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精英文集
「港人首置」怎優化?
 
何濼生
2017年9月12日 (東方)

行政長官近日透露,會在即將發表的施政報告公布她的「港人首置上車盤」計劃。房協主席鄔滿海認為,首置上車盤主要對象應為目前的居屋綠表及白表申請人,又建議單位價格跟申請人的負擔能力掛鈎,而轉售將設限制。房委會資助房屋小組主席黃遠輝也認為,如果改用負擔能力作定價因素,有必要同時加入嚴格的轉售限制,例如禁止在自由市場出售。

筆者歡迎「港人首置上車盤」計劃。事實上,筆者過去幾年都極力推介以某地產界人士提出的藍本、由筆者改良的港人首置上車盤方案。

該方案的特色是轉售不設時間限制、轉售不需要補地價,但必須售給合資格的首置人士;定價與家庭入息中位數掛鈎,如標準單位定為家庭入息中位數十倍,其他單位在十倍之上或之下;單位買家只能用作自住,不能出租、不能同時擁有其他物業;買家亦應以已婚或即將結婚的香港永久居民,並以家庭為單位;港人首置上車盤為實用面積約四百平方呎的小型單位,實而不華等。

毋須再設收入限制
筆者作為經濟學者,對轉售設時限非常有保留,因為轉售設時限不必要地減低經濟效益。如果目的是減少投資或炒賣的需求,限制「必自住」、「禁止持有任何其他物業」、「轉售必以合資格首置家庭為對象」,已足夠遏止投資者的需求。容許隨時轉售,有利處境改變的人士換樓或套現,增加房屋的流轉,對其他擬首次置業的人而言,可增加選擇是有利的。

筆者也不認同首置上車盤主要服務對象應該為目前的居屋綠表及白表申請人。按照已綜合的構思,首置上車盤根本不必設立收入限制,而是只需嚴謹防止已持有物業的人購入,或購入了首置上車盤單位的人再增持物業;並嚴防有人把單位租出。

禁售期難堵塞炒賣

由於單位實而不華且不容許炒賣物業,有經濟能力的家庭根本沒有興趣購入。因單位永遠都只能轉售給首置家庭,每個單位都無懼流失,並只會服務首置人士。基於這個限制,政府沒理由要求買家補地價才轉售。

其實,更嚴格地為持有物業的年數設轉售限制,反而沒有我們提議以轉售對象和嚴禁持有其他物業等限制,那麼徹底堵住投資或投機性的需求。即使設有十年的禁售期,投資者着眼於十年後的巨大回報,若果守法地把單位丟空,豈不造成浪費?

相反,若有人買入不久後因任何原因不再需要該單位,把單位賣給另一個首置家庭,即使他賺得微利,又有甚麼不好呢?

何濼生

香港大學經濟系學士、多倫多大學經濟學博士,專攻政策研究。研究範圍包括社會保障、教育、醫療、房屋、宏觀經濟、國際金融等。曾任職加拿大安大略省政府經濟部及安大略省經濟局,回港後在香港中文大學及嶺南大學先後任教,現為珠海學院商學院院長。

 
 
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1. 不好 2017-09-12 10:04:07
用立稅人的錢賺微利都不應該,而且根本控制不到轉賣價格,咁就變成新版本免補地價居屋。
2. 不好 2017-09-12 10:14:24
學新加坡如果不住層樓交給政府,政府應該將主權控制在手,才可以防止令原意想令人置業居住的構思又被人炒賣。政府只需保障人基本,而不是要幫市民想如何增值財富。其實我覺得起這些東西不如幫助多些坐板間房床位的人,他們才是最需要幫助的一群人。
3. ~~ 2017-09-12 16:52:12
我認為首置盤以正常速度供應便可, 售市價四成半亦好, 但條件應極辣, 否則夫婦月入六七萬, 仍享半價樓, 於理不合.
 試定條款:

1,只售予 60 歲內 , 两夫婦均未買過樓的家庭.(資源考慮, 年青夫婦優先, 60歲還未首置, 應該已適應其他生活方式)
2,三年內可原價回售政府作逃生門, 三年後可售予同條件人士, 但只能以市價四成半出售. (只能放售於房署網頁, 由政府介入協調, 以示公正)
3,永久不得出租.
4,子女繼, 2 和 3 條件不改.夫婦如離婚, 視為已買過摟人士. (防止製造配額)

本着安居非炒樓原則, 首置盤只應視為比租樓好一些的儲蓄安居計劃.

條件不辣只會製造需求, 正如公屋長龍只因公屋租金太便宜, 應多考慮排隊的人在想甚麽.

首置盤另一作用, 是回應每天呼喊:  只要居所,不要炒樓  人士的訴求. 看看他們會不會積極購買.

4. 林鄭無知 2017-09-19 06:55:58
首置計劃浪費香港社會寶貴的土地資源。排公屋條龍已經增加到20幾萬,低收入家庭上樓遙遙無期。政府應該集中火力起公屋,解決居住問題。而那些月收入高逹7萬元的家庭,為什麼要迫他們買不會升值的首置?如果個所謂首置上車盤不可以升值,將來如何轉上私樓?概念上已經有好大問題。

政府的主要責任是解决居住问题。置業是投資理财範圍,提供充足的土地俾私樓巿場才是政府要做的事情。而且現在已有居屋,依家又搞出一個不倫不類,浪費行政及管理資源的首置上車,不知所謂。揾到土地的話不如分配去起公屋及居屋。

長遠計樓價一定是上升的,而設計上這些首置盤必大大跑輸大市,買了的家庭換樓無期,置業階梯爬不上去,必怨氣沖天。

5. 香港土著 2017-09-19 09:51:41
一二樓有道理!