近日很多人问，楼市成交畅旺，个别二手楼更创新高，楼价不像是在下跌，反而更似某地产界KOL所讲今年会升15%。令许多期待上车的楼民大失所望，以为又错失低位入市机会！但事实并非如此，楼市依然是两极发展，拖冧楼价的因素仍然存在。睇好、睇淡的朋友，究竟谁是谁非，相信年中后将有定论。

　　为何说楼价仍未摆脱下跌阴霾，请留意下列三个魔鬼细节。首先是租金，差饷物业估价署上月底公布的2月份租金指数报174.6点，连跌3个月。正所谓「没有比较就没有伤害」，原来不知不觉间，港楼租金已由2019年8月的最高点200.1，下跌至今降幅已达12.7%。租金持续下跌，一方面影响租金回报，收租客的投资与收入不成正比，甚至每月收租不够月供，减低投资者买楼意欲；另一方面，租客眼见租金下跌，急於买楼的需求亦会下降，对楼市承接力不无影响。

　　同时，租金下跌侧面反映香港经济仍在恶化当中。由2019年至今，香港经历社会事件、新冠肺炎疫情及众多政治事件打击，许多外资减少在港投资、甚至撤出香港，本地商家则经过近2年的「食谷种」，普遍称得上油尽灯枯，相信香港经济仍未见底。加上中美两强仍然在各方面争霸，国际间新冷战格局成形，向来食国际饭的香港沦为两失，未来数年仍将荆棘满途，试问如此境况下，打工仔朝不保夕，何不戴定头盔，减低杠杆？

　　一环扣一环下，失业飙升又令新盘挞订潮再现。据东网统计，年初至3月底，全港新盘挞订个案突破100宗大关，较去年第一季「爆疫」初期升逾一成，有关个案涉及的交易金额逾13亿元。最新上周又再有屯门恒大・珺珑湾两期录4宗交易告吹个案，另北角尚誉也有纳米户挞订。挞订不断正正反映经济不景对买家者的伤害，无奈失去多年积蓄。

　　综合本栏上述及以往多项对楼市的观察，虽然目前楼市看起来兴旺，相信只是早前累积下来的购买力，在疫情稍为缓和的刺激下涌出市场，只待短期内消耗完毕，又会重点业主减价求售的买家市场，否则楼市KOL就不会一直要求港府取消辣招以求刺激市道。短线的楼价强势，并不代表楼市长线向上，反而予人回光返照的危机感。