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樓市乾坤

投資者棄商舖轉吼細價新樓

 

何熊輝

2024年3月16日

  自從撤辣後,樓市成交投明顯回升,有見及此,發展商立即猛推新盤吸客,基於訂價仍貼近半新樓價,故吸引大批用家入市,基於撤辣已全數免除炒樓稅項,故投資者亦開始重新入市,最近就有投資者大手掃入某新盤24個單位,也是看其作投資價值。

  撤辣後對投資者而言算是好消息,因為他們的備用資金,可由定期存款,重新投入物業市場。過往數年,大批高知名度的投資者以高槓桿借貸大手購入大批工商舖物業,但直至現在,該批業已貶值三至四成以上,因此該批投資者,現時正忙於減貨以減低借貸比率,以免墮入銀行call loan的名單中。

  除了上述該批投資者外,現時仍有一批避過高位入市的投資者,就趁撤辣重新進入物業投資市場。他們仍會留意商舖市場,但部份備用資金已準備投放入住宅物業中,尤其細價一手樓市場。

  該批投資者專揀該類物業,主要因現時的細價一手樓訂價已較年前出現一至兩成的折讓,加上該類單位有大批新到港的高才通搶金,故租值有保證,該類細價一手樓現時收租回報可達3厘以上,故投資價值已開始顯現。

  現時外資撤離之勢未改,故甲級商廈空置率已高逾一成,且租售價跌勢未改,故投資者已失去投資該類物業的興趣,舖位市場情况更慘烈,中環德輔道中亦有空舖,最近更有兩餸飯店進駐區内地舖開業。某些舖位租下跌幅度高達七成以上,租金大跌舖價已跟随大幅回落。豪宅情况也一樣,外籍租客大減,國內豪客也因資金短缺由買變賣。

  現時境况,已難搵豪客錢,故投資者轉投細價一手樓市場,保本之餘,也可望它日有若干升值回報。

 
 
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1. 大昌行執笠 2024-03-16 13:10:25
大昌行集團旗下有39年歷史的大昌食品市場下月將結束營運。大昌行表示,決定關閉28間食品零售店舖,但強調會繼續為香港市場提供採購、分銷及食品加工等業務,以滿足本地社區和消費者需要。據悉,公司人事部陸續向員工發出終止僱傭合約通知書,當中提及大昌食品市場業務受到不確定的外在因素和各種營運挑戰,經審慎考慮後,決定終止食品市場業務,有關僱員合約將於下月14日工作時間結束後終止;工會估計,近百名大昌行員工受影響。
2. 牛丼店「加藤屋」又結業 2024-03-16 13:14:36
人氣牛丼店「加藤屋」等港企近日先後宣告全線結業,有業內人士更料將多達3000間餐飲零售店倒閉。有本地小店向本台直言,經濟環境差,人流冷清,客人「好手緊」,見證鄰近食肆和食品供應商相繼「執笠」,嘆言港府救市不力,料未來一年完租約後自己亦要向街坊告別。
3. 華潤U購select削半數店舖 2024-03-16 13:46:36

根據彭博報道,華潤集團旗下的超市品牌U購select在過去一年裡,其香港店舖數量由高峰期的100間左右削減至57間。

在疫情期間,U購select曾經迅速擴張,但隨著經濟環境的變化和消費心態的轉變,許多店鋪因經營困難而被關閉。此外,香港居民越來越多選擇北上消費,尋求更便宜的商品,面對來自內地連鎖超市如山姆超市和Costco的競爭,這也對U購select造成了壓力。

4. 撤辣二手樓指數續跌 2024-03-16 16:49:52

本港樓價連跌三周,反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數CCL最新報143.02點,按周跌0.81%,是新春長假後首周及《財政預算案》前一周的市況。CCL連跌三周共1.92%,指數創386周(逾7年)新低,重返2016年10月中時水平,較2021年8月歷史高位跌25.25%,而今年則累跌2.85%。

中原楊明儀指出,農曆年假後,樓市逐漸回復買賣活動;加上市場估計預算案會有利好樓市措施,部分買家趁公布前搶先入市低價筍盤,二手交投略有增加,但樓價卻繼續受壓下調。

5. 執笠之都 2024-03-16 17:03:32
大昌行,牛丼店及U購select差不多同時執笠,香港應叫執笠之都才岩。
6. 井噴在眼前 2024-03-16 21:07:23
甘多民生店執笠,代理話冇有怕,樓市大陽春來了,樓市大升兩成系應份,總之買樓一定賺。
7. 引刀一快 2024-03-16 21:12:56
唔係嘛,U購咁大後台,講真講假?
8. 排隊打把陸續有來 2024-03-16 22:00:07
馮祥記及基金silk road又執左, 加上仲有間上市地產公司又危危乎,總之排隊打把公司陸續有來。
9. 訪港客上月錄超過400萬人次 2024-03-17 09:44:46

財政司副司長黃偉綸在電台節目表示,訪港旅客連月穩步上升,上月錄超過400萬人次,趨勢若持續,今年全年訪港旅客將可達5000萬人次,認為本港作為旅遊城市吸引力仍較大。

黃偉綸指出,近日一系列盛事預計吸引約400萬人次訪客,據經濟顧問研究,每150萬名旅客帶來的收益佔本港GDP千分之一,即約30億元,認為對經濟貢獻大;舉辦盛事目標是令市民生活多姿多彩,讓本港國際城市定位更鮮明,為令本地企業把握商機,會爭取早點公布「盛事年表」。

10. 大鄉里 2024-03-17 09:48:32
收檔快時,開檔亦快。
人口密度咁高嘅大城市,轉個身而已,
唔通似外國人煙稀少國度,幾代人都同一個模樣?
11. 泰峯推兩張價單共336伙 2024-03-17 09:49:39

王新興集團旗下九龍灣觀塘道55號(前啟德大廈)重建項目泰峯,今日推出首兩張價單共336伙公開發售,並推12伙招標,合共發售348伙。

今日以價單形式發售的336伙,折實售價約372.7萬至約898萬元,折實呎價12979至17394元。

同時,以招標形式發售10個三房及2個兩房戶。泰峯位於觀塘道55號,提供807伙,實用面積235至3415方呎,預計2025年6月底入伙。

12. 甘饕燒鵝又結業 2024-03-17 13:02:42
甘饕燒鵝結業了!?系出名門,中環鏞記的第三代傳人甘崇軒開設的甘饕燒鵝竟然也要結業,事源藝人盧覓雪近日去幫襯,跟老闆娘閒聊之間得知該舖將於3月17日結業,又透露老闆娘打算北上覓商機。甘饕燒鵝於2019年開業,據地產代理消息指,現時該舖業主將舖位放租,叫租大約20萬元。
13. 利奧坊首批60伙開價便兩成 2024-03-17 13:16:01
新盤市況熾熱,發展商提速推盤,勢將市場氣氛推向高峰。9日之內第3個樓盤開價,旺角利奧坊推出首批60伙,折實平均呎價18,888元,較同系列樓盤兩年前平逾兩成。



15. Beauty mind 2024-03-17 21:59:26
The real estate sector is still suffering. The reduction in the stamp duty may help increase transactions but not necessarily lift prices since structural factors are pushing down demand.
16. 澳門復活節日均旅客可逾10萬人 2024-03-18 10:29:06
據《澳門日報》報道,復活節假期將至,有澳門旅遊業界表示,今年復活節假期料港客到訪外,內地旅客亦不少,故假期客量可較普通周末增加,預測日均可逾10萬人次旅客。
17. 太古城兩房減170萬成交 2024-03-18 10:32:01
太古城冠天閣中層H室單位,實用面積約為593方呎,原業主於去年8月以約1120萬元放盤,累減至近期約990萬元,即使市場氣氛向好,見買家具誠意,最終願意多減40萬元,累減共170萬元,並獲用家以950萬元承接,實用呎價約為16020元。
18. 泰豐沽255伙佔可售單位76% 2024-03-18 10:38:21
政府上月全面「撤辣」後首個開價的全新住宅樓盤、九龍灣觀塘道55號(前啟德大廈)重建項目泰峯,挾近7年半以來市區一手盤首張價單折實平均呎價最低之氣勢,於昨日盡推首兩張價單共336伙公開發售,在超購逾19.5倍加持下,單日沽出255伙,佔可售單位約76%。
19. 雲在青天水在瓶 2024-03-18 15:49:29
細單位、納米樓的出現,非始於今日,也不會絕於今後,這是樓價上升的產物。當樓價大幅上升時,市民的收入不能同步追上樓市升幅,地產發展商就會將價就貨,多建細單位甚至納米樓,把物業的入門總價標準,調整至市民能負擔的水平。換句話說,樓價大升之前,你可以負擔500呎的單位,大升之後,你可能只可以負擔200-300呎單位。發展商便在市場導向之下,大力興建小單位。
 
但總價格標準下調,並不代表呎價下調,相反,小單位呎價反而有可能更高。所以,我們也常常看到媒體報道說某個納米樓盤,呎價高過豪宅。這是在利率低企、樓市興旺期催生出來的必然怪像,簡單一句,即細價樓有較高的溢價。
 
所以,當金融政策重回高息後,細價樓高溢價的水份就一定會被擠出來,跌幅會更大。現在,有些投資者自以為聰明,用相同的金額,買多幾個細價樓,覺得比買一個大單位更划算,這看似很精明,實則不聰明。
 
去街市買餸,買貴價菜,幾乎條條食得。買便價菜,可能要裁1/4-1/3。智慧來源於生活,投資者首先要有家庭主婦的生活智慧,才能提升你的投資智慧。

20. 李兆基白加道35號最新租值達2490萬 2024-03-18 18:32:18

差估署的2024/25年度差餉租值出爐,恒地創辦人李兆基的山頂白加道35號,最新租值達2490.24萬元,連續4年成為全港最貴物業,按年上升2.98%。

長和系創辦人李嘉誠持有的深水灣道79號,租值維持在903.6萬元。

內地富豪方面,騰訊主席馬化騰旗下石澳大浪灣道13號大宅,最新租值維持1281萬元,按年維持不變,或再次成為全港洋房租值最貴寶座。

另外,絲寶集團董事長梁亮勝的南區淺水灣道89號大宅,最新租值為1169.4萬元,按年下跌2.99%。

21. 撤辣不足一個月二手成即大跌 2024-03-18 21:09:31

一手全新盤及貨尾盤爭相推售,搶佔二手客源,中原地產統計的十大屋苑周末兩天(16日至17日)錄得28宗成交,按周下跌24.3%,終止連升兩周的勢頭。

中原陳永傑表示,撤辣後樓市的興奮度漸放緩,加上一手市場千帆並舉,有3個以剛需盤為主的新盤於本月內發售,發展商定價克制,扣起大批二手購買力,令二手交投稍為放緩,但整體樓市仍然穩健發展。

22. 馬亞本離去高槓桿式發達成歷史 2024-03-19 10:25:42

馬亞木剛離世,他的「高光時刻」,相信是在2017年夥拍幾個投資者以402億元(馬氏佔110億元)從長實(01113)手上購入皇后大道中的中環中心75%權益,折合平均呎價3.3萬元。 然而,在「高光」後不久,本港反修例事件及新冠疫情相繼爆發,加上地緣政局劇變、美國聯儲局近年急勁加息,香港經濟形勢翻天覆地。小巴牌價由2011年高達800萬元,到現時跌至僅約70萬元,不少牌主面臨斷供及call loan,兼且市區地舖價格及租值動輒較高峰期腰斬,甲級商廈空置率亦高企。

換言之,馬亞木的小巴牌、地舖、商廈三瓣投資全皆「冇運行」,尤其是以往行之有效的高槓桿模式,隨着現金流收入減少及息率上漲,猶如變成奪命索,難怪他最近兩年頻頻低價減持物業套現。

講到底,高槓桿向來伴隨高風險,在高通脹、高增長年代,諸如「標頭會」的激進融資方式可以創造大贏家;可是當資產價格及經濟增長放緩,槓桿帶來的現金流再難覆蓋財務成本,這套玩法就不能奏效。馬亞木的離世,或許亦象徵本港其中一種「發達方程式」告別時代舞台。

23. . 2024-03-19 11:18:19
不排除有bitcoin 套現客,收定期息客,買幾間細樓長期收租。他們做這動作也不難明白。
24. 大鄉里 2024-03-19 14:20:01
Easy come never go 策略