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樓市乾坤
中資逼瘋恒地
 
何熊輝
2017年5月20日

  去年一年多以來,中資地產商改變策略,從不斷大手買入整幢物業,到近期不斷買入住宅地皮(麵粉)投資,出價之高,已令不少本地地產商目瞪口呆,如果中資這次策略正確,港資未來在住宅市場的佔有率,會逐步減少,恒基地產為了接招,另覓戰場開戰,以超高價取得美利道地皮,為的是鞏固港資地產商於香港的最後瑰寶-商業地產。 

  中資地產商在國内經過二十幾年的歷練,財雄勢大,多年來他們成功之道,就是高價投地超高價賣樓,結果屢戰屢勝,至今適逢國内打壓樓市,於是轉戰香港,並套用於國内癲價買地的策略進入香港市場。港資地產商慣了在寡頭壟斷的環境下運作,買地投標,早有默契,如今有外來者打破常規入市,港商不知如何應對,短期内也不敢亂跟。 

  恒地眼見中資不問價投住宅地,跟投好危,不跟投長線被逼走,所以早於年前,已不斷出售非核心物業,原來其目的就是集資競投美利道地皮。基於該皮地契規定,物業它日落成後,不可拆售,因此投得此地,不是為短期散買獲利。恒基於中環已有國際金融中心,現在再加上美利道地皮,它日掌控中區頂級甲廈的供應,又多了一件武器。 

  港資現時的策略,是守住香港的商業地產市場,以免中資由住宅再進佔商業地產市場,繼而全面奪得香港地產的話語權,所以繼住宅市場後,商業物業的樓價也已開始勁升。 

 
 
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1. 天比高 2017-05-20 12:42:21
本港整個經濟太過依賴地產,說地產業已騎劫本港的經濟並不為過。如果樓地價急跌,政府將無可避免被迫出手相救。可能正因如此,各大中小炒家才會有恃無恐,放心炒賣,而地產商亦放心將地價推到天高。
2. 肖北風 2017-05-20 22:29:13
强国地產商已開始進佔香港住宅市場,港资地產商全冇意識應对.这様下去。败走已冇可避免。
3. 向飯民說不 2017-05-21 01:02:20
2樓,一雞死,一雞鳴,當年英資撤退,港資進,今日港資退,中資入,有乜問題。

By the way,其實好多大地產發展商其實都是大陸移民。他們和現在的中資有乜分別。
4. 有分別 2017-05-21 09:43:22
早年落黎個D已經变了白人,宜家先來的叫大陸佬
5. 强國鋒 2017-05-21 11:13:01
美利道商業地以破官地地價紀錄的232.8億元批出後,市場對商廈物業的前景看高一線,商業地皮的價值亦水漲船高。位於九龍東啟德發展區的一幅商業地,將於本月26日截標,因應商廈前景看俏,該用地的估值升高約7.5%,最新估值達172億元,有機會成為歷來造價次高的賣地表地皮。尼次港資會否再下ㄧ城,抑或由中資赢會ㄧ戰,有戲睇。

6. 向飯民說不 2017-05-21 12:10:38
4楼,他们以为自己信上帝,已经变白人,但是真白人面前,还是China pig。
所以我们还是做大陆佬,最低限度是人不是pig。
事实是大部分白鬼,又懒,又蠢,又穷,真不明白这些假白人为什么那么崇拜白鬼。
7. 大國傻豹 2017-05-21 15:16:41
九龍東啟德商业用地。港資不會看上眼。主因區内商业氣氛全未成氣候。傻更更既强国人去投吧。
8. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-05-21 15:51:35

香港瘋了…  2017-05-18

沒有看錯,54萬港幣一平米。

 

中國內地最大的城市最貴的土地成交記錄誕生在去年的上海新靜安中興路,樓板價不過10萬出頭。

 

而在昨晚,房產圈的朋友都被香港的一則拍地消息震驚了:在中環美利道地塊招標中,一幅只有50年年限的商業辦公性質的用地,以每平方米54萬港元的樓板價成交!


恒基兆業以總價232.8億港元,折合樓面價54萬港元/㎡的價格,拿下香港中環美利道地塊(見上圖)。雖說這是香港中環時隔21年出讓的第一塊商辦土地,而且占地面積不大,折算過來只有2880平方米,但是出這麼高的單價也確實高得嚇人,這又刷新了全球地塊單價之最。

 

在這之前,香港歷年單價最貴的地塊是2006年12月20日由新鴻基地產拿下的山頂加列山道十二號地塊,每平方尺樓面地價為42195港元,也就是大約38萬港幣/㎡。這在當時已經是全世界樓面地價最高的地塊。

 

同時,昨天拍出的香港中環美利道地塊,也刷新了香港歷年拍地總價紀錄。

有8家企業參與了拍賣,包括本港的長實、九龍倉、恒隆、南豐、新鴻基、華人置業,以及內地的中渝置地,以及信合+世茂+新世界的混合體。其中,李嘉誠旗下長實地產應該對這塊地最為感興趣,但,最終,恒基兆業從港島地產圈的暗戰中勝出。未來包括建築成本、資金成本,這棟大樓每平米總成本有望超過65萬港元。

 

雖然沒贏,但李嘉誠稱,長實地產不會買高價地,地價合理的地塊才會繼續買。

 

對於這個招標結果,香港社會似乎很淡然,有“意料之中”的意味。其實早在2015年這幅土地改變用途,準備拿出來拍賣的時候,媒體就給出了“超過百億”的估值;今年投標期間,媒體則預測總價將超過200億港幣。


香港50萬,上海5萬

 

雖然“香港新地王”在香港反響一般,但在內地卻造成了空前震撼,這超出了很多人的經驗範疇。在一般內地居民眼中,香港最近幾年比較衰,兩年前樓市還爆出了地價下滑的新聞。

 

有趣的是,在4年前的徐家匯中心的土地拍賣上,此次美利道地塊的玩家都出現了,當時新鴻基VS九龍倉+恒基聯合體,新鴻基拿到土地的價格是217.7億人民幣,幾乎等於此次迷你地塊的價格。

 

而新鴻基拿到的是70萬平米的商辦面積,樓板價就3萬,恒基兆業拿到的僅有4.32萬平方米,樓板價近50萬。

 

雖然已經過去4年,但上海內環內好的商辦地塊目前的樓板價也就在5萬左右。

 

香港與上海優質商辦土地地價的差距達到10倍,不可思議。

 

那麼問題來了:

香港的商辦地,為什麼遠遠超過北上深的商辦地?

 

1、香港中環在全球寫字樓市場具有超然的“至尊王者”地位,高地價、高租金一直是常態。根據仲量聯行的最新資料,香港中環片區的甲級寫字樓租金遙遙領先倫敦西區和紐約中城區。按照每平方英尺的年租金計算,香港中環為302美元(折合每月每平方米1866元人民幣)、倫敦西區為197美元、紐約中城區為194美元。

 

香港中環片區寫字樓價格之高,讓很多跨國公司都難以承受,連摩根大通都把辦公室遷往了九龍東地區。

 

2、這幅土地的確非常稀缺,中環地區已經22年沒有商辦土地出讓。

 

3、香港近期有重大利好。7月1日是香港回歸20周年,央行昨天剛剛宣佈了“債券通”將開通,接下來中央會出臺“粵港澳大灣區”的規劃,香港的金融、航運、商貿等中心地位會進一步加強。而去年下半年以來,香港的樓市、股市都有走強的跡象。

 

4、內地資金在加速流入香港。從去年年底開始,內地地產商的身影開始頻繁出現在香港的土地市場。一方面,內地地產商資金實力雄厚,一方面人民幣持續貶值、資產荒,選擇境外投資是實現資產配置及保值的方法,也是分散投資的手段。

 

而香港房屋政策相對穩定,沒有限購令或限價令的束縛,加上香港沒有資產增值稅,所以香港的投資比起內地的還要划算一些。預計未來內資仍會積極買地。

 

值得一提的是,香港商辦物業價格跟豪宅的長期倒掛,早晚會發生變化。至少這種差距不能再拉大了,因為兩者的租金回報率已經出現了逆轉。

9. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-05-21 15:57:09

中国三大城市领跑全球豪宅价格涨幅,第一不是北京上海

根据莱坊国际5月8日发布的最新报告,2017年第一季度全球主要城市的豪宅价格较去年同期上涨4.3%,这主要归因于中国城市豪宅价格的不断上涨并继续占据房价涨幅排行榜的"第一梯队"。在莱坊国际的报告中,高端住宅被定义为售价排在每个房地产市场前5%的物业。


截止今年3月的过去一年,中国第三大城市广州的豪宅价格暴涨36.2%,领跑其他城市。


莱坊国际全球住宅研究部主管凯特•埃弗里特-艾伦告诉环域居,与北京、上海等其他一线城市相比,广州的住宅存量较低。此外,当地政府的房产市场降温措施推行的较为缓慢,而大部分一线城市均已出拳调控过热的房市。


数据显示,北京、上海和广州的平均价格增速高达26.3%。与此同时,全球其他主要城市的表现也优于上一季度。以迈阿密为首的美国城市的排名有所上升,而多伦多凭借22%的同比涨幅位列第三,超越西海岸的温哥华,后者的豪宅价格较去年同期上涨7.9%。


涨幅居前的城市还包括首尔(17.6%)、悉尼(10.7%)、斯德哥尔摩(10.7%)、柏林(8.7%)和墨尔本(8.6%)。排名前十的城市有六个来自亚太地区。


埃弗里特-艾伦在报告中称,"虽然用亚洲复苏来形容这种情况可能有些言过其实,但我们确实看到,该地区的中心城市香港(5.3%)和新加坡(4%)在经过多年的增长乏力之后,排名开始攀升。"


近年来,香港和新加坡的高端物业价格增速缓慢,部分原因来自买卖双方印花税上调等降温措施和经济衰退的影响。今年三月,新加坡将卖方印花税从16%下调至12%,但适用于外国买家的印花税率仍维持在15%。


为了解决住房可负担性问题并限制投机性投资,全球多个城市已相继出台调控措施,包括针对外国买家的物业税或上调印花税等。2016年,温哥华开始向外国买家征收15%的附加税。随后,当地的房价增速有所放缓。


而最新数据显示受印花税上调的影响,上一季度伦敦高端物业的价格下跌6.4%。中国的豪宅价格起点较低,因此涨幅要明显高于全球其他房价较高的城市。


然而,随着房价持续走高和日益严格的降温措施的出台,各大城市房价飞涨的局面可能不会持续太久。埃弗里特-艾伦说:"我们预测,随着降温政策发挥效力,中国城市的房价增速将减缓。政府调控措施的力度和类型因城市而异,但一般来说,现如今买家的购房首付不断增加,而且个人或家庭可购买的房屋数量也日益受到限制。"

10. 木煑牛 2017-05-22 08:44:24
  1. 無論政府使出多少所謂辣招,依然無阻買家衝入市場搶樓的決心,記者訪問那些準買家會否擔心上星期金管局的辣招影響樓市時,那些雄心壯志的準買家滿有信心回覆:『不擔心,無影響。冇得解。』這些答案,真是相當精采。事實上,那些準買家的答案十分寫實,因為今時今日香港的地產市場的確已經到了『冇得解』的狀態。」
11. 小李飛刀 2017-05-22 14:06:20
地產市場上永遠都有一類奇怪人種,樓價升買不了樓,樓價跌等多陣先買樓,結果就是永遠不會買樓。這類人不論樓價升跌,最叻就是站在場邊口沫橫飛。不懂裝懂還要扮專家,樓價高話不值、樓價低等睇戲,胡亂咒罵的背後基本上只是一場遊戲,一句「講嘢都要你批准呀」。
12. 插兩成 2017-05-23 08:51:20
金融管理局上周五再推3招收緊按揭,花旗發表報告直言,這標誌着香港住宅樓價見頂,預期現時到年底,住宅樓價或倒插兩成。
該行表示,自2016年3月開始,住宅樓價已連漲14個月,但最近需求有枯竭迹象,4月中以來整體樓宇成交大減三成,令到該行相信金管局新一輪措施有機會導致樓市「U-turn」轉跌。 
13. 啃老必冧 2017-05-23 09:00:59
4月新界某樓盤的首批客戶群中,約40%不到30歲,且有近三分一買家在交首期時都向父母借錢,俗稱「啃老」。早前摩根士丹利預測香港樓價已經升到階段頂部區域,預計從今年開始將進入下跌區間,且會進入幾年的下跌周期,作為起點,今年將下跌5%。這些預測,信不信由你,不過經歷了十多年的樓市升浪,很多人已將風險拋諸腦後,樓市調整未必是壞事,最怕樓價乾升,總有炒爆的一天。
14. 開始冧 2017-05-24 09:39:58
尖沙咀漆咸道南「拆場」項目首都廣場,近月連環有舖位蝕讓易手,至於未能售出的舖位,有業主更不惜「一劈再劈」。該商場2樓一個雙號舖位,昨天原以75萬元由拍賣行推出拍賣,惟未獲承接,業主即時再劈20萬元(約27%),在下周三以開價55萬元拍賣。
15. 變態樓市 2017-05-24 09:56:31
上年如果有綠表,買二手居屋其實好有so,二手市場仍然百花齊放,今年業主唔急賣,既然政府已經整死咗二手市場,無晒供應一潭死水,咁咪綠表樓當白表樓賣,只要有「傻瓜」肯出價。
綠表資格,喺變態樓市下,都變成雞肋,自動放棄精心得來嘅「優惠資格」,定買白表樓?
16. 小三 2017-05-24 13:21:37

ㄧ手發展商同二手業主富戶,一齊持貨頂住個樓市。你要全港六成冇按揭嘅業主賤價賣樓,又或者叫四成市民仲係辛辛苦苦供緊層樓嘅放棄一生所有,賣樓重頭嚟過,恐怕冇人會聽你講。發展商手上嘅貨唔憂賣,唔介意借錢畀你買,只要你肯孭條債就得。做莊嘅有咁強實力,唔輕易畀個價冧,因為佢手上不斷有貨,平賣唔止係賣嗰一間賺少咗,全部貨倉嘅貨都平晒。

同賽車場一樣,樓市係响一個極度操控嘅環境下進行,看似非常危險,但係好少發生致命意外。

17. 越細越狂 2017-05-25 08:33:30
金管局雖然連番出招,仍無損買家入市決心。沙田河畔花園一個中高層單位,實用面積242方呎,獲上車客以443.68萬元承接,呎價1.83萬元,造價及呎價除創屋苑新高外,呎價更屬沙田市中心及河畔區一帶最貴,甚至貴過九龍東啟新盤天寰本周六開賣307伙的折實平均呎價1.82萬元。上帝要你澸亡,必先譲你瘋狅。
18. 越細越狂 2017-05-25 08:34:37
金管局雖然連番出招,仍無損買家入市決心。沙田河畔花園一個中高層單位,實用面積242方呎,獲上車客以443.68萬元承接,呎價1.83萬元,造價及呎價除創屋苑新高外,呎價更屬沙田市中心及河畔區一帶最貴,甚至貴過九龍東啟新盤天寰本周六開賣307伙的折實平均呎價1.82萬元。上帝要你澸亡,必先譲你瘋狅。
19. 淡昌 2017-05-26 00:02:01
住宅樓價長升不跌的泡沫神話即將幻滅,任何一隻小小的黑天鵝即可引爆!瘋狂過後,一切必定要回到從前!在下唔係嚇大家,今次樓市至少跌7-8成!我話嘅!!
20. 淡友 2017-05-26 06:48:27
係跌到0
21. 跌八成 2017-05-26 11:20:59
19樓才是真淡友

如19樓預言正確。ㄧ千萬的樓最后會跌浄二百萬。喂。信者賣樓那。


22. 浩劫来了 2017-05-26 15:52:44
青衣灝景灣97年6月發售,當年廣告「擁抱璀璨明天」,不幸撞正九七樓價暴瀉,撻定、蝕讓籠罩ˋ屋苑,被稱「浩劫灣」。首期713個單位,建築呎價由6,284元至7,258元。當年成交價最高單位為1期3座37樓A室,實用829方呎,成交價982.69萬元,實用呎價11,854元。
23. 跌 好難 2017-05-26 20:44:37
現在好多人話,香港樓太貴,好多好多人根本都買唔起.

我想講:碓實係好多人買唔起,而事實係,依家根本唔需要呢啲所謂買唔起樓的人來買香港樓,因為香港樓己經比買得起的人買都唔夠.

(買唔起 > 買得起 > 香港樓.)   咁等樓價冧的人有排失望!