新楼货尾楼价可能有水份

　　近日楼市受到社运以及新冠疫情影响，在大家一致睇淡之下，楼价指数竟然逆市上升。虽然上星期五中原指数下跌0.51%，但市场上普遍认为楼市将会重拾升轨，理由是新楼货尾销售不俗，可以说是价量俱佳，带动二手楼楼价回升。我虽然认为楼市的确重拾活力，但千祈唔好掉以轻心，因为楼市货尾单位很难反映到真正的新楼售价。所以，我对楼市睇法只可以说是乐观而保守。

　　地产商推售新楼盘，初次推售与推销货尾单位有所不同。现在政府有规例要求地产商在开售新楼盘要有一个百分比，令到地产商不能挤牙膏式推售，但仍然维持在最低百分比，务求做到一个供不应求局面，通常是以倍数超额认购，销售成绩是不俗，但第一次销量只占新楼盘大约25%，难度不高。不过，地产商要绞尽脑汁才可以完全将所有新楼单位释放到市场。有人话这是非常容易，只要地产商愿意减价便可以。问题是在这里，推售货尾单位有一个要求，就是售价不能低於第一次公开发售。如果货尾单位售价太低，就有机会引起挞订潮，甚至出现骨牌效应，已买该新楼盘的买家会集体放弃。所以，就算地产商减价亦不能明减，只能透过一些方法减价。

　　推售货尾单位与新楼盘最初开售是有所不同，地产商最初开售新楼盘会列明一切条件，付款办法，有没有呼吸Plan。虽然没有列明佣金回赠，一般人都知道大约2-3%，但新楼货尾单位就会出现较高回赠，视乎销售情况以及买家是否够胆攞回赠，但是没有一个肯定的百分比。如果销售情况理想，地产商可能只畀1-2%回赠。所以，大家买新楼货尾单位必定要了解到有水份存在的可能性，应该大胆要求回赠，最多是错失良机，至少不用担心买贵楼，就算买唔到亦不用失望，地产商很快会推出全新楼盘，更多优惠，更多付款办法，楼价甚至比货尾单位更平。老实说，买楼不能太心急，买贵楼的心情绝不好受。