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蔡志忠
2018年4月11日
香港樓市難爆煲
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  在幾天前的一個飯局上,老友問:「今天香港樓價高得咁離譜,會唔會爆煲呢?」幾位朋友來自不同行業,有飲食業、汽車業、旅遊業、零售業等,他們都是行業的表表者,大家都認為樓價已脫離市民的購買力,如今加息周期來臨,中美貿易戰令雙方兩敗俱傷,樓市有機會爆煲。

  筆者常想自己身為地產中人,有時候難免會當局者迷,看不清樓市走勢。於是定期與不同行業的老友聚會,吃吃飯聊聊天,除可了解各行業的營商環境外,也聽聽朋友們對樓市的看法,從不同角度去思考及分析。

  「各位都係行業嘅專家,近排生意點呀?」筆者提問。老友們回答生意不但不錯,還錄得穩定增長。只是覺得樓價今天高處不勝寒,大家都認為理應調整一下,以10年周期循環計算,樓價該到了爆煲之時。老友們的看法使筆者有所啟發,他們代表了大部分香港人的聲音,一種主觀的看似有道理的聲音。

  筆者同意樓市不會永遠只升不跌,只是大家對於時間方面的理解不一致,有人認為今天樓市應爆煲,我認為還未到時候。樓市大升需要天時地利人和配合,大跌同樣也需要條件配合,以樓價升得太高應進入下跌周期為由,來預測樓市會下跌,理由並不充分。

沒過份借貸 金管局把關有道

  綜合目前各個行業經營狀況,經濟發展形勢良好,香港幾乎全民就業,老友們都說招聘人手甚為困難。既然經商者生意不錯,就業市場職位多空缺,打工仔收入有所增加,那麼買得起樓的人也會增多,這些剛性需求不斷累積。

  此外,儘管樓價與市民的平均收入比率升至19倍,供樓負擔能力嚴重脫節,然而市場的買家並非普通打工階層,他們是靠爺幹、靠父母幹支撐的複式購買力。而現今買家新造按揭貸款成數只是51%,跟97年及08年時的80%至90%高成數借貸不一樣,樓價跌一成半成,不會出現大量負資產而爭相沽貨情況。

  還有,本港發展商的負債比率僅為15至20%,是全球成熟市場中最低,他們有條件持貨待價而沽。樓市風險住往是由過多借貸所造成,今天雖然香港利率趨升,但速度緩慢處於長期低水平。而買樓的壓力測試,以及八輪逆周期按揭措施,都看得出金管局把關有道。想樓市爆煲不是不可能,除非金管局總裁陳德霖請辭,否則,一天他仍在位,大家就別異想天開了。

 
 
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1. 亮劍。 2018-04-11 13:59:01
香港身處一個經濟迅速增長的大國旁邊,不少幾百萬未開頭嘅強國人揸定錢等買貨 ,本地工人失業率奇低薪酬年年有增長( 我係指中高級),好多60後的港人子女,已達或正步入適婚年齡……

冇可能又要馬兒好 ; 又要馬兒不吃草,
2. Z 2018-04-11 14:51:22

如果世界各國都被動地用緊貨幣量化, 先停先輸, 真想不到除自爆外,如何停止.

 
3. 細價樓業主 2018-04-11 15:20:13
真的十分簡單,吾明D專家點解吾明。根本無借貸泡沫,又點會有樓泡爆破既可能呢? 如果都仲未明,我會懷疑佢地智商有問題。
4. Danny 2018-04-11 15:35:48
1樓亮劍兄所言甚是,又要馬兒好.又要馬兒不吃草,不可能啦!

香港人應該實事求是,現在咁健康嘅樓按水平,冇可能爆煲,講爆煲論者都係嘩眾取寵而已.
5. 升斗市民 2018-04-11 16:12:21
陳德霖是高手,把關一流!

[本港發展商的負債比率僅為15至20%,是全球成熟市場中最低,他們有條件持貨待價而沽。樓市風險住往是由過多借貸所造成,今天雖然香港利率趨升,但速度緩慢處於長期低水平。而買樓的壓力測試,以及八輪逆周期按揭措施,都看得出金管局把關有道。想樓市爆煲不是不可能,除非金管局總裁陳德霖請辭,否則,一天他仍在位,大家就別異想天開了。 ]
6. 實事求是 2018-04-11 16:20:56
蔡生文章好準繩,中肯,我有得著!跟佢講幾年前買咗樓!
7. 明亮話 2018-04-11 20:01:15
香港有陳德霖呢啲好官,把持按揭咁好,大家放心樓市唔會爆煲,即是揸樓嘅人發達了.
樓價唔大跌,年輕人上唔到車,最好聽林鄭講,買居屋或港人上車盤啦!
8. 實事求是 2018-04-11 21:42:39
我欣賞蔡老闆實是求是的態度!
"筆者常想自己身為地產中人,有時候難免會當局者迷,看不清樓市走勢。於是定期與不同行業的老友聚會,吃吃飯聊聊天,除可了解各行業的營商環境外,也聽聽朋友們對樓市的看法,從不同角度去思考及分析。 "
9. 實力决定一切 2018-04-11 22:03:53
香港業主同發展商都大把錢。香港人錢多到每個週末打開報紙都睇到好多版海外物業廣告。

港人有大把閒銭掃英国,日本,泰国,澳洲,加拿大物業,大家不用擔心本地物業冇承接力。

我都未計強國土豪們的超強購票買力。

望本港樓價大跌8成執平貨?諗多咗啦!
10. 不同命 2018-04-12 00:55:26

賣樓人士都會有不同命運回報, 天時,地利,人和,沒有小人唱衰先得......


土地註冊處顯示,現任行政會議召集人陳智思近日以1420萬元沽出將軍澳天晉IIIA的第1A座低層B單位,成交價1420萬元,單位實用面積841平方呎,成交呎價16885元。單位於2014年9月份以1034.1萬元購入,現易手帳面獲利385.9萬元。

【本報訊】行會成員林奮強涉嫌偷步賣樓,第一個賣出的單位買賣協議昨日曝光,顯示林奮強將交易完成日期訂在政府公佈樓市辣招的前一天;疑似內地買家周唯熹的住址亦同步曝光,但他未有現身。另外,被指享有特權擴大住所僭建的商務及經濟發展局局長蘇錦樑,昨日就繼續龜縮,拒絕回應疑問。



交易日期定於辣招前一天

林奮強第一個賣出的單位是寶華軒14樓B室,據昨日公開的買賣協議顯示,完成交易日期與臨約一樣訂於10月25日,剛好是政府公佈額外印花稅和買家印花稅兩項壓抑樓價辣招的前一天。單位連租約賣出,現時該單位的租客是一名外籍男子,兩年租約至2013年尾屆滿,月租連管理費2.8萬元,比市價略低。
買賣合約由林妻蘇載玓以業主豐陞有限公司的董事身份簽署;買家周唯熹就親自簽署,不再透過代理人處理。買賣文件同時透露了周唯熹現居於半山麥當奴道雨時大廈一個單位,該單位在93年由朱姓業主買入,估計周唯熹現時是租住上址。記者昨晚嘗試到該單位找周回應,但未有人應門。
林奮強賣出的另一個單位、寶華軒14樓C的新買家早前亦曝光。新買家是以本地拼音的林詠常。單位以962萬元成交,林奮強因此帳面大賺約556萬元。
另外,被指享有特權將住所僭建「升呢」做玻璃露台的商務及經濟發展局局長蘇錦樑,昨晚出席公開活動時兩度拒絕回答記者問題,未有回應為何不徹底清拆僭建物,而要在單位採取「補救方案」保留僭建。



11. 危險時期 2018-04-12 01:52:34

樓價唔跌就係同金管局有關,陳德霖太緊了,唔放寬按揭成數買家上不了車.

如放寬按揭就容易樓價跌時出現負資產,樓價爆煲快到,同陳德霖傾傾,放寬按揭吧,樓價必定冧!

12. 慢慢陰 2018-04-12 02:57:09





樓市已經形成一個長命上升周期,迫多啲人買飽貴價樓先再慢慢陰乾...

13. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-04-12 21:35:30

新居屋昨截止申請 暫超額36.5倍

【Now新聞台】房委會新一期居屋昨日截止申請,暫超額36.5倍,創居屋復推以來的新高。

房委會表示,截至星期三下午七時,房委會樂富客務中心共收到約166000份申請4431套居屋單位,暫超額36.5倍。這個數字仍未計算郵寄及綠表申請者經屋邨辦事處遞交的表格。

至於同期接受申請的白居二,房委會暫收約39000份申請,暫超額14.5倍。

今期三個居屋長沙灣凱樂苑、啟德啟朗苑及東涌裕泰苑合共4431個單位,售價由約159萬至近630萬元,預計會在6月進行攪珠,8月揀樓

換句話說,即使全數售出4431個單位,還有超過16萬份申請表的真實需求未能上車。還未計數;投資需求,新移民需求,每年5萬對結婚需求(就當16萬需求之中包含大部份),還有每年二萬對離婚需求,而下一期居屋接受申請日期將會是明年首季,事隔一年後,又不知會累積幾多需要呢?面對每年不足兩萬新樓供應,香港樓市確實難爆煲!

14. 不破頂 不成交 2018-04-12 23:27:00
今年樓價升幅一定會高過2017。全港各區現在都已經陷入瘋狂搶樓潮中。加息因素影響有限。中原指數年底挑戰200點大關。

美國佬撐唔得幾耐,明年又會開啟減息印錢週期,真是大鑊。
15. 全靠有專家 2018-04-12 23:30:19
2010年來不斷推出的辣招害不少人落錯車,也成功地阻止了不少人上車,結果搞到月台上企満了等上車的本地人,及想通上車的外地游客(大陸投資者)。

不斷勸人不要上車的專家, 已經成功地為樓市累積了排山倒海的購買了。来來幾年,在月台上等到脚軟的市民將最終失去耐性而被迫上車。

16. 江湖地 2018-04-13 01:48:08
香港樓市難爆煲???
江湖地位經常被貶低???


17. 險境 2018-04-13 02:20:58
我點都唔信樓市唔爆.咁高樓價打工仔如何負擔得起,顛完就會大跌,循環周期升完之後就跌回,啲個係真理定律!
18. 回17樓 2018-04-13 15:26:32
等多十年可能會爆,但到時好多人失業,一樣上不到車。最慘的是十年後樓價大跌5成後,尺價仍然高過今天。俾咗的120個月租金業主一定不會退俾你。
19. 地產跌 2018-04-13 17:06:08
[本港發展商的負債比率僅為15至20%,是全球成熟市場中最低,他們有條件持貨待價而沽。樓市風險住往是由過多借貸所造成,今天雖然香港利率趨升,但速度緩慢處於長期低水平。而買樓的壓力測試,以及八輪逆周期按揭措施,都看得出金管局把關有道。想樓市爆煲不是不可能,除非金管局總裁陳德霖請辭,否則,一天他仍在位,大家就別異想天開了。 ]

陳德霖離職最好,樓價就會跌!
20. 引刀出事了 2018-04-13 17:54:45

多名港人疑墮入內地買樓陷阱。有港人業主去年在廣東惠東縣購入「小房產權」樓盤,付清樓款後原定今年6月收樓,惟樓盤突然被列為「違章建築」,當局派員周四(12日)進行清拆。百名業主赴地盤維權,要求當局及發展商解釋及停止拆樓,反被警方驅散,包括一名港人在內的多名業主被警方帶走。內地律師提醒,港人不宜購買「小房產權」房屋,否則不受保障。

港人郭先生向東網記者表示,其妻去年6月以40萬元人民幣(約50.7萬港元)購入惠州市惠東縣稔山鎮一處樓盤的單位。由於樓價比附近知名屋苑平幾成,遂按發展商要求一次全額付款。郭先生稱,該樓盤共有11幢逾20層高的大樓,已付款的買家約200多人,據傳當中數十名業主為港人。而業主買樓前,已知該樓盤為沒有房產證的小房產權樓宇,發展商僅提供「買賣合約」。

發展商收款後,把交樓時間一再推遲,至今年初則稱延至6月。惟該樓盤上月陷入停工狀態,樓盤更被貼上巨型「拆」字。業主細問下,始知樓盤被當局列為違章建築,並於周四拆卸。包括多名港人在內的逾百名業主當日聚集該樓盤門外,要求見發展商負責人。業主質問當局為何突然把多幢樓宇列為「違章建築」,要求停止清拆行動。當地警方展開驅散行動,帶走多名業主返惠東公安局協助調查。

內地律師吳慶有指出,「小房產權房」有多種,大都不能自由買賣。其中一類較常見的「小產權房屋」,只供農村人口自建居住或繼承。按內地法規,非農村人口的境外人士和城鎮居民,絕不能購買這類房屋,部分房屋可能因土地和建築手續未齊備,被列為違法建築。即使買賣雙方簽買賣合約,買方亦不會獲得業權,可謂全無保障。
21. 引刀唔容易 2018-04-13 17:58:34
為人慳少少錢,每天擔驚受怕。大灣區業主不易為,買樓不被公安拉已經要還神。
22. 大灣區買樓多陷阱 2018-04-13 18:03:44
香港小業中中伏投訴冇門,也最好不要投訴,引刀还是速速回港吧。在香港瞓街安全啲。
23. 跟足是 2018-04-13 20:31:59

買樓跟足是沒有問題的: 

Q:在大陸購買房地產,必須查明是否具備「五證二書」?

A:購房者在購房時,應要求房地產開發商和銷售商提供齊全的「五證」、「二書」。「五證」指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售(預售)許可證》。「二書」指《住宅品質保證書》和《住宅使用說明書》。其中《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》二項,表示所購房屋屬合法交易範疇。《商品房銷售(預售)許可證》的預售範圍,指的是本項目可銷售樓盤,購房者應看清購買樓層是否在預售範圍內。「二書」為商品房買賣合同的補充約定,是房地產開發企業在商品房交付使用時,向購房人提供的商品住宅承擔品質責任的法律保證。

Q:在大陸買房,要繳交什麼稅?

A:大體上有營業稅(賣價與買價差額的5%)、個人所得稅(賣價與買價差額的20%,滿五年出售唯一一套住房者可免)、土地增值稅(僅對於非居住房,稅率為賣價與買價差額的30%-60%)、印花稅等幾個主要稅種。


Q:大陸買房需要每年交房屋稅或地價稅嗎?

A:目前不需要。


Q大陸買的房子可在台灣貸款?

A可以,只要台灣的銀行認可。



24. 引刀一快 2018-04-14 00:19:22
唔係嘛?走去惠東買宅基地?仲要幾十人一齊中招?呢D多數都係俾返D港澳同胞水喇。
睇嚟,依家都幾多人靠大灣區三個字揾食。
25. 引刀一快 2018-04-14 00:21:58
大灣區大把低窪地帶,會集體中伏嘅,一定係少行走珠三角。
26. 水 2018-04-14 01:51:14
宜家樓市水份十足,邊有人買得起?簡直係騙人,不出半年樓市必大跌,大家俾啲耐性,唔好咁顛去買樓1
27. 向泛民说不 2018-04-14 12:14:38
引刀,今次我撑你。好多反中的人喜欢抹黑大陆。今次小产权房,明显是有些人知道小产权的风险,但是也敢去买,最后人家政府决定彰显法治精神。最后也是被反中抹黑。为什么我那么讨厌泛民,因为泛民的工作就是抹黑大陆。

基本上大家都知道小产权,就是没有产权。如果没有产权的房子被拆,买小产权的人是不会受到赔偿。你就是去买,AA也会告诉你这些风险。但是因为便宜和如果可以住10年8年,基本上租金就赚回来了,而且如果清拆的时候,也有可能有些补偿。所以还是有人冒险去买,也就是赌。这次只是那些赌徒赌输而已。

其实这个问题跟70/80年代香港的木屋一样,或者是有人在新界霸官地。都是不合法的。
28. 升災 2018-04-14 17:22:13
宜家樓價升到出現災難,買唔到樓會發顛,香港人唯有買居屋,起多啲啦,林鄭,市民等唔切  !
29. 大湾多爛尾樓 2018-04-14 18:53:03

中山現停工一年以上爛尾樓,業主收樓無望

2016/06/20 來源:金羊網

樓盤停工,開發商疑跑路,業主收樓無望。

林女士是香港居民,今年47歲,快退休的她,早早就為未來自己在哪養老做好規劃。2014年,她賣掉了香港的房產,選擇在廣東中山市東鳳鎮買房養老。

經過一番精挑細選後,2014年10月她選定在地處中山市東鳳鎮繁華地段的凱盛廣場,買下一套房產。合同約定2016年3月份才交房,林女士付清全款後就立刻返回香港繼續工作,沒有再關注和樓盤有關的任何信息,只是偶爾會和售樓給她的銷售通通電話,了解一下樓盤的工程進度。

大湾區多爛尾樓,原因是因为區内发展商走佬,各位香港同胞在大湾区買樓要份外小心,以防血本无歸。

30. 零零柒 2018-04-14 21:21:48


望穿秋水等待樓價跌, 就是現今沽樓等跌一群的回響的怨聲......


除已補地價居屋外,未補地價居屋同樣創新高。祥益地產高級區域經理黃慶德指,屯門龍門居1座低層B室,實用592方呎,以445萬元(未補地價)售出,實呎7517元,售價及呎價創屋苑未補地價新高。原業主2007年以72萬元買入,現帳面獲利373萬元,賺幅達5.2倍。