生活和良好的环境,始终都要代价
其中一个代价,就系唔好有病
因为,系人都知道,大陆的医院系不知所谓之中的不知所谓 Tim Ming大湾区丫喇, 哗咔咔咔咔咔咔咔咔咔咔咔咔咔咔哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈 Man Lau今日的林郑已非回归前的月娥，唔能够佢说什么我哋都会信，咁柒多大话摆在眼前都仲要相信，呢啲就叫做死蠢，怨不得人。
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29. 实事求是 2019-04-16 18:47:37
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港府应认真考虑:
[一个好的楼市政策，是要帮助更多人拥有自置居所，使社会财富更加均衡。然而根据一项统计显示，港人自置物业的比例愈来愈下降，2016年居住於自置物业的住户只有48.5% (121.7万)，较2011 年的 52.1% (123.4万) 明显下跌，说明自从港府2010年开始推出楼市辣招后，无助港人安居乐业，当局应当作出检讨。]
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