上星期日本宣布扩大量化宽松，日元汇价即时下跌，可是星期一、二，日本股市却以劲升作为回应，单以上日，日经平均指数上升了448.71点，幅度达2.73%。似乎应验了一些「汇价跌，股价升」的论调。

　　当然，大家都知道日本股票是以日圆计价的，可是对於国际投资者来说，甚么投资都是以本国货币，或者美元计价，所以他们就要考虑汇率风险。

　　日圆下跌，都是近年来经常传出来的消息，电视新闻总是将之视为到日本旅游购物的理由，可是在国际投资者眼中，日圆下跌对在日本的投资，并不是好消息。

　　近年日圆在2012年见底，大约是1美元兑75日圆左右，两年之后的今日，1美元兑113.412日圆，即是日圆在短短两年之间，兑美元贬值了三份之一！

　　我们又比较同期日经平均指数，约是由9,000点，上升到16,862.47点，升幅表面上有87.36%，看似不错，但考虑及兑汇因素，实际升幅只有24%。

　　当然，两年有24%实际回报，都不可以说是少数，可是想对於同期的杜指走势，由万三点升到万七点，升幅超过30%，明显比日股为高，而且最重要的是，国际资金买美股，要对冲本国货币的汇率风险和成本，远比日元方便。

　　而物业投资与股票投资，最不同的是流通性远远不及，所以并不会出现大量的国际资金去追逐「不动产」，所以不易因为国际资金套戥，而抵销汇率风险。而相对上，物业市场是反映本土因素，多於国际因素。

　　正如以往撰文所言，实在难以找到长期睇好日本物业市场的因素，和香港不同，日本并不是求过於供，而是供过於求，需求亦不会因为新增人口和移民而提升。

　　要说服别人投资日本楼，相信要找出具说服理的长期看好理由才成，那些甚么东京奥运之类，不管用的！