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蔡志忠
2017年4月5日

治本增供應 「減辣」是良方?

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  近來樓市交投熾熱,樓價升幅擴大,坊間輿論再度批評辣招失效。筆者曾多次指出,政府不斷對樓市推出調控措施,只是打壓二手市場交投,對樓價影響輕微,幾次出招只令市況淡靜一陣子,樓市很快又重回升軌。

  從末期的曾蔭權時代,到今天梁振英執政期間,政府都是頑固地堅持自己的見解,從未聆聽地產業界的意見。本人多次苦口婆心撰文,呼籲當局認真檢討實施多年的辣招,以免措施落錯藥而誤中副車,連中原集團主席施永青都說:「一隻藥食極病情都唔好,冇理由繼續食!」

  沒錯,明知落錯藥,應該立刻改吃別的藥才正確。候任特首林鄭月娥之前仼職政府官員時,雖是主打社會福利及民生議題,然而被問及樓價問題時,她的回應卻出奇地精準,「政府不能長期靠加辣壓抑需求,始終要從供應着手。」她希望上任後與民共識,討論如何增加土地供應。

不能長期以加辣壓需求

  走了這麼多冤枉路,希望林鄭可以撥亂反正,置業五步曲是不錯的置業階梯,從公屋、綠置居、居屋、港
人首置上車盤,直至私樓巿場,實現中國人努力買樓的願望。政府為市民應做的都做了,房屋問題長期是施政的重中之重,假如樓價高於市民負擔能力,那麼五步曲也是不錯的選擇。

  至於辣招應如何修正,筆者認為「一契多伙」明顯存在避稅之嫌,應該盡快堵塞漏洞。這種方式是投資者利用家人首置名額來買樓,是一種投資行為。不但有違政府幫助首置者上車原意,還因為「一契多伙」屬於大手買家,發展商讓其優先選樓,往往令只買一伙的真正首置者,抽不到前籤而喪失機會。

  此外,既然林鄭也知道不能長期用加辣來調控樓市,為什麼不考慮「減辣」?大眾均明白增加供應才是治本良方,就應該從這方面著手。新樓供應來不及,就在120萬二手樓市場找,假如有5%至10%的放盤增加,市場立即多了6萬至12萬盤源。那麼如何開放二手樓市場,當然執政者要具有勇氣、智慧和眼光!

  執政者怕甚麼?就是怕減辣後萬一樓價攀升,怎向公眾交代?沒錯,問責官員當然害怕,更加沒有此等勇氣。而減辣的後果會是怎樣?樓價真的會再上升,然而半年後會重回正軌,甚至因為供應增加而輕微下調。減辣的效果恰恰和加辣相反,聰明的讀者,細心思考就會明白。

 
 
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1. Danny 2017-04-05 12:40:18
蔡生的減辣提議相當好,我認同佢嘅睇法,樓價會先升後跌,供應即時增加,幫到市場人士買樓,相當有見樹.
2. 東方竹 2017-04-05 12:57:18

"執政者怕甚麼?就是怕減辣後萬一樓價攀升,怎向公眾交代?沒錯,問責官員當然害怕,更加沒有此等勇氣。而減辣的後果會是怎樣?樓價真的會再上升,然而半年後會重回正軌,甚至因為供應增加而輕微下調。減辣的效果恰恰和加辣相反,聰明的讀者,細心思考就會明白。"

減辣即是微調SSD或換樓15%印花稅,刺激二手樓放盤,起初樓市成交量會多啲,之後會因大量盤出現而令樓價受壓.有道理.

3. 風險高 2017-04-05 13:50:45

減辣樓市火上添油,狂升之後高官問責下台,誰人夠膽負此責任!

萬萬不可能!

4. 東方竹 2017-04-05 13:54:46
雖然贊成蔡生意見,不過政府肯定唔會咁做,減辣機會極微,加辣機會極大.二手繼續冇供應,一手繼續搶貨潮.
5. 亮劍 2017-04-05 16:09:31
小弟提出「補地價由小業主支付」方式解決上車老大難問題,係有數據支持的。

如果政府要求發展商,起一啲實而不華,政府又唔賺你既樓,每間400平方呎平均1球已經可以落樓,咁成個項目來說,咪高層向靚景嘅去「津貼」低層面壁囉。

咁現在以楼價1M做基礎來計,首期5万個大洋,就算加埋律師费、厘印費(100大元)及其他簡約裝修費,拾鬆D咋😨

其餘95%尾数,政府就網開一面唔使佢哋交按揭保險,小業主可上銀行敘做30年按揭,當實際按息係兩厘,每個月都係供3.51K啫,而為免佢哋受加息困擾,可畀小業主另一個選擇,就是全期定息叁厘,每個月只是供多500大元,實際供4K。

另外每個月小業主按應課差餉租值, 徵收 30 %地租,平均大约 3 K啦。

即係年輕人以此方式上車,每個月都只係畀7K咁大把,就算加埋管理費及差餉, 8 K 隨時有找。

一個月入26K家庭,呢家只係要你拿三份之一人工出來「置業安居」,請問太過分嗎? 

最後政府只要將上述「補地價」收入,打包成「房託」,然後畀排緊隊嘅年青人收住息,咪可解決佢哋追唔到車嘅難題囉😁
6. 有道理 2017-04-05 16:27:53
亮劍兄言之有理!
7. 回到董 2017-04-05 21:06:12


「減辣」是良方?  回到董建華年代施政方案為佳!!!



8. 支持者 2017-04-06 01:23:45

[此外,既然林鄭也知道不能長期用加辣來調控樓市,為什麼不考慮「減辣」?大眾均明白增加供應才是治本良方,就應該從這方面著手。新樓供應來不及,就在120萬二手樓市場找,假如有5%至10%的放盤增加,市場立即多了6萬至12萬盤源。那麼如何開放二手樓市場,當然執政者要具有勇氣、智慧和眼光!]

正確,減辣增加二手樓供應,坊間愈來愈多共識,政府不可不聆聽民意!

9. 三心兩 2017-04-06 10:22:33


現在都冇樓之人士好多都是沽樓等跌一族, 而一部份人士一直三心兩意以為大跌市會出現, 想不到天不就也...所以最忌遲疑不決的等待.



10. 似乎現 2017-04-06 21:18:40


似乎現今世代正在殘酷懲罰2003年至今一直不願意買的人士!!!



11. 井 2017-04-07 17:18:28
國內搜狐網站報導,http://mt.sohu.com/20170325/n484724989.shtml 

患中晚期腸癌的港商鄭碩濤在河南的100畝土地在河南被人收買法官,秘密強制執行過戶,資產被依法搶光,監管賬戶裡的5000多萬資金被內外勾結瓜分一空的超惡劣個案,報案3年多在河南卻不可思議的立不了案。 25年前投資大陸的富商,今天落得個無錢支付腸癌標靶藥續命錢的超悲情結局! !河南省執法司法環境匪夷所思。
12. 哈哈 2017-04-07 22:15:27
政府不停高價賣出香港人共享既資源給資本毒蟲其實係咪應該俾規管呢?
政府賣地前有冇問過立法會呢?

香港人冇地方住,而家唔係應該所有地都建公屋咩?


13. 哈哈哈 2017-04-08 01:19:55
政府唔高價賣地呃大陸人揾水,又邊有錢起公屋養你呢班食濕米?
14. 風險 2017-04-08 02:16:59
樓價高到快爆破,香港人根本無辦法承受,好在就黎爆,等著瞧吧,到時冇人買樓了,也冇人買得起.
15. 網傳 2017-04-08 12:50:45

今天網傳......


香港樓價一再破頂,林鄭月娥當選特首,外界最關注其樓市政策。林Sir今堂點評歷任特首樓市政策,招數多多卻成效不彰。林Sir從政府早前公布的2016年中期人口統計更發現種種樓市荒謬,10年間公屋增加了7萬多個單位,住戶卻僅增2,000人;自置居所家庭住戶比率由52.8%跌至48.5%,估計約10萬個住戶信錯梁振英,賣出自住樓變租戶,林Sir不勝唏噓!

16. 贏得起 2017-04-08 13:09:15


在香港買樓任何時候都存在風險,但在任何高風險的時候都會有人買樓,原因好多人都買得起,贏得起,輸得起...



17. 同意 2017-04-09 01:49:19

講得她準確!

[至於辣招應如何修正,筆者認為「一契多伙」明顯存在避稅之嫌,應該盡快堵塞漏洞。這種方式是投資者利用家人首置名額來買樓,是一種投資行為。不但有違政府幫助首置者上車原意,還因為「一契多伙」屬於大手買家,發展商讓其優先選樓,往往令只買一伙的真正首置者,抽不到前籤而喪失機會。]

18. to 13/f 2017-04-09 11:08:28
to 13/f搶人野重俾人話食濕米?資本主義狗既歪理真係人唔笑狗都吠


19. to 18/f 2017-04-09 15:21:15
有商業的地方,便有美德
20. 向飯民說不 2017-04-09 19:04:18
18楼,北韩适合你。
21. 市場回報 2017-04-09 20:02:54


香港似乎是一個充滿正氣的自由市場, 早年好多小業主買樓為香港貢獻了大量稅款稅收,市場的回報就是高增長的價值回報!!!

中原城市領先指數]

152.18

  0.85 %   2.36 %



23. to 20/f 2017-04-10 12:33:16
資本主義狗新中國適合你,香港人大部分支持公平
24. 亮劍 2017-04-10 15:07:36
香港人大部分支持公平……

請不要偷換概念,香港人誰不想有「公平」?不過有人希望係「結果公平」、有人認為要「分配公平」、亦有些人覺得「程序公平」最緊要,而小弟要的是「機會公平」,這亦是我一生爭取的目標。

請你講出你要那種「公平」?
25. 年輕人 2017-04-10 18:25:56
更係支持共產公平
26. Tony lam 2017-04-10 19:06:49
公平都有咁多種選項  ?  同十X哥…燊哥…大留哥…老湯…最好就共產公平、其他機會公平得嘞 !
27. 引刀一快 2017-04-10 20:20:55
世界係絕對公平嘅,只要你信因果、輪迴。

依家香港打工仔想買樓,真係要等輪迴。
28. 優先權 2017-04-11 01:04:38


世界就是這樣,弱小的動物永遠希望強壯的動物施捨食物給予共用, 失敗者墮落者永遠希望與成功者創造者共享成果, 冇計啦, 當共產主義建立時, 有權力者可以享受福利的優先權及生存權...不信???你可以去問問斯大林.



29. 歷史回憶 2017-04-11 01:23:17

歷史回憶...


斯大林(左)與克格勃干將貝利亞(右)。(網路圖片)

前蘇聯的政治笑話多的很。有個笑話,說在公共汽車上,一個人戰戰兢兢的問身邊的一個人:「請問您是克格勃嗎?」那人回答:「不是。」「那麼,請問您的家人有克格勃嗎?」「沒有。」「那麼,您的朋友、親戚中有做克格勃的嗎?」「都沒有。」問者長噓一口氣,說:「請將你的腳挪開。你踩我的腳了。」

克格勃恐怖 人民聞之色變

從這種帶著幾分恐怖與辛酸的黑色幽默中,我們不難看出當年克格勃的無上權威。克格勃的前身,是內務人民委員部,簡稱內務部。內務部之所以令蘇聯人民聞之色變,與斯大林時代的三任內務人民委員雅哥達、葉若夫、貝利亞大有關係。

筆者最近讀了國內公開出版的《斯大林肅反內幕》、《蘇聯十大歷史公案》等書,感到毛骨悚然。在人類歷史上,在「人民」、「革命」的旗號下,居然有如此的陰謀、血腥、黑暗、瘋狂!真不知彼世何世!

列寧既死,斯大林便展開了清除異己的行動,拉開了前蘇聯血腥大屠殺的序幕。

大凡專制暴君欲逞其欲,必要仰仗幾個為虎作倀者。雅哥達、葉若夫、貝利亞便充當了這樣的角色。

雅哥達親自「監斬」政治局委員

先說雅哥達。此人於1934年任內務人民委員,履任沒幾天,便直接參預了第一次大清洗運動。他在除斯大林外的每個政治局委員和人民委員家中安裝了竅聽器,在全國逮捕了數以百萬計的「政治犯」。他還策劃了「第一次莫斯科審判」,將與列寧一起締造了布爾什維克黨的領袖人物、當時身為政治局委員的加米涅夫、季諾維也夫等16人處以死刑,並親自「監斬」。按說,此人這麼能幹,應該得到主子的獎賞了,但結果恰恰相反。斯大林仍然對他「沒有能非常及時地揭露人民的敵人」感到不滿,突然於1937年4月下令將其逮捕,並於次年將其槍斃。

現在史家一般認為,因為雅哥達知道的黑幕太多,斯大林殺他是為了滅口。

葉若夫「對領袖無條件的忠誠和百依百順」

繼雅哥達之後擔任內務人民委員的是葉若夫。此人的突出特點是「對領袖無條件的忠誠和百依百順」。他上任後,大清洗運動更為猛烈,號稱「葉若夫旋風」。他首先在內務部內部開始大清洗,將大批知道一點「第一次莫斯科審判」內幕的內務部幹部槍斃掉。那些冤案的製造者,絕對想不到自己也被主子無情地幹掉了。然後,葉若夫開始了第二次全國大清洗,並導演了「第二次莫斯科審判」,槍斃了圖哈切夫斯基元帥在內的大批黨政軍元勛。1938年,葉若夫又導演了「第三次莫斯科審判」,槍斃了布哈林等五十餘個前蘇聯領導人。

列寧時期共有七名中央委員,除列寧已經去世,其餘五人均被誣以「人民公敵」而遭處死,隻剩下「偉大領袖和導師」、「人民的慈父」斯大林一個人了。

最可悲的是托洛茨基一案,在前蘇聯,數以萬計的人被指為「托派分子」遭到流放、槍斃。甚至,清洗「托派」運動還波及到其他國家的共產黨內部,許多人還不知道「托派」為何物、托洛茨基為何許人,便稀裡糊塗地被指為「托派分子」送了命。

葉若夫意猶未盡,又擬了3831份準備槍斃的社會各界著名人士的名單,呈給斯大林後,斯大林很高興地批准了。就在葉若夫志得意滿之時,斯大林突然於年底撤消了他的職務。1939年初,葉若夫被捕,過了一年便被處死了。

這個口口聲聲「熱愛斯大林勝過熱愛自己的生命」的人至死也沒明白為什麼突然被主子跟捻臭虫一樣捻了個粉身碎骨。

貝利亞心狠手辣

接替葉若夫的,是貝利亞。

貝利亞引起斯大林的注意,緣於他的心狠手辣。他在任喬治亞第一書記期間,積極開展大清洗運動,將在喬治亞的老布爾什維克屠殺一空。1937年5月,喬治亞舉行黨的第十次代表大會,與會代表有644名。會議剛結束,便有425名代表遭到逮捕、流放、槍決,僅19人倖免於難。

斯大林聞訊後如獲至寶,立即於次年將他調到莫斯科,取代葉若夫出任內務人民委員。

貝利亞上任後即著手清洗內務部,將所有知道前幾次大屠殺內幕的內務部幹部全部逮捕殺掉。同時,他還一手策劃了「列寧格勒案件」,在列寧格勒和莫斯科等地區展開了一場新的大清洗。葉若夫還沒來得及槍斃的「政治犯」,貝利亞也順便一個不剩地將這些人執行了死刑。

「紅色恐怖」遍佈前蘇聯 經過雅格達、葉若夫、貝利亞的大肆施虐,「紅色恐怖」遍佈前蘇聯大地。聯共(布)十七大選出的139名中央委員和候補委員中,有83人被槍斃,至此,前蘇聯的開國功臣被屠戮殆盡。 據後來前蘇聯官方的統計,蘇聯軍隊也是大清洗運動的重災區。1937—1938兩年間,五個蘇聯元帥中有三個被誣陷為「人民的敵人」而遭處決,16位司令員中的14人,67位軍團長中的60人,199位師長中的136人,全部副國防人民委員(11人),最高軍事委員會80人中的75位,都被槍斃了。另外還有三萬多名團級軍官被處死。大清洗導致的直接後果,是蘇聯衛國戰爭初期的蘇軍大潰敗。蘇德戰爭暴發前,希特勒在高級將領會議上曾高興地說:「他們沒有好的統帥!」 斯大林死後,赫魯曉夫即聯合當時斯大林的繼承者馬林科夫以及其他政治局委員,以迅雷不及掩耳之勢逮捕了貝利亞,並於當年將貝利亞及其幾個親信執行死刑。 以陷害無辜為職業的三個魔頭最終也都被自己效力的政權吞噬了,這是他們助紂為虐、為虎作倀的必然下場。 謊言與邪惡的大雜燴 前蘇聯的那段恐怖歷史已經過去半個世紀了,當時被認為是絕密的東西如今多已大白於天下。那些當時《真理報》上宣揚的「真理」已被證明是不折不扣的謬誤,對世界各個社會主義國家影響巨大的《聯共(布)黨史簡明教程》竟是謊言與邪惡的大雜燴,當時的「人民公敵」原來都是「無產階級革命家」,當時的許多「黨和國家領導人」竟是十足的陰謀家、流氓、惡棍.

30. to 亮劍 2017-04-11 10:41:48
機會公平,分配公平係可以共存既.

出生大家有10蚊,冇政策/生活阻你發展,成功或失敗完全因爲個人
呢d叫公平
31. to 28/f 2017-04-11 20:04:22
講得好,所以我支持皇帝制,唔服就反
32. To 31/f 2017-04-12 07:29:19
講得好,所以我支持你,唔服就反,所以日日係電腦面前吹水叫反,心理立即正常,一于反反反。
33. 原始幫 2017-04-12 09:47:37


地產博客成為 辣招 的原始幫凶!!!


政府公布出招後,多個新盤,將售樓處營業時間延長到昨晚11時59分,方便大手買家能趕及在新措施實施前入市,以節省稅項。市場消息透露,截至昨晚11時45分,啟德龍譽則錄2組大手客共購入5伙,當中一組斥資共6,622.6萬元購入3伙,省稅約711.9萬元。