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蔡志忠
2019年4月17日
無招勝有招
 
蔡志忠
亞洲地產創辦人
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  近期樓市回升,貴絕全球的香港樓價又成了熱門話題。根據世邦魏理士(CBRE)發表的2019年全球生活報告,香港平均每個單位售價高達963萬港元,拋離排名第二位的新加坡每個單位682萬,若以呎價計算,價格更是高近1倍。於是坊間出現一種強烈的聲音,樓價遠遠脫離普羅市民負擔能力,昂貴的租金及樓價嚴重影響香港競爭力等等,聽起來甚有道理。

  然而,港人對高樓價似乎已習以為常,港府好像也束手無策,市民該反對的都反對了,當局該出的招也都出齊了,大家還能怎麼樣?樓市近期迅速反彈,短短一個多月已回升5至6%,筆者相信當局也感到無可奈何,不過目前還處於一個安全期,在一般情況下,樓價要升穿上一個高位,即上升超過10%以上,當局才會考慮再出招加辣,而出招有沒有用不是最重要,最重要的是要安撫坊間的反對聲音。

  樓市的剛性需求的確令港府非常頭痛,多年來不斷出招就是要管理需求,可以說目的已經達到,但辣招管理了需求也遏制了供應,雖然成功打壓了樓宇交投,卻打擊不了樓價。數字告訴我們,港府自從2010年開始推出辣招至今,樓宇交投量不斷下降,整體二手市場交投下跌了約4成,然而期間樓價卻升了1.25倍。因此,港府的樓市措施不能算是成功的措施,只能形容為一半成功一半失敗。

樓價將升穿去年高位

  有讀者問筆者,甚麼措施能令樓市下跌,或者說可以穩住樓價?筆者回答是「無招勝有招」!何解?說白了,首先是要撤招或減辣,減收買賣樓宇的印花稅,減少買樓成本,讓投資者重回市場,根據以往歷史,在投資者活躍時代,樓價升勢較為溫和。其次是增加按揭成數,幫助首置者上車買樓,推動細樓換大樓的換樓鏈,增加二手市場放盤量及流通量,在一個供應正常的市場,讓買家不會因為缺盤而盲目高追。

  不過,要港府撤招或減辣談何容易,只希望別再胡亂加辣已是萬幸。眼下讀者最關心的是未來樓市走勢,各方樓市評論專家似乎一面倒看好今年後市,相信上半年追回去年的跌幅已是定局,有比較進取的專家甚至預測今年會有近3成升幅,所謂高處未算高,樓價仍有多少上升空間筆者暫時不作評估,但要升穿去年高位應該沒甚麼難度。

 
 
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1. 東方竹 2019-04-17 15:42:13
非常同意無招勝有招,再出招更加冇盤,樓價更貴!
2. 基層市民 2019-04-17 16:13:29
辣招就係鎖死供應!

[樓市的剛性需求的確令港府非常頭痛,多年來不斷出招就是要管理需求,可以說目的已經達到,但辣招管理了需求也遏制了供應,雖然成功打壓了樓宇交投,卻打擊不了樓價。數字告訴我們,港府自從2010年開始推出辣招至今,樓宇交投量不斷下降,整體二手市場交投下跌了約4成,然而期間樓價卻升了1.25倍。因此,港府的樓市措施不能算是成功的措施,只能形容為一半成功一半失敗。]
3. 風險 2019-04-17 17:48:09
逃犯引渡條例令香港商界憂慮,將來好多人唔敢擺錢在香港,長遠樓市好大隱憂,風險不得不防!
4. 亮劍 2019-04-17 18:08:31
現在最吊詭嘅地方就係~
1 私人樓呎價仲喺度升完再升,政府無可能減辣。
2 如果政府喺樓市冇顯著跌幅之下稍為放鬆打房力度,隨時畀政棍插到反肚。
3 要是樓價急速下跌時,你政府走去撤辣,隨時係落井下石。

5. 支持者 2019-04-17 20:43:27
呢點好有道理!政府暫時唔會再出招!

[然而,港人對高樓價似乎已習以為常,港府好像也束手無策,市民該反對的都反對了,當局該出的招也都出齊了,大家還能怎麼樣?樓市近期迅速反彈,短短一個多月已回升5至6%,筆者相信當局也感到無可奈何,不過目前還處於一個安全期,在一般情況下,樓價要升穿上一個高位,即上升超過10%以上,當局才會考慮再出招加辣,而出招有沒有用不是最重要,最重要的是要安撫坊間的反對聲音。]
6. 見得到 2019-04-17 21:05:55
亮劍兄見解廣,值得參考嘅意見!


7. 喜歡睇 2019-04-18 00:17:51
現在是引誘實力不足的人買樓的最佳時機,遲疑不決十五年,現在不買待何時???復活節即到,咁多人買你唔買,似乎手腳活動能力慢咗啲喎……幸好,好多人喜歡睇戲, 喜歡睇人買樓…
8. 劇情重覆 2019-04-18 09:28:58
睇人買樓睇足十幾年,次次劇情重覆又重覆,唔厭咩?
9. Civil Servants never admit wrong policies 2019-04-18 10:57:29
Civil servants got to have guts to admit their extremely high stamp duty and extremely tight lending policies enforced for over 8 years are all wrong for hong kong citizens and the property market.

It just leads to unfair competition between private owners and Hong Kong developers who have resource to lend to their first hand buyers and to pay for their buyers the extra stamp duty. 

8 years policy proven wrong still stays there. What a government it is? 






10. 風險 2019-04-18 12:49:18
我就話樓價過高真脫離普通市民購買力,市道一有小小波動就會跌,買樓都係要忍手!
11. 參閱性 2019-04-19 00:25:44

巴菲特有句名言: 「在別人貪婪時恐懼 , 在別人恐懼時貪婪」。在資本主義市場經常都有其參閱性,當然,如果閣下的智慧高於巴菲特,側無需要理會此類奧秘的投資心態……我有一次2003年間買舖買樓買車位,叫好朋友參考吓買樓啦……被朋友閙到狗血噴鼻……話我想害佢……自此之後永遠唔會叫人買樓,只會睇人買樓,睇人買樓有什麼好出奇呢???好多香港人都喜歡睇人買樓嘅喇……

12. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2019-04-19 11:20:00

2019年04月17日

【新增街訪】
香港泊車位供不應求,早前領展旗下停車場接連宣佈大幅加價,令政府停車場及「街錶」需求更殷切。審計報告發現,在5個政府多層停車場中有13輛棄置車輛,其中10輛被棄置的時間由超過1年,當中有棄置車輛被放置於停車場內11年,少收泊車費約340萬,認為運輸署就移走棄置車輛而採取的跟進行動有不足之處,導致停車場的泊車位被長期佔用。審計署又發現運輸署管理逾5,000個政府停車場泊車位,泊車費低於平均市價,建議運輸署調整泊車費。

相關新聞:【審計報告】民安隊8%隊員「零服務」 山嶺救援逾半未達1小時到場承諾

審計署發現,政府在泊車位管理和規劃上有問題。其中在運輸署管理的5,547個政府停車場泊車位,泊車費低於平均市價15%至34%,建議運輸署調整泊車費。而運輸署1999年推出優惠價500元月票予的士業界,但審計署發現向的士提供泊車月費優惠的做法並不常見,質疑1999年的措施理據是否應適用於當前環境。

截至去年底香港共有756,909個泊車位,當中包括238,320個公眾泊位。而去年來自11個政府多層停車場的收入為2.2億;來自設有停車收費錶泊車位的收入則為2.87億。審計署表示,截至去年底11個政府多層停車場共發售3,811張月票和季票,月票以先到先得方式發售,而季票則以抽籤方式發售。署方發現有4個停車場(即天后、筲箕灣、香港仔和葵芳停車場)在連續5至6個月出現私家車和客貨車月票在開售首天即告售罄的情況,而相關停車場均有人通宵排隊,署方認為運輸署可考慮將有關停車場改為抽籤方式。而葵芳停車場天台泊車位在2013年10月封閉後未有重開,審計署認為維修工程已於2018年10月完竣,而葵芳區的泊車位需求極高,故將泊車位長期封閉情況並不理想。

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《蘋果》今午巡查審計報告點名批評的葵芳停車場。現場所見,長期封閉的天台泊位仍然重門深鎖,未有對外開放。記者從高處所見,天台泊位有數輛私家車停泊,估計是審計報告所指,因非法出租或取酬載客而遭扣柙的白牌車。

家住馬灣、現時已在葵芳停車場租用月租泊位近半年的陸先生表示,他每月下旬都要特意在凌晨5時到停車場門外輪候月租車位,「咁梗係辛苦喇!」陸先生續表示,即使能獲得月租泊位,但往往要把車駛至6或7樓才能覓得空位。他又慨嘆 ,葵芳一帶的停車場使用率長期高企,他亦試過因找不到泊位或咪錶而被迫在商場泊車捱貴租。陸先生認為,即使葵芳停車場日後開放天台泊位,亦難以紓緩區內車位緊張的情況,認為政府應加建停車場或增加泊位。

以優惠價580元租用的士月租位的溫先生批評,現時市區的咪錶泊位嚴重不足,若政府日後大幅增加公眾停車場的士月租泊位的價錢,對他們而言是趕盡殺絕。

記者其後亦到使用率高達89%的上環林士街停車場視察,今午使用時租泊位的羅先生表示,林士街算是區內較大型的停車場,他多數都能在這裡找到時租車位,「但係可能要泊高啲。」他認同中上環的泊位較緊張,政府應增加區內的停車場數目。

本港2006年12月至2018年12月期間,領牌車輛(私家車、商用車輛和電單車)總數,由51.5萬輛增至74.4萬輛,增幅44.4%;泊車位總數僅由67.8萬個增至75.7萬個,增幅只有11.6%,導致整體泊車位比例由1.32降至1.02。按分類計,私家車數目大增,由40.2萬輛增至61.6萬輛,增幅53.4%,泊車位比例卻由1.51大幅降至1.10,降幅27.2%。

政府現行政策提供路旁泊車位,以滿足駕駛者的短時間泊車需要,而所定收費須足以確保有約15%的泊車位保持空置。不過審計署發現,截至去年底全港共有34,565個路旁泊車位,其中17,898個設有咪錶,不過咪錶位的可用率由2015年的27%降至2018年的19%,審計署發現核心商業區的咪錶以2小時作為每次交易「最長泊車時間」,認為應為提高路旁咪錶泊車位的車輛流轉,運輸署需要就安裝於核心商業區的咪錶「最長泊車時間」的做法加以檢討。

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13. 亮劍 2019-04-19 16:28:57
有讀者問筆者,甚麼措施能令樓市下跌,或者說可以穩住樓價……

其實一個政府想令樓價下跌容乜易,但點解要咁做呢?
就攞香港為例,政府每年嘅收入,總有幾成同樓價掛鉤,如果樓市崩潰,cap 唔到水不特止,仲要洗錢執手尾,智者所不為 呀!
見過鬼仲唔怕黑咩,因此政府已經對私人樓樓價上升採取半放棄態度,請注意政府呢七八年不斷出招,唔係大發慈悲想年青人能以合理價買倒私人樓,而係想令樓價有秩序上升;消除泡沫;減低銀行信貸風險……
小弟曾經不下一次講過「口裏說不動作卻很誠實」, 政府搞咁多野,包括土地諮詢,九加二大灣區,港珠澳大橋,高鐵,東大嶼人工島等, 絕唔係無的放矢,潛台詞就係騰籠換鳥。
14. 支持者 2019-04-20 02:28:48
亮劍兄的確有料到,政府想樓價有秩序咁上升, 消除泡沫 , 減低銀行信貸風險……
15. 進入醉 2019-04-22 14:07:25

復活節又是進入最佳叫: 沒有能力買樓的人買樓的最好的時機, 樓市急升就是最佳的理由…無招勝有招???

16. 新買家 2019-04-22 20:10:51


現在追樓,何時等到新買家出現???

21奇豐物業西貢區營業董事廖振雄表示,新近錄得西貢窩美村御庭園單號屋二樓連天台成交,物業建築面積700平方呎,連天台約700平方呎,以728萬元沽出,建築面積呎價10,400元。
據了解,原業主於2018年5月購入上址,當時作價702萬元,持貨不足1年沽售,扣除樓價15%額外印花稅(SSD) 約109.2萬元後,賬面虧損約83.2萬元離場。。。