连居屋申请人数都大跌　预示香港楼市3大变化？

「居屋2020」价单及楼书上周一(24日)出炉，准买家可於周一(31日)开始拣楼。大家一定比较关注其售价，惟小弟侧重认购情况。对比过去3次居屋销售，这次的声势明显减弱，实为香港楼市见顶的另一预兆。以往抢购的「疯」潮未复，是甚么令香港人冷静下来？

　　先睇最近3次销售居屋的数据，「居屋2018」推出长沙湾凯乐苑、启德启朗苑、东涌裕泰苑共4,431伙，收到27.2万份申请，平均61.3人争一伙。「居屋2019」推何文田冠德苑、长沙湾凯德苑、荃湾尚文苑、将军澳雍明苑、马鞍山锦晖苑，以及沙田旭禾苑共4,871伙，该期收到创新高的30.9万份申请表，平均逾63人抢一户。

　　至於最新的「居屋2020」，推出钻石山启翔苑、火炭彩禾苑、马鞍山锦骏苑及粉岭山丽苑共7,047伙，是2014年复售居屋以来数量最多的一次，却只收到约23.6万份居屋申请，抢购人数急降至33人争一户。消失了的7万份申请，「去哪儿？」或移民、或经济不景不愿置业、或睇淡楼价，原因不一而足。

　　由上述数据可见，最新一次居屋推售，无论在整体申请人数或平均抢购人数均见回落，且居屋供应量大增亦是事实。所谓见微知著，住宅供应逐步增加所言非虚。虽然居屋及私楼是两个不同的市场，不过因为近十年楼价水涨船高，其实两个市场已有部分重叠，因此居屋供应增加对整体楼市有3大影响。

　　首先，纳米私楼的承接力必受重创，以往许多首期掹掹紧的买家，因为不想再无了期等候居屋抽签结果，於是选择买纳米户，期待日后楼换楼。而随居屋供应增加，买家不用急於入市，未来此路不通，纳米楼价势将受压。

　　其次，二手居屋的流通亦受到打击。既然未来有大量居屋供应，人心安定之下，抢购热情将会平息，这亦可解释为何少了人申请「居屋2020」。二手流通下降，对二手居屋的楼价自然有负面影响。

　　最后，换楼链或受波及。近年楼价升得太急太快，港人承接力完全追不及，因而许多人选择屈就，令两房或以下的细户型备受追捧，楼价升幅远高於三房或以上的户型，居屋两房户的售价比私楼亦平不了多少。而在居屋供应逐步增加之下，居屋细户的价格将会回归现实，价格将作出修正，届时业主卖居屋换私楼的需求下降，对整个换楼链都会造成打击。

　　居屋供应在增加，而申请人数却下降，亦是整体香港楼市的写照，因为私楼情况亦然。目前，楼价仍然维持高位，甚至近期许多住宅创出新高价成交，究竟为何？小弟联想起，若虚拟货币比特币(Bitcoin)价格价不是冲上6万美元楼上，市场又怎会觉得回落至5万美元属於大折让，「好抵博」？可这个「五穷月」，Bitcoin一度失守30,000美元关，那个价格入市才叫「抵」呢...