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回58 大寶二寶你自己都计西D数出來， 仲要問？ 假設供20年:1. 供楼共$540萬 (27 x 20)2. 租楼共$660萬 (33 x 20供楼共慳左$120萬( 簡單D吾计加息同通漲)。PLUS 仲有成層楼已供完歸你， 到时楼价剩袋。 除非你話到时層楼一個仙都冇，或者要貼錢先卖得出，咁就無話可說。賬面上计算咪就是20年省120萬每年6萬羅，记住還有雜费開支啊。如果幾千萬楼的租金回報還一定少於3%，所以中電高層無話錯啊，只是一直供利息，要再加自己強制儲蓄先可以买楼，風險又真是大架，當然我地都未到人家那個階段未能領会人家的理財概念。還有如果無通脹和加息，楼价不升不跌，甘人家的做法都是無錯的，记住买幾千萬楼供20年，真是份工不保的話，有机会楼是銀行的債是你的。大寶兄理性讨论，不喜勿插。
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無外在条件變化的情況下，用一盘生意來看，1000萬的生意，跟銀行借貸700個，居然年回報賺6萬都無，仲個個都踴躍爭住去做，唉·········大寶兄覺得好合理好當然，好好賺嗎？ 理性讨论，小弟無能力預測楼价升跌。升跌的都是留翻湯博士回來發文吧。
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63.
大寶二寶 |
| 2014-09-18 18:29 |
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回62 计数兄
其實我覺得你mixed up 哂D嘢。 我係講緊自住楼吾係投资楼。 依家买投资楼我都有保留， 因回報低， 值搏率吾高。 但自住楼就吾同， 幾时有需要计掂数就可以买。 當然你份工穩吾穩陣就只有你自己知， 所以咪要计数囉。
数字已计西出來，道理又講西， 如果師兄仲吾明我都無話可說。
其實我覺得師兄心中已有答案， 只不過想揾人認同。 可能你揾错地方， 因呢度好友佔大多数， 冇咩人会認同你已定嘅答案。
我當然係会理性讨论， 如果吾係都吾会同你解釋甘多。
共勉之， 哈哈！
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64.
蜕变中嘅懒人 |
| 2014-09-18 19:32 |
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TO 63楼 大寶二寶兄 睇完幾次兄台同计数兄嘅讨论，懶人覺得不论自住楼同投资楼其實無分別，自住唔使交租，投资有相同租值收，自住同投资楼嘅皮费支出其實差別只係：投资楼有物业稅同代理佣金支出。
講到底，無论买楼自住或投资只著眼於2點：1. 楼价有升值预期。2. 买楼有槓桿效应。 因此希望赚取：楼价升幅x槓桿效应 係所有买楼人仕嘅終極目標。
結论係：唔好講話楼价会跌係会输 ：楼价跌幅x槓桿效应。 就算講明：楼价50年唔升唔跌，利息支出=租金支出，結果係 0升跌幅x槓桿效应=0，本金利息都蝕埋，一定無人买自住或投资楼。
懶人唔知有無諗錯，请不吝指正。
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65.
大寶二寶 |
| 2014-09-18 19:55 |
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回64 懶兄
吾好講咁長， 當廿年( 因大部分按揭都係大约廿年)， 又假設供楼支出等於租金。 廿年後供满層楼就係你嘅， 只要到时市值大於你當初比嘅首期就已有賺，當然你可以计埋首期嘅廿年 inflation, 不過就会複雜好多。
我想指出長远黎睇，揸楼基本上係稳賺， 租楼就供死会， 蝕硬。注意， 我係講緊自住楼。
共勉之， 哈哈！
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66.
蜕变中嘅懒人 |
| 2014-09-18 20:43 |
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TO 65 大寶二寶兄懒人要學引刀一快兄嗰招同兄台讨论，逐句嚟要攪得掂，唔好見怪。
吾好講咁長， 當廿年( 因大部分按揭都係大约廿年)， 又假設供楼支出等於租金。 50年同20年都係一樣计法，好。
廿年後供满層楼就係你嘅， 只要到时市值大於你當初比嘅首期就已有賺。 當初比嘅首期：係咪应該講除咗 利息=租金 嘅所有廿年供款本金。 希望市值大過供款本金有賺，就係楼价升咗值，即係有升值预期；但係预期楼价会跌应該就唔会买，係咪？
當然你可以计埋首期嘅廿年 inflation, 不過就会複雜好多。 inflation都可以當係成本计，總之楼价升幅cover埋就得。
我想指出長远黎睇，揸楼基本上係稳賺。 呢個想法就係： 升值预期x槓桿比率。
租楼就供死会， 蝕硬。注意， 我係講緊自住楼。
如果楼价每月平均跌幅+利息支出大過租金支出，租楼有着数，自住同投资都一樣，不過投资蝕多咗物业稅用地代佣金。 可将买楼首期另投资或收息都係收益，當然無咗槓桿效应。
大寶二寶兄再諗諗，懶人有乜諗漏咗。
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其實要是计算得好仔細，不容否認买股票的回報，会好過买楼，由其对投资高手而言。
不過話分兩頭，香港可憑炒股而進身億萬富翁行列者，好似唔係有幾多個。
反之在地产市場中揾上億者，就大把！
那些买磚頭者並非有乜本事，他们都是搭順風车啫。
始作俑者係某些人运用「五鬼运財」搵老襯，以日日撻少少方式，将其他人現金的購买力蠶食！ 再講個好殘酷的現實给你知，打後十年、弍拾年，世界各地的貨幣增長，不会比对上十年、弍拾年少！ 你可以唔信继續租楼，反正我哋收租佬要有人唔信邪才能生存！
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69.
大寶二寶 |
| 2014-09-18 22:51 |
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回66 懶兄
同意你講。 不過廿年流流長， 楼价升跌冇人知，但根据以往經验同有通漲因素， 我就吾敢搏租楼吾买楼。
共勉之，哈哈！
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70.
蜕变中嘅懒人 |
| 2014-09-18 23:16 |
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TO 69楼 大寶二寶兄 歷史經验，香港以高地价代替主要税收、资本主義先使未來錢必须要有恆定通漲率支撑經濟發展、加上各國印銀纸不停，楼价長久必定同銀纸数量鬥快升，長期租楼等同身家長期陰乾至不能自拔翻身，聰明如孖寶兄你明白的。
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71.
引刀一快 |
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| 2014-09-21 18:59 |
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可唔可以換個角度嚟睇，依傢租楼，其實係先揸住100萬首期喺手，等时机合適先落大訂，我諗咁嘅表述比較接近大衆情况。咁100萬放喺余额寳都有5點左右回報喎。
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72.
引刀一快 |
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| 2014-09-21 19:04 |
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To 66楼 懶人兄
呢招係好實際又易睇，兼且唔駛花大量时間組織文體，不過留意唔好用鮮红色，你用嘅雖然係深酒红色，但係有D人嘅mon会偏色，變咗鮮红就唔好，呢點係引刀式穿插回应要留意嘅地方。 只要係分段插入，冇事嘅，我以前逐個字同人斟就話唔好啫。
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