稳定楼市的两张王牌

　　不少分析员经常以现在楼市的情况与沙士时相比，结论就是楼价会大跌。我反而觉得，如果以现在情况与沙士的时候相比，楼市就不会大跌，因为政府手上有两张稳定楼市的王牌，其中一张在沙士时是负累，当时叫负资产，现在叫逆周期措施。既然没有负资产，就算有都不会太多。政府不放宽逆周期措施，楼价都不会大跌，但如果经济转坏影响到楼价下跌，只要政府在适当时放宽逆周期措施，即是业主可以利用他们的物业加按，不用即时出售物业，在能力范围下等待经济环境转好。虽然未必可以得偿所愿，最低限度可以捱一段时间。换句话说，逆周期措施就是稳定楼市王牌。不过，时间要掌握得非常准确，太早放宽令楼市急速反弹，如果经济还未复苏，反弹后楼市很快回复原状，甚至比以前还要差。就好似政府放宽按保一样，曾经令细价楼急速反弹，但现在楼价比未放宽之前还要低。如果太迟放宽，不少业主已经被迫卖了楼，放寛逆周期措施的作用就会降低。所以，时间的掌握是最重要。

　　鲁迅先生话他的家门前有两棵树，一棵是枣树，另外一棵也是枣树。我以前觉得很废，现在觉得很有道理，我话政府有两张稳定楼市王牌，其中一张是放宽逆周期措施。不少人认为另外一张一定是放寛甚至取消各项特别印花税，令到多一些国内人可以在香港买楼，楼市自然会稳定下来。这个说法亦是正确，但最近武汉新冠肺炎有机会重创国内经济，短期内可以在香港买楼的人不多。而我所说的第二张王牌是小型逆周期措施，名称叫还息不还本。由於经济受到社运以及新冠肺炎冲击而突然间转坏，业主的收入大减，冇办法每个月供本还息而被迫出售用作自住或者收租的物业，楼价有可能为此作出调整。如果银行在这段时间，或者在一年内接受业主还息不还本，一定可以令到不少业渡过难关，毋须出售物业甚至自住单位，没有过量的供应，楼价就不会急速下跌，最多只会作出适度调整。所以，我认为政府拥有的两张稳定楼市王牌，第一张是放宽逆周期措施，第二张也是放宽逆周期措施。