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日本量寬匯價跌,日本樓就要升嗎?
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脫苦海‧梁隼
日本量寬匯價跌,日本樓就要升嗎?
脫苦海
2014年11月5日

  上星期日本宣布擴大量化寬鬆,日元匯價即時下跌,可是星期一、二,日本股市卻以勁升作為回應,單以上日,日經平均指數上升了448.71點,幅度達2.73%。似乎應驗了一些「匯價跌,股價升」的論調。

  當然,大家都知道日本股票是以日圓計價的,可是對於國際投資者來說,甚麼投資都是以本國貨幣,或者美元計價,所以他們就要考慮匯率風險。

  日圓下跌,都是近年來經常傳出來的消息,電視新聞總是將之視為到日本旅遊購物的理由,可是在國際投資者眼中,日圓下跌對在日本的投資,並不是好消息。

  近年日圓在2012年見底,大約是1美元兌75日圓左右,兩年之後的今日,1美元兌113.412日圓,即是日圓在短短兩年之間,兌美元貶值了三份之一!

  我們又比較同期日經平均指數,約是由9,000點,上升到16,862.47點,升幅表面上有87.36%,看似不錯,但考慮及兌匯因素,實際升幅只有24%。

  當然,兩年有24%實際回報,都不可以說是少數,可是想對於同期的杜指走勢,由萬三點升到萬七點,升幅超過30%,明顯比日股為高,而且最重要的是,國際資金買美股,要對沖本國貨幣的匯率風險和成本,遠比日元方便。

  而物業投資與股票投資,最不同的是流通性遠遠不及,所以並不會出現大量的國際資金去追逐「不動產」,所以不易因為國際資金套戥,而抵銷匯率風險。而相對上,物業市場是反映本土因素,多於國際因素。

  正如以往撰文所言,實在難以找到長期睇好日本物業市場的因素,和香港不同,日本並不是求過於供,而是供過於求,需求亦不會因為新增人口和移民而提升。

  要說服別人投資日本樓,相信要找出具說服理的長期看好理由才成,那些甚麼東京奧運之類,不管用的!

日本量寬匯價跌,日本樓就要升嗎?
1. 引刀一快
2014-11-05 11:26
日本文化包含咗香港幾個年代嘅人嘅情意結,花幾十萬圓夢,唔係貴啫。
2. 我是15樓
2014-11-05 17:34
引力你說得那樣有道理,
不如你先去買層收租或自住。
3. 引刀一快
2014-11-05 18:42
乜你打字咁屎架!
4. 望東樓
2014-11-06 09:04
I remember one of the moves is to buy REITS, so people may consider buying some ETF instead of buying the real thing in case you wanna do it. Investing in properties overseas needs economy of scale I believe. Anyhow you need to consider hedging your JPY.
5. Peter Paker
2014-11-06 14:42
fyi

港島區呎租係2011 - 12年急升後,去到2013 - 14年初都冇咩點升過,12年港島同新界有判定性差距,D 人搬哂去新界同 TKO,以致新界呎租係12年中後急升,但港島呎租冇得加,綠圈的位置,就算我唔講,綠圈的時段新界呎租升得有幾急我唔講你地都知。

去到今年暑假,新界與港島區呎租收窄至10幾% 差距,以致D人又搬番出市區,今期港島中上屋苑呎租急升,如下圖紅圈的位置

太古城係勁升 , 升幅有一城當年的氣勢

6. Peter Paker
2014-11-06 14:52
從港島東3大屋苑呎租升幅去看,港島東空置率有机再跌
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