BSD是有钱买楼的人的丁权

王艳：负担不起 需求变「无效」

 

「有一些分析指根据过往的吸纳量，推算出香港每年要有超过1.8万个私人住宅落成，才可以满足所谓『刚性需求』，所以就算新供应在增加，也仍是供不应求，楼价也只能继续上升。我对有关说法极不认同。」里昂证券地产研究部主管王艳如是说。

王艳认为，需求一定是与价格挂。「5元一个橙，你可能会买20个，难道卖20元一个橙，仍一样会买20个？同样道理，以往楼价较低时，可能住宅需求是每年1.8万个，但当楼价升至脱离负担水平时，需求量不会减吗？楼价低时，要结婚便会买楼搬出来住，但当楼价极高时，便肯定会多了一些新婚家庭愿意选择和父母居住，而放弃自置居所……所谓刚性需求，也是要负担得起才是真实的需求，负担不起，那只会是『无效需求』！」

王艳指出，今年私人住宅预测落成量多达14,088个单位，为8年来新高，而兴建中的私人住宅单位更是超过6万个，反映以往偏低的供应情出现改变是不争的事实。

王又表示，市民供楼负担能力在减弱的一个证据，是新做按揭的供款年期愈来愈长，在2000年时只是17年左右，去年已延长至25年，到了今年再进一步延长至26年。「人们为何要延长供款年期，原因之一便是不延长，因楼价高企，新做按揭的每月供款额占家庭收入，便增加至银行不可通过审批。」

她又指出，自今年5月底立法会通过放宽双倍印花税（DSD）的换楼退税期限，住宅楼市被遏抑的需求释放出来，成交转趋活跃，一手和二手楼价也相继破顶，除了是因被遏抑的需求释放，也开始看到了一些「恐慌性」入市个案，其实属透支未来的需求。

另一令王艳对香港楼市觉得要担心的地方，是现时最心急入市，是相对缺乏经验和财力的细价楼买家。「统计显示，过去数月1000万元以下住宅成交比例急增，2000万元以上住宅的买卖比例却下跌，反映『醒目资金』对后市相对保守，而最醒目的发展商，更是心急散货，以致待批预售楼花单位数目，在短短3个多月急达53%，而根据发展商对传媒公布的卖楼计划，今年尚余3个月的时间，他们可算开盘的单位数目，竟较今年以来已售单位还多出56%。」

「发展商现时发觉，就算平卖单位，比如信和（0083）出售的白石角楼盘，边际利润只有约一成，只要能及早变现，原来可以以更低价补充地皮，如信和最近便成功以每尺不用5000元的楼面地价，投得市建局的观塘大型发展项目。另外，信和以往因对后市极看好，不怕以较高负债率来买地，但其最近公布的业绩，却显示该公司在今年6月30日，竟拥有多达60亿元的净现金，另龙头发展商新鸿基地产（0016），负债率也只是16%，如不计上海新项目涉及的200多亿元资本投入，负债率更是单位数字，足以反映他们对后市是如何审慎。」

王艳说，以往发展商看好后市，一手新盘定价高於二手楼的溢价可达3成以上，现时却反而有约3.8%的折让，这只在2000年和2002年楼市最低潮才会出现，可反映发展商现在卖楼，绝对是「求量不求价」。

基於上述因素，王艳认为香港住宅楼价必会出现调整。「预计一年半内下调15%，已没有考虑到美国联储会大幅和急速加息，以及会出现大型的经济和政治动荡事件。」

撰文：陆振球（明报地产版主管）

 

1  香港踏入 60 年代，正处於出生率高峰期，当呢批人大个左，即 20 几到 30 岁之时，就会面对成家立室的问题。

 

2  由1974年11月麦理浩与广东省政府达成协议，宣布实施「抵垒政策」，直到1980年10月宣布废除「抵垒政策」计，短短几年时间，令香港人口大幅增加数拾万人。在合理情况下，够胆攀山游水偷渡来港者，都系胆正命平的精壮青年，年龄层大多应处於 18 ~ 28 ，计翻出生日期即大部分系 50 ~ 60 年代。

 

麦理浩推行的十年建屋计划，已经系高瞻远瞩，但也无法妥善解决人口上升对房屋构成的压力。归根结底系 80 年代尾到 90年代中，呢段时间是上述呢两班人进入「求房高峰期」! !

 

现在 CY 面对的情况，系上述呢两班人既子女，面临「求房高峰期」。

如果一个60后为主的家庭，系以公屋或租屋为家的话，咁除非佢哋喺对上弍拾多年理财有道，我同意他们的子女要买私人楼的机会应好渺茫。

但换转系一个以60后为主的家庭，若然他们在80年代到90年代初首置，又无喺97到13年被三震出局的话。咁他们呢个家庭的购买力，就不是睇D仔女揾几多，而系睇60后父母对上弍拾几年揾几多、剩几多及肯跌几多！

我做按揭时，同银行讲明越长越好，原因不是供款的问题，而是现在低息，做长D好D。

有钱，就系买楼嘅丁权。

卖地要达标 港府施力港铁要巧

栏名:社评

港府昨公布下季卖地计划，全年供地目标似达标在望，惟此仍端视港铁项目能否顺利释出。港府须在港铁与发展商角力中谋求平衡，并预留土地，一旦港铁项目流标可即时填补缺口。

港铁握四成供应 卖地计划藏忧

港府昨公布今年10月至12月的新一季卖地计划，拟推6幅私楼住宅用地，加上港铁与市建局等项目，下季推地可建住宅约6,700伙，多於今季约5,000伙。总括而言，此卖地计划有喜亦有忧。

喜的将是全年土地供应似达标在望。港府在今个财政年度首三季推出的土地，总数将达16,800伙，为年度目标18,800伙约九成，全年卖地可望达标甚至有可能超额完成。且港府已汲取过去推地多集中在个别区域，令市场「消化不良」的教训，下季推出的6幅土地分布不同地区，包括新界、离岛与九龙等，此应有助市场承接，减流标风险。

然而，外界对港府卖地计划仍有忧虑，因土地供应能否真的达标，关键需看港铁。今明两季推出的港铁项目中，除将军澳日出康城第五期是新项目外，大围站项目曾在2012年流标，天水围天荣站项目更曾两度流标，这三大港铁项目合共可建单位7,500伙，等於港府全年卖地目标约4成，若这些项目再有流标，那港府土地供应将现极大缺口。

港铁项目流标屡有前科，因过去港铁对物业发展的策略是求价不求量，若非达最理想价钱，宁可推倒重来，不少发展商感港铁叫价过高，终令港铁项目一再流标。故港铁三大项目能否顺利释出，关键是港铁与发展商的角力中，港府如何谋求平衡。

港府固应发挥作为港铁大股东的影响力，促港铁在招标条款，如与发展商的分红方式、补地价安排等增加弹性，以增发展商承接意愿。毕竟港铁取得上述物业发展权多年，如今已显著升值，明年更要面对美国加息风险，若港铁继续惜售，既不符大股东港府望加快供地的目标，亦未必符小股东利益。

惟港府对港铁施加影响力亦需谨慎，因发展商可能乘政府推地心切，藉机向港铁压价，故港铁的招标条款必须松紧有度，避免惹公众感港府迫港铁将土地「贱卖」地产商之嫌，徒添不必要折腾。

平衡港铁财团 港府要后备方案

且港府还要有后备方案，一旦港铁项目再流标，在本财政年度最后一季推出其他土地填补缺口，避免土地供应不达标，添楼价升压，甚至挫损公众对港府供地的信心。港府在持续供应土地上既要有意志，更要有手段，楼市才有望逐步趋向健康发展。

我做按揭时，同银行讲明越长越好，原因不是供款的问题，
而是因为有mortgage-link，活期存款系唔使俾利息的

要还可以随时还，还左再借就好麻烦，零成本有现金，何乐而不为？

To：1楼 亮剑兄

6/6/2014 回应引刀师兄

 

大陆楼市就来硬著陆----

淡淡话强国客会沽香港楼救亡；

硬好话大陆客要沽都沽大陆楼先，起码那边楼宇面对三大淡因：空置率偏高、持货成本过重及现价脱离「实质」购买力；而香港楼就系另一个景象包括：严重求过於供、持货成本系历史新低及现价仲系「合理价」！

 

现在又重贴我点睇半杯水：

 

全面地收紧楼按 –

淡淡话会减少接火棒人数；

硬好话会减少实力不足人仕入市先真。

 

正面信贷资料库 –

淡淡话会减少炒家买砖头数量；

硬好话会减低炒家过度借贷风险。

 

狂砌你第二套房 –

淡淡话会减少中短期收租物业需求；

硬好话会减少中长期租盘供应。

 

政府玩残强国人 –

淡淡话会减少同胞来港买贵啲楼；

硬好话实情系政府减少同胞被发展商商揾笨要买『贵』楼。

 

预售楼花新安排 –

淡淡话会减少地产霸权鱼肉买家；

硬好话会减少中长期楼花供应。

 

中短期息口上升 –

淡淡话会影响买家入市、业主会弃守；

硬好话经济唔好点加息呢？

 

地产商劈价走货 –

淡淡话地产商看后市跌；

硬好话实际港人新楼买家加埋税费平得少少，而且地产商只要平几个%，已经可以喺几日或几个钟，将那些  4 M 以下嘅货一Q清枱。

 

二手业主劈几成 –

淡淡话业主人人契弟走得摩；

硬好话实际人哋原来系癫价现做市场价，或平沽都赚几倍，又或者人哋已经赚咗几间然后平手走多一间以保存实力。

 

地皮开售跌跌趺 –

淡淡话后市楼价要跟跌；

硬好话地产商只不过系将建筑成本上升因素反映而矣！

 

痛苦指数升不停 –

淡淡话港人会买唔起楼；

硬好话小业主有好多灰色收入(例如租金及股息收入) ，不能只睇薪水。

 

供楼指数就爆煲 –

淡淡话港人会供唔起楼；

硬好话小业主借银行钱前要做压测，而有一个有水老豆或老母帮拖系咪唔俾先？

 

砖家话会跌镬甘 –

淡淡话业主会走唔倒货；

硬好话小业主因呢几年得按息一厘之助，啲楼已经或就来甩难，大家已准备定弹药低吸。

 

购买力渐渐消失 –

淡淡话现在买家入一间就会少一个；

硬好话呢几年大把人原本想买变咗租，喺度等跌一二三成机会。

 

发展成本日日升 –

淡淡话发展商为防赚少咗会尽早卖楼花、快马起楼；

硬好话发展商呢几年实际上起到平顶先卖，又尽量拖延建屋进度表，以顶住个价。

 

集中地点推土地 –

淡淡话发展商会争分夺秒出货；

硬好话大鳄先借题发挥揾政府老衬入平价地似啲！

再者，影响新做按揭年期嘅因素好多，当然还款能力系其中之一，亦可能系贷款人年龄、个人财务安排、利率、压力测试、按揭条款...等等。本人特别想提出可能系受DSD影响，过往一般家庭若增持物业，可以父母或公司名义持有，可批按揭年期较短，但宜家为咗节省DSD，唯有提早分身家以子女名义持有，可批按揭年期较长。

其实, 香港系零需求, 因为:

唔够钱买 叫 无效需求
有钱唔买 叫 无需求
有钱买左 叫 透支需求

即系点都无啦....................................................?

亮剑兄 

引刀兄------我亮剑连同PP及法子，於年多前已推算出以下连续剧的剧情发展，断估香港头贰拾大发展商，亦有相若估计，人家呢两日仲同习总杯上杯落，共商反占中大事，这套连续剧的结局真的昭然若揭，呢镬矛波招招都俾发展商食住，都唔知点死。

 

亮剑 2014-05-28 20:00:11

 

鹰君以AV价3300投得白石角科研路地皮，信和好大镬！

但政府呢次摆明打横来，明明添富隔离呢几幅地系预你做科技园，现在转住宅，猪孖根到无朋友……信和真是衰得好唔抵！！！

信和无情白事唔见几拾亿，最多喺科研路打后果几幅地低吸报仇，但小业呢镬先惨惨猪，本来想将层楼租俾附近做的人，但现在呢区将会大把供应，焗自住啦！

我提议买咗添裤嘅小业主，组织関注组，揾律师睇下政府有冇漏招。

理论上，可效法长毛，提司法覆核呢口污气。

就算唔赢出啖气都好，一人夹几皮已足够玩残路母西！

 

 

两地刚改用途即应市

 

政府昨日公布的新一季卖地计划，急不及待将两幅刚成功更改用途的土地推出市场招标，反映政府可供推出的土地实在不多。

昨日公布两幅首次纳入今年卖地计划的新增用地，分别位於葵涌原属水务署员工宿舍地，以及屯门第18区业旺街的住宅用地。发展局局长陈茂波表示，在政府最近检讨及经有关部门解决技术问题后，认为该两幅地适合改作私人住宅用途，并於下季推出市场招标。

 

物色150地 可建21万伙

 

另记者会上陈茂波多次呼吁地区人士和居民以整体社会迫切的房屋需求为念，体谅和支持发展局改划土地作住宅用途的工作，虽然他强调，政府持续进行的土地用途检讨已取得初步成果，并在全港各区先后物色了约150幅用地，可兴建约21万个住宅单位，不过，仍需通过修订有关法定图则，更改土地用途或增加发展密度，才能达致成功增加土地房屋供应，并形容在争取地区人士和居民支持方面的工作十分艰巨，足见政府要腾出用地建住宅，可谓足襟见肘。

业界人士指，政府说有150幅可改划用地的住宅地作未来供应后盾，但实际有多少幅属靓地，确实令市场存疑。

 

住宅土地供应 预见断缆危机

 

政府积极推售住宅地皮，每季主动招标，预期未来住宅供应增加，理应对楼价产生压抑作用，可是现实刚好相反，楼价指数屡创新高，背后必定是甚么地方出了问题，导致事与愿违。

随着昨天公布新一季卖地计划，答案终於水落石出，就是政府已渐失土地供应的主导角色，现在只靠铁路及市建局项目撑场，就算捱得过今年令供应达标，明年也祸福难料。

在今个财政年度首三季即四至十二月，发展局估计主动售出的地皮加上私人发展等，可提供近一万七千伙住宅，相比政府每年供应一万八千八百个单位的目标，已做到九成，似乎相当理想。

不过，在近万七伙住宅中，来自政府卖地表的只得约四千八百伙，不足三成，完全谈不上发挥主导作用，而且涉及十六幅地皮之多，更凸显政府能掌握的都是「奀地」。

今年初公布的一四至一五年度卖地表共有三十四幅住宅地皮，涉及一万五千多伙，在新一季还增加了两幅，可是首三季只能主动推出十六幅，伙数不足全部的三分之一，显示政府未能随心所欲推地。

究其原因是很多地皮被放入卖地表时仍未完成规划，反映卖地表得个样，想在第四季空群而出补数，绝对不容乐观。

因此，铁路及市建局项目俨然变成政府的救生圈，早前开标的观塘重建项目涉一千七百伙，正在招标的大围站项目涉二千九百伙，期望在下季登场的天水围及将军澳铁路项目共涉四千六百伙，还有深水埗一个重建项目涉八百五十伙，总数过万伙，撑起供应半边天有凸。

这些项目需要补地价，会否令供应添变数呢？大可不必担心，因为补地价由政府话事，为求不流标，来个随行就市卖大包，全无难度。

可惜卖地表以外的这两大供应来源，相信很快无以为继。

港铁卖完政府钦点的几个项目之后，新项目所剩无几；由政府拥有的西铁项目，未卖兼已见光的只有元朗站项目，以及十划未有一撇的八乡车厂上盖。

至於市建局，除了已售出的观塘项目之外，其余以细盘主打。就算搞得掂现在，将来又点算好？

这两季的卖地成交价普遍低於市场预期，虽然面粉便宜了，但不像以往即时令面包价冷却下来，反而愈升愈有，远水难救近火及建筑成本上涨，固然有关系，但更重要的原因，相信是市场上一些心水清的人，已看到政府能卖的都是奀地，大项目买少见少，救火的远水恐怕也快干塘。

 

见到博士今天讲BSD，作为BSD政策受害最深的一类人，我将我前段时间写的分析再发一次。
政府爲了一时之快，仓促出台了BSD和DSD，试图把非永久居民 置业需求一棍子打死。政府根本没有考虑过，外地来港专业人士是香港居民，但是因爲居住未满七年，不属於永久居民。他们要在香港工作生活,他们置业也基本上 都是自住爲主，而且他们的居住需求是不会因爲辣招而消失的。
永久居民不置业还可以选择与父母同住，这样对市场上单位的需求不会增加。但是来港专业人士，来港后只有租楼和买楼两个选择。因爲BSD和DSD的关系，一个400万的上车单位，BSD和DSD税金已经高达70几万，已经远远超出了普通人能负担的水平。
我们来看下数字，根据入境处的2012年年报显示：
   根据「一般就业政策」签发的雇佣工作签证               28625
   根据「输入内地人才计划」签发的雇佣工作签证           8105
   根据「资本投资者入境计划」签发的入境签证              3804
   根据「优秀人才入境计划」所分配的名额                      298
   根据「非本地毕业生留港／回港就业安排」签发的签证  6756
数据来源：
  http://www.immd.gov.hk/publications/a_report_2012/tc/appendice/appendices-05.htm

排除学生在外，单是上面的签证，就有47588个外来人才来港就业，当然每年也有很多外来人才离开香港，假设三分之二的人会离开香港，就是每年还有大概三分之一的新增住房需求，这个数字是15862。
从2012年BSD开始实施，2012年新来港的专业人士，要到2019年才能成爲永久居民，在这七年的时间，估计只有非常少部分人士能够缴纳税费置业。大部分人是都会一直有租楼的需求，7年累积下来，这个群体的顶峰在2019出现，大概有11万人。

这些人将成爲是包租公，包租婆最欢迎的租客，他们从事专业工作，收入不菲，租金负担能力强，业主加租时议价能力很低，他们没有退路，买楼要交辣税，也没有父母可依靠，只能捱七年贵租。

这 些人的无奈也可以从现在豪宅到细价楼的租金走势看出来。对於一些高端的专业人士，很多人一来港就有能力购买中等价格的物业。没有BSD之前，他们一般会选 择租住条件比较好的单位一两年，等找到合适的单位就会购入自住。由於只用租住一两年，所以可以租的豪一些，几万一个月租金的豪宅住一两年他们都负担得起。 BSD之后情况变了，这些人必须要做租7年的打算，算下成本，很多人只能去求其次，找一些中下级别的单位租住，这也就造成了豪宅租金下跌，承接力不足。反 而上车楼盘非常受这部分欢迎，既然要租七年，很多人会选择租住入门级别的屋苑。现在上车屋苑租金大涨，跟这部分人的需求是有非常大的联系的。

问 题是政府还陶醉在BSD已经将外来投资房产的需求打到一个相当低的比例的胜利中，没有意识到这部分在香港居住，但是没有居住满七年的专业人士的住房需求， 这部分的需求不会因爲BSD而变少，他们不卖楼就要租楼。随著这部分<刚租>的群体越来越大，细价楼市场的扭曲现象只会越来越严重。

政 府可以让单程证的非永久居民跟永久居民的直系亲属联名购买物业来豁免BSD，爲什麽不可以豁免这些来港工作专业人士的BSD，让有居住需求的人士都可以根 据自己的负担能力来置业。当然这个想法太天真，没有政府/政党人士会冒著得罪有选票人士的风险去讨好一些根本没有选票的人士。 这个扭曲的市场也就会一直持续下去，直到找到新的平衡点。

亮剑兄

香港依家大部份租客系到达满载负荷（冇调查数据，纯粹个人所见所闻），可以上车嘅搏老命上紧车，上唔到嘅亦好难再俾多D嚟租屋，所以呢个持货成本嘅历史新低，我认爲好快就会变历史……

回赠多少是冇意思，开大D价，回赠50%！！！

To 16楼 亮剑兄

To 14楼 HKhope1兄