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讀歷史了解香港地產 - 銀行篇
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讀歷史了解香港地產 - 銀行篇

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年9月16日

  銀行在今次金融海嘯可以說分成兩派:一派是與客戶劃清界綫,要客戶立刻清還所借的金錢,最少亦要按他們的意思還款,而絶不理會客戶過往良好紀錄;而另一派則按正常情況收取供款,並且盡量協助有需要客戶。  

  如今,金融海嘯已過,大量熱錢湧入,大家又要忙着將錢拆借出去,可以見到的是,今日最熱衷做生意的銀行,正是昔日向客戶最落力追討欠債的銀行。不過銀行與客戶的關係又重新開始,因為他們知道沒有永遠的朋友,亦沒有永遠的敵人,只有利益是永遠的。 及時雨,慘遭無情吹打

  《水滸傳》第一號人物宋江,沒有雄厚家財,更不疏財仗義,亦非武藝超群,只不過是一名小官,但總在能力範圍內給予江湖朋友一點方便,因而博得「及時雨」的外號。

  外國投資銀行在2008年底發表言論,說要當心本地中小型銀行,因為該類型銀行在過去幾年對中小企貸款,按揭貸款甚為積極。他們認為該類型貨款風險非常之高,點名批評其中幾間仍然批出按揭,且認定該等貸款壞帳率一定偏高,更甚的是降低他們的評級。

  2008年初可說是香港房地產市場危急存亡之秋,那時候很需要銀行進一步放寬按揭信貸。部分較有社會責任的銀行,當時就像「及時雨」一樣向有需要的客戶伸出援手,卻遭到評級機構降低評級,實在令人氣餒。      

  幸好,經過金融海嘯洗禮,港人開始對分析報告的內容及結論不再看重,否則物業市場定必再錄得巨大跌幅。那時候,除外資唱淡報告影響「及時雨」的降臨外,測量師亦推波助瀾,紛紛預測2009年樓市將下跌51%。不過奇怪的是,沒有一家測量師行會將兩年報告作對比,這樣不負責任的預測,如何作準?

  現在大家有理由相信,樓市走勢預測報告由繪圖員制定,利用兩點連成一直綫的理論,即8月下跌,9月下跌,10月必定下跌,如此類推,明年亦會下跌,加上一篇滿是專業名詞的文章,就是一個完美的預測報;若非由繪圖員制定,51%跌幅何來?

今日評語 

  博士去了旅行,沒有今日評語

讀歷史了解香港地產 - 銀行篇
1. 睇得通
2014-09-16 10:34

現在大家有理由相信,樓市走勢預測報告由繪圖員制定,利用兩點連成一直綫的理論,即8月下跌,9月下跌,10月必定下跌,如此類推,明年亦會下跌,加上一篇滿是專業名詞的文章,就是一個完美的預測報;若非由繪圖員制定,51%跌幅何來?........

此類推測員,一定是經驗膚淺的讀完大學出來工作的見習筍工..........

2. 蜕变中嘅懒人
2014-09-16 10:38
影响樓市走向嘅最大單一因素係人心,所以買樓嘅意慾必然與樓市熾熱程度同步、反之亦然,羊群效應+重力墮性定率主宰樓市參與者思維,無分經驗、財力、權力、學歷、胆量、專業、專家。

庸碌者跟足100%。
稍聰明理智者跟50%。
高超智慧者雖不盲從,但人在江湖、身不由己,亦要跟30%。
只有真正世外高人,或絕對瘋顛儍人,至可以做到與樓市走勢反道而行,獲鉅利致富或自取滅亡。

聰明網友自然會對號入座、或心知誰人在座位中。
3. 路人
2014-09-16 11:42

當年中國提出加入世貿,很多國際財金人士都預言,中國入世不出五年中國的銀行會全面崩潰!因為外資銀行能夠在中國開設分行進行業務,國人都會紛紛存錢入外資銀行及向外資銀行借貸,外資銀行盡做無本生意,中國本身的銀行一定捱打直至執笠。

不過這些預言沒有落實,十多年過去,中國的銀行不單沒有崩潰,而且日益成長,儘管每兩三年,彭定康和其歐盟承繼者必定表示憂心中國的銀行壞帳,提示中國要探取應對措施。

4. 睇得通
2014-09-16 12:14

現在中國銀行體系進入香港自由行.........

5. 打工仔 Andy
2014-09-16 12:29
新報
湯文亮
2014-09-16

樓市Hot Talk
97樓價對現在無指標性

中原指數最近破頂,立刻有學者表示現今樓價實在太高,比1997年的最高時候還要高20%,政府應該考慮出招。

應與各項數據一同比較

我覺得提出這種論調的人可以說跟不上時勢,1997年樓價與現在有甚麼關係?如果要比較,就應該連同其他衣、食、行的各項數據一起比較,我相信各項數據均有倍數升幅,單獨樓市只升20%,其實是大落後,但我們的專家又不評論其他因素,單獨針對樓市,因為他們知道,以糧食為例,如果現在來貨價比1997年的來貨價,只給予20%升幅,我相信沒有國家願意將糧食運來香港。

不只糧食,甚麼貨物也有類似情況,為甚麼我們的政府單獨壓樓價?或者官員們一心想爭取基層市民支持,但官員們可能沒有考慮到樓價低,地價又必然要低,受害者始終是香港政府。而樓價中包括的建築費又會隨着通脹上升,單是建築費對樓價的影響,現在與1997年的時候相比,已經不只20%,所以現在還說樓價與1997年相比,其實有點落後。

不過我又認為專家對樓市睇法應該帶有前瞻,經常以舊數據來作出警告,與他們的身份不同。

簡單地說,有人問我現在買樓是否合適,如果我答現在樓價比1997年的頂峰時還要高20%,買樓是非常危險的,請問有甚麼指標作用?如果我回答,應該考慮利息不會跌,只會升,失業率低無可低,經濟環境轉壞,政府可能再出招,買樓,都是不買比買更好,這個答案總比現在樓價比1997年還要上升20%好得多。有人買了樓之後到銀行申請按揭,而銀行見該物業的周圍已經很久沒有成交,而不知道如何估價,於是將該物業交給一間專業的測量師行估值,該測量師行見沒有成交個案可以參考,於是將約20年前成交的個案酌量加20%,便成為他的估價,結果該估價只得成交價30%。

銀行當然做不成生意,而另一間銀行則根本毫不用考慮,在估不足價的情況下接下該筆按揭生意,而且他們沒有將該物業交往測量師行估價,因為他們知道,測量師行對於這類物業估價比較保守,很難達到申請者要求,而是否能夠做到按揭生意,他們又漠不關心,所做的估價亦只不過是按本子辦事。

最新成交價即市價

而該銀行的「揸Fit人」認為,10年沒有類似成交,最新的成交價就是市價,千萬別以為該名銀行家非常進取,他其實是一名資深銀行家,根據過往銀行業的一般做法,因為他們認為,十幾年前的成交價,對於市價根本沒有指標性。我真的不明白,為甚麼這麼多評論員經常將1997年樓價與現在相比

6. 惜緣
2014-09-16 14:44

一個故事 學懂承擔
古時候有個年輕人,犯下滔天大罪,跪在公堂之上,接受死刑之前,懊悔不已,可惜為時已晚。跪在年輕人旁邊,哭得差點要昏過去的,是他的母親。「大人,求求你,給我孩子最後一次機會,我甚麼也願意為他做的,就算要我的命交換也可以。」這位母親淚流滿面,連叩幾個響頭,反而那位年輕人已經接受事實,知道快要到閻王報到,最後只有一個請求,就是跟母親說最後遺言。
年輕人叫母親靠近一點,希望能夠在她耳邊說話。怎料母親一靠近,年輕人就狠狠的咬了母親耳朵一下,鮮血一滴一滴的落在地上。公堂之上,人人譁然,最錯愕的,當然是母親。年輕人對着母親痛罵:「就是你,就是你把我教成這樣的。我做錯甚麼,你也替我承擔,讓我不知後果,一錯再錯,如今是恨錯難返了!」

7. 投資者等富戶
2014-09-16 16:26

內地富裕人士近年積極「走出去」,巴克萊昨天發表研究報告顯示,近半數受訪中國富戶考慮5年內移居海外,首選目的地為香港;其次為加拿大,主要希望為下一代提供較佳教育及就業機會。

儘管內地經濟增長放緩,但巴克萊財富及投資管理香港區總監黎國林向本報表示,鑑於內地經濟總量龐大,即使GDP按年增長7%,財富創造能力依然強勁。

隨着內地企業擴張業務,他預計,內地富戶對資產抵押融資,尤其是股票抵押融資的需求短期內仍會持續增長。

調查發現,71%的香港富戶從未在海外居住,選擇留港發展的兩大原因是經濟安穩及具吸引力的創業條件;只有16%的香港富戶計劃在未來5年內移居海外,首選移居地為新加坡,其次是中國。

巴克萊是次調查以100萬英鎊作為界定高淨值人士的標準,訪問了全球超過2000位企業家、商界領袖及投資者等富戶,其中來自亞太區(日本除外)的高淨值人士有400人。

8. 引刀一快
2014-09-17 01:05
To 2樓 懶人兄

好似講漏咗D行運一條龍喎!
9. yy
2014-09-18 22:41
繪圖員作出不切實際的推測還算情有可原,因經驗淺難以深責。最被市場引為笑柄的預言者是中原的两位老闆,此两位人兄鮮有同調,但,自2008年至今,两位非常合拍,屢屢唱淡樓市,還自作聰明創造了"冰河時期"一詞,六年下來,信這两位經紀的,萬悔莫及;以中原言論作"明燈"者,發過豬頭矣。
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