读历史了解香港地产 - 银行篇

中原指数最近破顶，立刻有学者表示现今楼价实在太高，比1997年的最高时候还要高20%，政府应该考虑出招。

应与各项数据一同比较

我觉得提出这种论调的人可以说跟不上时势，1997年楼价与现在有甚么关系？如果要比较，就应该连同其他衣、食、行的各项数据一起比较，我相信各项数据均有倍数升幅，单独楼市只升20%，其实是大落后，但我们的专家又不评论其他因素，单独针对楼市，因为他们知道，以粮食为例，如果现在来货价比1997年的来货价，只给予20%升幅，我相信没有国家愿意将粮食运来香港。

不只粮食，甚么货物也有类似情况，为甚么我们的政府单独压楼价？或者官员们一心想争取基层市民支持，但官员们可能没有考虑到楼价低，地价又必然要低，受害者始终是香港政府。而楼价中包括的建筑费又会随着通胀上升，单是建筑费对楼价的影响，现在与1997年的时候相比，已经不只20%，所以现在还说楼价与1997年相比，其实有点落后。

不过我又认为专家对楼市睇法应该带有前瞻，经常以旧数据来作出警告，与他们的身份不同。

简单地说，有人问我现在买楼是否合适，如果我答现在楼价比1997年的顶峰时还要高20%，买楼是非常危险的，请问有甚么指标作用？如果我回答，应该考虑利息不会跌，只会升，失业率低无可低，经济环境转坏，政府可能再出招，买楼，都是不买比买更好，这个答案总比现在楼价比1997年还要上升20%好得多。有人买了楼之后到银行申请按揭，而银行见该物业的周围已经很久没有成交，而不知道如何估价，於是将该物业交给一间专业的测量师行估值，该测量师行见没有成交个案可以参考，於是将约20年前成交的个案酌量加20%，便成为他的估价，结果该估价只得成交价30%。

银行当然做不成生意，而另一间银行则根本毫不用考虑，在估不足价的情况下接下该笔按揭生意，而且他们没有将该物业交往测量师行估价，因为他们知道，测量师行对於这类物业估价比较保守，很难达到申请者要求，而是否能够做到按揭生意，他们又漠不关心，所做的估价亦只不过是按本子办事。

最新成交价即市价

而该银行的「揸Fit人」认为，10年没有类似成交，最新的成交价就是市价，千万别以为该名银行家非常进取，他其实是一名资深银行家，根据过往银行业的一般做法，因为他们认为，十几年前的成交价，对於市价根本没有指标性。我真的不明白，为甚么这么多评论员经常将1997年楼价与现在相比