地產論壇
登入名稱
密碼
頁數:
BSD是有錢買樓的人的丁權
瀏覽人次:62888    回應:20

BSD是有錢買樓的人的丁權

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年9月25日

  在BSD最初推出的時候,我認為BSD是香港人的丁權,但我不是全對,因為BSD只是對有錢買樓的人有作用,如果冇錢買樓,就不能享用這個丁權,不過,BSD始終減少很多有意在港置業的國內人士,對樓市始終有壓抑作用,但並未能迫使有樓的人賣樓,所以,樓價始終沒有跌下去,這點與政府最初的想法不同,但大部分香港人都認為BSD可以將樓價壓下去,他們情願等待樓價下跌的時候才置業,誰不知就錯失良機,現在樓價再次飆升,就算政府加重BSD,只不過令到為數不多的非本港的置業人士再減少,對於解決問題絕對起不到任何作用,到現時為止,就算明知樓價飆升,政府只能靜觀其變,出招壓樓市並不是政府的首要任務,政改、普選才是,小業主亦可以鬆一口氣。只要那班反對循序漸進式的人士一日保持與政府對決的心態,政府便無暇兼顧打擊樓市,小業主終於有番餐安樂茶飯食。
 
  近日樓價飆升,中原指政府屢次破頂,在政府苦無良策之餘,官員們有沒有考慮到BSD其實亦是令致樓價上升原因之一,在BSD初推出的時候,樓價雖然沒有明顯下調,但成交減少至正常一半,物業代理雖然叫苦連天,其實地產商才是終極受害者,就算樓價不跌,但出唔到貨,地產商一樣損失慘重,要出貨,唯有減價,但就算是減價,BSD的陰影仍揮之不去,銷情始終未如理想。在地產商的銷售團隊裡面,大把橋王,於是他們想出用回贈這個方法,在牌面上上地產商是蝕底。假定一個1,000萬物業,地產商回贈20%,即是實收800萬。買家若果要支付全部BSD及DSD共23.5%,買家仍然要付35萬元,但若果地產商8折賣樓,一樣是實收800萬,但買家所要繳付的稅項為196萬,買家在無須付任何印花稅之餘還有4萬落袋。這個方法將真正樓價反映出來,否則,買家只需800萬買樓,另繳付印花稅,即是樓價即時下跌兩成,而地產商之所以用這個笨方法其實一點都不笨,因為回贈可以隨時取消,或者逐少取消,但減價之後要回升就會很困難,而且會影響已經買咗樓的人心理。甚至會令到他們退訂。
 
  地產商這個設計本來是吸引國內人士在港置業,但原來香港的購買力是非常龐大,只要地產商肯減價或者回贈超過20%,本來唔想買樓的人都會買樓,即是用盡他們的丁權,所以,近日買新樓的人士多數已持有單一物業的香港人,他們實在毋須繳付BSD及DSD,但又可攞盡地產商回贈,做成新樓盤暢旺,樓價飆升,政府的BSD我覺得是成功,不過就益了那班有錢及願意買樓的人。

BSD是有錢買樓的人的丁權
1. 亮劍
2014-09-25 09:53

王豔:負擔不起 需求變「無效」

 

「有一些分析指根據過往的吸納量,推算出香港每年要有超過1.8萬個私人住宅落成,才可以滿足所謂『剛性需求』,所以就算新供應在增加,也仍是供不應求,樓價也只能繼續上升。我對有關說法極不認同。」里昂證券地產研究部主管王豔如是說。

王豔認為,需求一定是與價格掛。「5元一個橙,你可能會買20個,難道賣20元一個橙,仍一樣會買20個?同樣道理,以往樓價較低時,可能住宅需求是每年1.8萬個,但當樓價升至脫離負擔水平時,需求量不會減嗎?樓價低時,要結婚便會買樓搬出來住,但當樓價極高時,便肯定會多了一些新婚家庭願意選擇和父母居住,而放棄自置居所……所謂剛性需求,也是要負擔得起才是真實的需求,負擔不起,那只會是『無效需求』!」

王豔指出,今年私人住宅預測落成量多達14,088個單位,為8年來新高,而興建中的私人住宅單位更是超過6萬個,反映以往偏低的供應情出現改變是不爭的事實。

王又表示,市民供樓負擔能力在減弱的一個證據,是新做按揭的供款年期愈來愈長,在2000年時只是17年左右,去年已延長至25年,到了今年再進一步延長至26年。「人們為何要延長供款年期,原因之一便是不延長,因樓價高企,新做按揭的每月供款額佔家庭收入,便增加至銀行不可通過審批。」

她又指出,自今年5月底立法會通過放寬雙倍印花稅(DSD)的換樓退稅期限,住宅樓市被遏抑的需求釋放出來,成交轉趨活躍,一手和二手樓價也相繼破頂,除了是因被遏抑的需求釋放,也開始看到了一些「恐慌性」入市個案,其實屬透支未來的需求。

另一令王豔對香港樓市覺得要擔心的地方,是現時最心急入市,是相對缺乏經驗和財力的細價樓買家。「統計顯示,過去數月1000萬元以下住宅成交比例急增,2000萬元以上住宅的買賣比例卻下跌,反映『醒目資金』對後市相對保守,而最醒目的發展商,更是心急散貨,以致待批預售樓花單位數目,在短短3個多月急53%,而根據發展商對傳媒公布的賣樓計劃,今年尚餘3個月的時間,他們可算開盤的單位數目,竟較今年以來已售單位還多出56%。」

「發展商現時發覺,就算平賣單位,比如信和(0083)出售的白石角樓盤,邊際利潤只有約一成,只要能及早變現,原來可以以更低價補充地皮,如信和最近便成功以每呎不用5000元的樓面地價,投得市建局的觀塘大型發展項目。另外,信和以往因對後市極看好,不怕以較高負債率來買地,但其最近公布的業績,卻顯示該公司在今年630,竟擁有多達60億元的淨現金,另龍頭發展商新鴻基地產(0016),負債率也只是16%,如不計上海新項目涉及的200多億元資本投入,負債率更是單位數字,足以反映他們對後市是如何審慎。」

王豔說,以往發展商看好後市,一手新盤定價高於二手樓的溢價可達3成以上,現時卻反而有約3.8%的折讓,這只在2000年和2002年樓市最低潮才會出現,可反映發展商現在賣樓,絕對是「求量不求價」。

基於上述因素,王豔認為香港住宅樓價必會出現調整。「預計一年半內下調15%,已沒有考慮到美國聯儲會大幅和急速加息,以及會出現大型的經濟和政治動盪事件。」

撰文:陸振球(明報地產版主管)

 

1  香港踏入 60 年代,正處於出生率高峰期,當呢批人大個左,即 20 幾到 30 歲之時,就會面對成家立室的問題。

 

2  由197411月麥理浩與廣東省政府達成協議,宣佈實施「抵壘政」,直到198010月宣佈廢除「抵壘政策」計,短短幾年時間,令香港人口大幅增加數拾萬人。在合理情況下,夠膽攀山游水偷渡來港者,都係膽正命平的精壯青年,年齡層大多應處於 18 ~ 28 ,計翻出生日期即大部分係 50 ~ 60 年代。

 

麥理浩推行的十年建屋計劃,已經係高瞻遠矚,但也無法妥善解決人口上升對房屋構成的壓力。歸根結底係 80 年代尾到 90年代中,呢段時間是上述呢兩班人進入「求房高峰期」! !

 

現在 CY 面對的情況,係上述呢兩班人既子女,面臨「求房高峰期」。

如果一個60後為主的家庭,係以公屋或租屋為家的話,咁除非佢哋喺對上弍拾多年理財有道,我同意他們的子女要買私人楼的機會應好渺茫。

但換轉係一個以60後為主的家庭,若然他們在80年代到90年代初首置,又無喺97到13年被三震出局的話。咁他們呢個家庭的購買力,就不是睇D仔女揾幾多,而係睇60後父母對上弍拾幾年揾幾多、剩幾多及肯跌幾多!


2. AH-HO
2014-09-25 10:15
我做按揭時,同銀行講明越長越好,原因不是供款的問題,而是現在低息,做長D好D。
3. 引刀一快
2014-09-25 11:05
有錢,就係買樓嘅丁權。
4. 賣地要達標 港府施力港鐵要巧
2014-09-25 11:27

賣地要達標 港府施力港鐵要巧

欄名:社評

港府昨公布下季賣地計劃,全年供地目標似達標在望,惟此仍端視港鐵項目能否順利釋出。港府須在港鐵與發展商角力中謀求平衡,並預留土地,一旦港鐵項目流標可即時填補缺口。

港鐵握四成供應 賣地計劃藏憂

港府昨公布今年10月至12月的新一季賣地計劃,擬推6幅私樓住宅用地,加上港鐵與市建局等項目,下季推地可建住宅約6,700伙,多於今季約5,000伙。總括而言,此賣地計劃有喜亦有憂。

喜的將是全年土地供應似達標在望。港府在今個財政年度首三季推出的土地,總數將達16,800伙,為年度目標18,800伙約九成,全年賣地可望達標甚至有可能超額完成。且港府已汲取過去推地多集中在個別區域,令市場「消化不良」的教訓,下季推出的6幅土地分布不同地區,包括新界、離島與九龍等,此應有助市場承接,減流標風險。

然而,外界對港府賣地計劃仍有憂慮,因土地供應能否真的達標,關鍵需看港鐵。今明兩季推出的港鐵項目中,除將軍澳日出康城第五期是新項目外,大圍站項目曾在2012年流標,天水圍天榮站項目更曾兩度流標,這三大港鐵項目合共可建單位7,500伙,等於港府全年賣地目標約4成,若這些項目再有流標,那港府土地供應將現極大缺口。

港鐵項目流標屢有前科,因過去港鐵對物業發展的策略是求價不求量,若非達最理想價錢,寧可推倒重來,不少發展商感港鐵叫價過高,終令港鐵項目一再流標。故港鐵三大項目能否順利釋出,關鍵是港鐵與發展商的角力中,港府如何謀求平衡。

港府固應發揮作為港鐵大股東的影響力,促港鐵在招標條款,如與發展商的分紅方式、補地價安排等增加彈性,以增發展商承接意願。畢竟港鐵取得上述物業發展權多年,如今已顯著升值,明年更要面對美國加息風險,若港鐵繼續惜售,既不符大股東港府望加快供地的目標,亦未必符小股東利益。

惟港府對港鐵施加影響力亦需謹慎,因發展商可能乘政府推地心切,藉機向港鐵壓價,故港鐵的招標條款必須鬆緊有度,避免惹公眾感港府迫港鐵將土地「賤賣」地產商之嫌,徒添不必要折騰。

平衡港鐵財團 港府要後備方案

且港府還要有後備方案,一旦港鐵項目再流標,在本財政年度最後一季推出其他土地填補缺口,避免土地供應不達標,添樓價升壓,甚至挫損公眾對港府供地的信心。港府在持續供應土地上既要有意志,更要有手段,樓市才有望逐步趨向健康發展。

5.
2014-09-25 11:35
我做按揭時,同銀行講明越長越好,原因不是供款的問題,
而是因為有mortgage-link,活期存款係唔使俾利息的

要還可以隨時還,還左再借就好麻煩,零成本有現金,何樂而不為?
6. 亮劍
2014-09-25 12:03
湯博士……現在境外人士買入一層值一千万嘅楼,他要付的稅款如下:

SD……37.50万
DSD……37.50万
BSD……150.00万
合共……225.00万

要是買入一層值800万嘅楼,他要付的稅款如下:

SD……30.00万
DSD……30.00万
BSD……120.00万
合共……180.00万

因此代入你的個案後,發展商要實收800萬的話。
第一個個案,面價一千萬,然後回贈200万俾客仔俾各種SD,咁客仔实际付出的金額係 1000楼價加25万回贈差額,即共付1025万。(無計其他使用、下同)
第二個個案,面價一千萬,然後打個八折即實收800萬,而各項SD由貴客自理,咁呢個客埋单計总共只俾楼價800萬加乜D物D共180万,总共係980万。
兩者相差45万,俾我会就叫發展商即場打折。

而現在D發展商代付乜D物D的方式,係採實報實銷制,例如太古最近賣瀚然,要是買家係港人首置,咁BSD或DSD果D優惠就冇份,光豬價不適用。


7. 70後普通人
2014-09-25 12:45
To:1樓 亮劍兄

謝謝你貼出又一名紙上談兵又有既定立場嘅所謂“專家”對樓市睇淡嘅言論。

先講供求理論,的而且確樓價上升會令部份人負擔不起而跌出潛在買家之行列,但我好懷疑這批人仕如果由09年至今都未置業,他們根本没有打算置業,或者可能係die hard淡友,從來都係“無效需求”。此外,物業市場從來大部分時間都係反供求理論而行,越跌越無人買,越升越多人搶住買。而且,筆者實在太睇少香港人嘅財富,今年曾經有報告指出(本人平時睇好多報告,真係唔記份報告係邊個機構做),香港每7個人有1個現金存款超過港元80萬,我強調只計現金存款,並不包括股票、基金等流動資產,即係全港大約有100萬人有超過百萬流動資產。
8. 亮劍
2014-09-25 13:06
王豔仲有一個盲點,普通人家要是你屋企人無磚頭揸手,咁你目標果層楼楼價升一球,即代表你最少要儲多十皮首期,如果你原本上車目標係3球幾的話,更加要整多拾幾個出來添,講真追車追到氣咳!
但如果屋企人有一兩舊,就供甩或根本就供甩咗嘅磚頭,咁即係你無情白事就多咗一球資產淨值起碼,要是你有辦法又夠胆,將呢筆额外嘅升幅套出來,那麼買件细碼楼的首期,就立即搅掂。
9. 亮劍
2014-09-25 14:15
6/6/2014 回應引刀師兄

 

大陸樓市就來硬著陸----

淡淡話強國客會沽香港樓救亡;

硬好話大陸客要沽都沽大陸樓先,起碼那边樓宇面對三大淡因:空置率偏高、持貨成本過重及現價脫離「實質」購買力;而香港樓就係另一个景象包括:嚴重求過於供、持貨成本係歷史新低及現價仲係「合理價」!

 

現在又重貼我點睇半杯水:

 

全面地收緊樓按

淡淡話會減少接火棒人數;

硬好話會減少實力不足人仕入市先真。

 

正面信貸資料庫

淡淡話會減少炒家買磚頭數量;

硬好話會減低炒家過度借貸風險。

 

狂砌你第二套房

淡淡話會減少中短期收租物業需求;

硬好話會減少中長期租盤供應。

 

政府玩殘強國人

淡淡話會減少同胞來港買貴啲樓;

硬好話實情係政府減少同胞被發展商商揾笨要買『貴』樓。

 

預售樓花新安排

淡淡話會減少地產霸權魚肉買家;

硬好話會減少中長期樓花供應。

 

中短期息口上升

淡淡話會影響買家入市、業主會棄守;

硬好話經濟唔好點加息呢?

 

地產商劈價走貨

淡淡話地產商看後市跌;

硬好話實際港人新樓買家加埋稅費平得少少,而且地產商只要平幾个%,已經可以喺幾日或幾個钟,將那些  4 M 以下嘅貨一Q清枱。

 

二手業主劈幾成

淡淡話業主人人契弟走得摩;

硬好話實際人哋原來係癲價現做市場價,或平沽都賺幾倍,又或者人哋已經賺咗幾間然後平手走多一間以保存實力。

 

地皮開售跌跌趺

淡淡話後市樓價要跟跌;

硬好話地產商只不過係將建築成本上升因素反映而矣!

 

痛苦指數升不停

淡淡話港人會買唔起樓;

硬好話小業主有好多灰色收入(例如租金及股息收入) ,不能只睇薪水。

 

供樓指數就爆煲

淡淡話港人會供唔起樓;

硬好話小業主借銀行錢前要做壓測,而有一個有水老豆或老母幫拖係咪唔俾先?

 

磚家話會跌鑊甘

淡淡話業主會走唔倒貨;

硬好話小業主因呢幾年得按息一厘之助,啲樓已經或就來甩難,大家已準備定彈藥低吸。

 

購買力漸漸消失

淡淡話現在買家入一間就會少一個;

硬好話呢幾年大把人原本想買變咗租,喺度等跌一二三成機會。

 

發展成本日日升

淡淡話發展商為防賺少咗會盡早賣樓花、快馬起樓;

硬好話發展商呢幾年實際上起到平頂先賣,又盡量拖延建屋進度表,以頂住个價。

 

集中地點推土地

淡淡話發展商會爭分奪秒出貨;

硬好話大鱷先借題發揮揾政府老襯入平價地似啲!

10. 70後普通人
2014-09-25 14:22
續..........

To: 1樓亮劍兄

再者,影响新做按揭年期嘅因素好多,當然還款能力係其中之一,亦可能係貸款人年齡、個人財務安排、利率、壓力測試、按揭條款...等等。本人特別想提出可能係受DSD影响,過往一般家庭若增持物業,可以父母或公司名義持有,可批按揭年期較短,但宜家為咗節省DSD,唯有提早分身家以子女名義持有,可批按揭年期較長。

另外,2千萬以上物業成交量下跌,可能係受BSD和金管局限制按揭成數影响。一直以來,大碼物業買家較一般物業買家多比例選擇以公司名義持有,原因同稅務和融資安排有關,BSD的確令此類成交減少,而且要付至少樓價一半價做首期咁犯本,資金唔一定要投資物業,可以作其他投資或投放於公司業務。觀乎近期提供xSD回贈及入場費2千萬以上嘅一手物業銷情非當理想,例如:九龍站君臨天下所有已推出發售單位-沽清,西半山瀚然首批50個單位-沽清,所以不能肯定話〝「醒目資金」對後市相對保守〞。

至於筆者話〝現時最心急入市,是相對缺乏經驗和財力的細價樓買家〞,本人認同現在市場上有此類買家,但並非全部,本人知道有部份細價樓買家,係full pay嘅。

至於話發展商「心急散貨」,話明係發展商,唔通起樓出嚟唔賣唔租,用嚟擺咩,同埋大部份大發展商都係上市公司,要交數嫁,只要平常心面對,毋需胡亂猜測發展商意圖,呢D留番俾發展商管理層諗,人哋都只不過係做生意,求財啫。


11.
2014-09-25 14:28
其實, 香港係零需求, 因為:

唔夠錢買 叫 無效需求
有錢唔買 叫 無需求
有錢買左 叫 透支需求

即係點都無啦....................................................?

12. 引刀一快
2014-09-25 14:55
亮劍兄 

大陸樓市就來硬著陸----

淡淡話強國客會沽香港樓救亡;

硬好話大陸客要沽都沽大陸樓先,起碼那边樓宇面對三大淡因:空置率偏高、持貨成本過重及現價脫離「實質」購買力;而香港樓就係另一个景象包括:嚴重求過於供、持貨成本係歷史新低及現價仲係「合理價」!


多謝你仲記得幾個月前引刀講乜,依傢情况係:

大陸貨好XXX難出,大咳都唔XX易出。咁如果有人等錢使,或者有人想放數,或者大陸有超筍貨,咁應該算係好合理嘅理由去放港樓。依傢放港樓,唔駛咳喎!會唔會扳機鏈鎖效應呢,咁我覺得五五波。

(補充一下,以上睇法對有大陸盤嘅香港地産發展商同樣適用)

香港依傢大部份租客係到達滿載負荷(冇調查數據,純粹個人所見所聞),可以上車嘅搏老命上緊車,上唔到嘅亦好難再俾多D嚟租屋,所以呢個持貨成本嘅歷史新低,我認爲好快就會變歷史。


13. 亮劍
2014-09-25 15:32

引刀兄------我亮劍連同PP及法子,於年多前已推算出以下連續劇的劇情發展,斷估香港頭貳拾大發展商,亦有相若估計,人家呢兩日仲同習總杯上杯落,共商反佔中大事,這套連續劇的結局真的昭然若揭,呢鑊矛波招招都俾發展商食住,都唔知點死。

 

亮劍 2014-05-28 20:00:11

 

鹰君以AV3300投得白石角科研路地皮,信和好大鑊!

但政府呢次擺明打横來,明明添富隔離呢幾幅地係预你做科技園,現在轉住宅,豬孖根到無朋友……信和真是衰得好唔抵!!!

信和無情白事唔見幾拾億,最多喺科研路打後果幾幅地低吸報仇,但小业呢鑊先惨惨豬,本來想將層楼租俾附近做的人,但現在呢区將会大把供應,焗自住啦!

我提議買咗添褲嘅小业主,組織関注組,揾律師睇下政府有冇漏招。

理論上,可效法長毛,提司法覆核呢口污氣。

就算唔贏出啖氣都好,一人夾幾皮已足夠玩殘路母西!

 

 

兩地剛改用途即應市

 

政府昨日公布的新一季賣地計劃,急不及待將兩幅剛成功更改用途的土地推出市場招標,反映政府可供推出的土地實在不多。

昨日公布兩幅首次納入今年賣地計劃的新增用地,分別位於葵涌原屬水務署員工宿舍地,以及屯門第18區業旺街的住宅用地。發展局局長陳茂波表示,在政府最近檢討及經有關部門解決技術問題後,認為該兩幅地適合改作私人住宅用途,並於下季推出市場招標。

 

物色150 可建21萬伙

 

另記者會上陳茂波多次呼籲地區人士和居民以整體社會迫切的房屋需求為念,體諒和支持發展局改劃土地作住宅用途的工作,雖然他強調,政府持續進行的土地用途檢討已取得初步成果,並在全港各區先後物色了約150幅用地,可興建約21萬個住宅單位,不過,仍需通過修訂有關法定圖則,更改土地用途或增加發展密度,才能達致成功增加土地房屋供應,並形容在爭取地區人士和居民支持方面的工作十分艱巨,足見政府要騰出用地建住宅,可謂足襟見肘。

業界人士指,政府說有150幅可改劃用地的住宅地作未來供應後盾,但實際有多少幅屬靚地,確實令市場存疑。

 

住宅土地供應 預見斷纜危機

 

政府積極推售住宅地皮,每季主動招標,預期未來住宅供應增加,理應對樓價產生壓抑作用,可是現實剛好相反,樓價指數屢創新高,背後必定是甚麼地方出了問題,導致事與願違。

隨着昨天公布新一季賣地計劃,答案終於水落石出,就是政府已漸失土地供應的主導角色,現在只靠鐵路及市建局項目撐場,就算捱得過今年令供應達標,明年也禍福難料。

在今個財政年度首三季即四至十二月,發展局估計主動售出的地皮加上私人發展等,可提供近一萬七千伙住宅,相比政府每年供應一萬八千八百個單位的目標,已做到九成,似乎相當理想。

不過,在近萬七伙住宅中,來自政府賣地表的只得約四千八百伙,不足三成,完全談不上發揮主導作用,而且涉及十六幅地皮之多,更凸顯政府能掌握的都是「奀地」。

今年初公布的一四至一五年度賣地表共有三十四幅住宅地皮,涉及一萬五千多伙,在新一季還增加了兩幅,可是首三季只能主動推出十六幅,伙數不足全部的三分之一,顯示政府未能隨心所欲推地。

究其原因是很多地皮被放入賣地表時仍未完成規劃,反映賣地表得個樣,想在第四季空群而出補數,絕對不容樂觀。

因此,鐵路及市建局項目儼然變成政府的救生圈,早前開標的觀塘重建項目涉一千七百伙,正在招標的大圍站項目涉二千九百伙,期望在下季登場的天水圍及將軍澳鐵路項目共涉四千六百伙,還有深水埗一個重建項目涉八百五十伙,總數過萬伙,撐起供應半邊天有凸。

這些項目需要補地價,會否令供應添變數呢?大可不必擔心,因為補地價由政府話事,為求不流標,來個隨行就市賣大包,全無難度。

可惜賣地表以外的這兩大供應來源,相信很快無以為繼。

港鐵賣完政府欽點的幾個項目之後,新項目所剩無幾;由政府擁有的西鐵項目,未賣兼已見光的只有元朗站項目,以及十劃未有一撇的八鄉車廠上蓋。

至於市建局,除了已售出的觀塘項目之外,其餘以細盤主打。就算搞得掂現在,將來又點算好?

這兩季的賣地成交價普遍低於市場預期,雖然麵粉便宜了,但不像以往即時令麵包價冷卻下來,反而愈升愈有,遠水難救近火及建築成本上漲,固然有關係,但更重要的原因,相信是市場上一些心水清的人,已看到政府能賣的都是奀地,大項目買少見少,救火的遠水恐怕也快乾塘。

 

14. hkhope1
2014-09-25 15:44
見到博士今天講BSD,作為BSD政策受害最深的一類人,我將我前段時間寫的分析再發一次。
政府爲了一時之快,倉促出台了BSD和DSD,試圖把非永久居民 置業需求一棍子打死。政府根本沒有考慮過,外地來港專業人士是香港居民,但是因爲居住未滿七年,不屬於永久居民。他們要在香港工作生活,他們置業也基本上 都是自住爲主,而且他們的居住需求是不會因爲辣招而消失的。
永久居民不置業還可以選擇與父母同住,這樣對市場上單位的需求不會增加。但是來港專業人士,來港后只有租樓和買樓兩個選擇。因爲BSD和DSD的關係,一個400萬的上車單位,BSD和DSD稅金已經高達70幾萬,已經遠遠超出了普通人能負擔的水平。
我們來看下數字,根據入境處的2012年年報顯示:
   根據「一般就業政策」簽發的僱傭工作簽證               28625
   根據「輸入內地人才計劃」簽發的僱傭工作簽證           8105
   根據「資本投資者入境計劃」簽發的入境簽證              3804
   根據「優秀人才入境計劃」所分配的名額                      298
   根據「非本地畢業生留港/回港就業安排」簽發的簽證  6756
數據來源:
  http://www.immd.gov.hk/publications/a_report_2012/tc/appendice/appendices-05.htm

排除學生在外,單是上面的簽證,就有47588個外來人才來港就業,當然每年也有很多外來人才離開香港,假設三分之二的人會離開香港,就是每年還有大概三分之一的新增住房需求,這個數字是15862。
從2012年BSD開始實施,2012年新來港的專業人士,要到2019年才能成爲永久居民,在這七年的時間,估計只有非常少部分人士能夠繳納稅費置業。大部分人是都會一直有租樓的需求,7年累積下來,這個群體的頂峰在2019出現,大概有11万人。

這些人將成爲是包租公,包租婆最歡迎的租客,他們從事專業工作,收入不菲,租金負擔能力強,業主加租時議價能力很低,他們沒有退路,買樓要交辣稅,也沒有父母可依靠,只能捱七年貴租。

這 些人的無奈也可以從現在豪宅到細价樓的租金走勢看出來。對於一些高端的專業人士,很多人一來港就有能力購買中等價格的物業。沒有BSD之前,他們一般會選 擇租住條件比較好的單位一兩年,等找到合適的單位就會購入自住。由於只用租住一兩年,所以可以租的豪一些,幾萬一個月租金的豪宅住一兩年他們都負擔得起。 BSD之後情況變了,這些人必須要做租7年的打算,算下成本,很多人只能去求其次,找一些中下級別的單位租住,這也就造成了豪宅租金下跌,承接力不足。反 而上車樓盤非常受這部分歡迎,既然要租七年,很多人會選擇租住入門級別的屋苑。現在上車屋苑租金大漲,跟這部分人的需求是有非常大的聯係的。

問 題是政府還陶醉在BSD已經將外來投資房產的需求打到一個相當低的比例的勝利中,沒有意識到這部分在香港居住,但是沒有居住滿七年的專業人士的住房需求, 這部分的需求不會因爲BSD而變少,他們不賣樓就要租樓。隨著這部分<剛租>的群體越來越大,細价樓市場的扭曲現象只會越來越嚴重。

政 府可以讓單程証的非永久居民跟永久居民的直系親屬聯名購買物業來豁免BSD,爲什麽不可以豁免這些來港工作專業人士的BSD,讓有居住需求的人士都可以根 據自己的負擔能力來置業。當然這個想法太天真,沒有政府/政黨人士會冒著得罪有選票人士的風險去討好一些根本沒有選票的人士。 這個扭曲的市場也就會一直持續下去,直到找到新的平衡點。
15. 引刀一快
2014-09-25 15:52
亮劍兄

明顯牛頭唔搭馬嘴喎。
16. 亮劍
2014-09-25 17:19
香港依傢大部份租客係到達滿載負荷(冇調查數據,純粹個人所見所聞),可以上車嘅搏老命上緊車,上唔到嘅亦好難再俾多D嚟租屋,所以呢個持貨成本嘅歷史新低,我認爲好快就會變歷史……
答案就是租客会越住越遠,越住越细,甚至要考慮住工廈。
租约未到期、業主就住來加、可返回老家暫住的人,係唔会在今日之前去追車的,但是當你看到矛波面如死灰,氣急病壞的曲線承認,政府已經半投降,今後有局無局全靠MTR及市建局,俾着你手執球零兩球,你仲會口硬嗎?

呢個牛头我又請教你點睇?

17. al 70
2014-09-25 20:52
回赠多少是冇意思,開大D價,回贈50%!!!

18. 亮劍
2014-09-25 21:55
每一次主管房地產政策的高官出席公開場合,一定會講呢句:「 基於香港房地產價格過份颷升,政府會有相應措施對付! 」
咁俾着你係一個地產商的 揸fit人,請問你會不會投放過百億以上,去攪大型項目先?
唔通佢哋唔知個死字點寫?
唔怕高官在佢哋做完大型補地價才出招?

以下呢篇野,我貼左年幾,不下数次,唔該請矛波过來睇真D,以便知你們死喺边!!

亮劍 2014-07-27 19:06:49

我揾過地產公司資料,最後同政府講掂補地價數的大規模農轉屋地,应如下……


04/03/2010


丈量約份第507元朗 15 區


補地價7,102,880,000元


請注意新鴻基話呢塊地將會於 16/17 年落成喎,即搅足六七年!。


15/03/2010


落禾沙迎海


補地價9,596,950,000 元


迎海已推左兩期,賣得唔錯,就來開第三期。


29/08/2011


元朗丈量約份第107約地段第1927號


補地價7,021,310,000元


此乃沙浦項目,总共有单位3100个,新地會分三期發展。


28/10/2011


西貢丈量約份第227約地段第898號


補地價6,640,280,000 元


呢塊地应係新世界發展嘅清水灣道項目。位於西貢大埔仔,約 2016 年落成,近科技大學!


根據地政总署資料顯示,在以上所列四幅大型農地換地/補地價之後,呢个由農地轉屋地嘅補充渠道,就無以為繼,即近三年由更改農地所得的土地供應,係幾乎等如零!
19. 引刀一快
2014-09-27 23:50
To 16樓 亮劍兄

”俾着你手執球零兩球,“

呢句咪就係你踢岀嚟個牛頭嘅關鍵囉。
20. 引刀一快
2014-09-27 23:58
To 14樓 HKhope1兄

你有冇準確合理界別大陸土豪、純粹取香港身份、真正投入香港社會生活,三類人嘅良策?
有就提議一下。

投入香港社會生活嘅新移民,係香港社會一份子,盡了義務當享權利。
其他兩類,係投機分子、以本傷人份子,香港穩定繁榮嘅破壞者。
你知道,香港本土投機者也不少,所以,不要再多了。
頁數:
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

聲 明

所有議題/文章由其作者提供,大部份回應/留言是即時上載,少部份未註冊為會員的回應/留言會經我們的系統過濾,所有議題/文章/回應/ 留言/資訊及評論並不代表地產資訊網(Property.hk)立場和觀點。由於本【地產論壇】受到「即時上載留言」運作方式所規限,故不能完全監察 所有留言,若讀者及用戶發現有留言出現問題,歡迎以留言或電郵方式與我們聯絡(admin@property.hk),我們有權刪除/堵截任何留言 (刪除/堵截留言前不會作事先警告及通知), 如有任何爭議,本網站管理員擁有最終的詮釋權 。