大摩撑新地受惠北都发展 信置豪宅占优
香港住宅成交量在上月冲高后回落，有发展商在近日更标榜「蚀少当赚」来推盘，种种迹象都令人担心楼市和发展商盈利每况愈下。投资银行摩根士丹利就在最新发表的研究报告指出，目前发展商香港住宅销售毛利率，相较2022财政年度下跌约一半或以上，最低只有11%，若毛利率跌至10%，估计发展商新一财政年度的基础盈利将下挫4至24%不等。
该行指出，本港住宅楼价在2003至2018年的复合增长率达11%，加上期间通胀维持在低水平，造就发展商毛利率在2022年见顶。4大发展商新鸿基地产(00016)、长实集团(01113)、信和置业(00083)、新世界发展(00017)的香港物业销售毛利率当年俱逾四成，当中以信置达47%最高。
铁路盘盈利须分成影响大
然而，楼价自2018年高位回落，至2021年中累跌达23%，在现时主导的楼价之下，该行推算发展商在2025财年的除息、税前盈利（EBIT）将平均跌19%。在分析2025财政年度各发展商的主要落成项目、已售单位的平均价、未售单位目前平均价等一篮子计算，大摩总结出新地和信置在本轮逆市下较具韧性，毛利率仍分别有25%和19%。相反，长实、恒地、新世界跌到11至14%。
大摩表示，新地土储多元化，有较多西北区项目，可受惠於北部都会区等发展。信置则因销售豪宅盘St. George's Mansion有较佳的毛利率。其他发展商的铁路上盖项目因与港铁公司(00066)分成令毛利受压。另外，启德跑道楼盘因竞争多，亦拖低相关发展商毛利。
新盘竞争升温 二手更惨
其实，2月底政府撤辣至今，楼宇成交曾见反弹，但另一间投行摩根大通坦言楼市动力渐失。二手楼价在撤辣后3星期上升2.8%，可是在上周却回落1.5%，并创8个月以来最大跌幅。要留意现时新盘的推售，都以与二手价相若，甚至较二手价有折扣作招徕，一旦各发展商之间竞争加剧需要劈价销售的话，将令二手楼价更添压力。
分析促增税务优惠挽信心
摩通又指，长实的新盘Blue Coast在4月初的首轮销售，售罄率（Sell through rate）逾96%，但上周的次轮销售售罄率回落到70至75%。「公道地说，仍然是不俗的售罄率，但物业标榜逾九成超额认购、售价较同区新盘低，如此售罄率令人有点失望」。另外，也因为平均尺价由约23,000元，加至后来的24,800元，也带来影响。
分析员表示，楼市目前两大问题是利率仍然高企，借钱买物业投资一定会「蚀息」，加上近期美国非农和通胀数据高企，令减息之日无期；另外就是人们一般预计楼价仍会下跌。两者都打击买楼投资，甚至买楼自住信心。要解决的话，除了要待减息真正实现，政府亦应尽力挽回市场信心，例如在税务上提供更多优惠。
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