穩定樓市的兩張王牌

　　不少分析員經常以現在樓市的情況與沙士時相比，結論就是樓價會大跌。我反而覺得，如果以現在情況與沙士的時候相比，樓市就不會大跌，因為政府手上有兩張穩定樓市的王牌，其中一張在沙士時是負累，當時叫負資產，現在叫逆週期措施。既然沒有負資產，就算有都不會太多。政府不放寬逆週期措施，樓價都不會大跌，但如果經濟轉壞影響到樓價下跌，只要政府在適當時放寬逆週期措施，即是業主可以利用他們的物業加按，不用即時出售物業，在能力範圍下等待經濟環境轉好。雖然未必可以得償所願，最低限度可以捱一段時間。換句話說，逆週期措施就是穩定樓市王牌。不過，時間要掌握得非常準確，太早放寬令樓市急速反彈，如果經濟還未復甦，反彈後樓市很快回復原狀，甚至比以前還要差。就好似政府放寬按保一樣，曾經令細價樓急速反彈，但現在樓價比未放寬之前還要低。如果太遲放寬，不少業主已經被迫賣了樓，放寛逆週期措施的作用就會降低。所以，時間的掌握是最重要。

　　魯迅先生話他的家門前有兩棵樹，一棵是棗樹，另外一棵也是棗樹。我以前覺得很廢，現在覺得很有道理，我話政府有兩張穩定樓市王牌，其中一張是放寬逆週期措施。不少人認為另外一張一定是放寛甚至取消各項特別印花稅，令到多一些國內人可以在香港買樓，樓市自然會穩定下來。這個說法亦是正確，但最近武漢新冠肺炎有機會重創國內經濟，短期內可以在香港買樓的人不多。而我所說的第二張王牌是小型逆週期措施，名稱叫還息不還本。由於經濟受到社運以及新冠肺炎衝擊而突然間轉壞，業主的收入大減，冇辦法每個月供本還息而被迫出售用作自住或者收租的物業，樓價有可能為此作出調整。如果銀行在這段時間，或者在一年內接受業主還息不還本，一定可以令到不少業渡過難關，毋須出售物業甚至自住單位，沒有過量的供應，樓價就不會急速下跌，最多只會作出適度調整。所以，我認為政府擁有的兩張穩定樓市王牌，第一張是放寬逆週期措施，第二張也是放寬逆週期措施。