地產論壇
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61. 計數
2014-09-18 17:55
回58 大寶二寶

你自己都計西D數出來, 仲要問? 

假設供20年:

1. 供樓共$540萬 (27 x 20)
2. 租樓共$660萬 (33 x 20

供樓共慳左$120萬( 簡單D吾計加息同通漲)。
PLUS 仲有成層樓已供完歸你, 到時楼價剩袋。 除非你話到時層樓一個仙都冇,或者要貼錢先賣得出,咁就無話可說。

賬面上計算咪就是20年省120萬每年6萬羅,記住還有雜費開支啊。如果幾千萬樓的租金回報還一定少於3%,所以中電高層無話錯啊,只是一直供利息,要再加自己強制儲蓄先可以買樓,風險又真是大架,當然我地都未到人家那個階段未能領會人家的理財概念。
還有如果無通脹和加息,樓價不升不跌,甘人家的做法都是無錯的,記住買幾千萬樓供20年,真是份工不保的話,有機會樓是銀行的債是你的。大寶兄理性討論,不喜勿插。
62. 計數
2014-09-18 18:07
無外在條件變化的情況下,用一盤生意來看,1000萬的生意,跟銀行借貸700個,居然年回報賺6萬都無,仲個個都踴躍爭住去做,唉·········大寶兄覺得好合理好當然,好好賺嗎?
理性討論,小弟無能力預測樓價升跌。升跌的都是留翻湯博士回來發文吧。
63. 大寶二寶
2014-09-18 18:29
回62 計數兄

其實我覺得你mixed up 哂D嘢。 我係講緊自住樓吾係投資樓。 依家買投資樓我都有保留, 因回報低, 值搏率吾高。 但自住樓就吾同, 幾時有需要計掂数就可以買。 當然你份工穩吾穩陣就只有你自己知, 所以咪要計數囉。

數字已計西出來,道理又講西, 如果師兄仲吾明我都無話可說。

其實我覺得師兄心中已有答案, 只不過想揾人認同。 可能你揾错地方, 因呢度好友佔大多數, 冇咩人會認同你已定嘅答案。

我當然係會理性討論, 如果吾係都吾會同你解釋甘多。

共勉之, 哈哈!
64. 蜕变中嘅懒人
2014-09-18 19:32
TO 63樓 大寶二寶兄
睇完幾次兄台同計數兄嘅討論,懶人覺得不論自住樓同投資樓其實無分別,自住唔使交租,投資有相同租值收,自住同投資樓嘅皮费支出其實差別只係:投資樓有物業稅同代理佣金支出。

講到底,無論買樓自住或投資只著眼於2點:1. 樓價有升值预期。2. 買樓有槓桿效應。
因此希望赚取:樓價升幅x槓桿效應 係所有買楼人仕嘅終極目標。

結論係:唔好講話樓價會跌係會輸 :樓價跌幅x槓桿效應。
就算講明:樓價50年唔升唔跌,利息支出=租金支出,結果係 0升跌幅x槓桿效應=0,本金利息都蝕埋,一定無人買自住或投資樓。

懶人唔知有無諗錯,請不吝指正。

65. 大寶二寶
2014-09-18 19:55
回64 懶兄

吾好講咁長, 當廿年( 因大部分按揭都係大約廿年), 又假設供樓支出等於租金。 廿年後供滿層樓就係你嘅, 只要到時市值大於你當初比嘅首期就已有賺,當然你可以計埋首期嘅廿年 inflation, 不過就會複雜好多。

我想指出長远黎睇,揸楼基本上係稳賺, 租楼就供死會, 蝕硬。注意, 我係講緊自住楼。

共勉之, 哈哈!
66. 蜕变中嘅懒人
2014-09-18 20:43
TO 65 大寶二寶兄
懒人要學引刀一快兄嗰招同兄台討論,逐句嚟要攪得掂,唔好見怪。

吾好講咁長, 當廿年( 因大部分按揭都係大約廿年), 又假設供樓支出等於租金。
50年同20年都係一樣計法,好。 

廿年後供滿層樓就係你嘅, 只要到時市值大於你當初比嘅首期就已有賺
當初比嘅首期:係咪應該講除咗 利息=租金 嘅所有廿年供款本金。
希望市值大過供款本金有賺,就係樓價升咗值,即係有升值预期;但係预期樓價會跌應該就唔會買,係咪?

當然你可以計埋首期嘅廿年 inflation, 不過就會複雜好多。
inflation都可以當係成本計,總之樓價升幅cover埋就得。

我想指出長远黎睇,揸楼基本上係稳賺。
呢個想法就係: 升值预期x槓桿比率

租楼就供死會, 蝕硬。注意, 我係講緊自住楼。
如果樓價每月平均跌幅+利息支出大過租金支出,租樓有着數,自住同投資都一樣,不過投資蝕多咗物業稅用地代佣金。
可將買樓首期另投資或收息都係收益,當然無咗槓桿效應。

大寶二寶兄再諗諗,懶人有乜諗漏咗。
67. 亮劍
2014-09-18 21:01
其實要是計算得好仔細,不容否認買股票的回報,会好過買楼,由其對投資高手而言。

不過話分兩頭,香港可憑炒股而進身億萬富翁行列者,好似唔係有幾多個。

反之在地產市場中揾上億者,就大把!

那些買磚頭者並非有乜本事,他們都是搭順風車啫。

始作俑者係某些人運用「五鬼運財」搵老襯,以日日撻少少方式,將其他人現金的購買力蠶食!
再講個好殘酷的現實给你知,打後十年、弍拾年,世界各地的貨幣增長,不會比對上十年、弍拾年少!
你可以唔信继續租楼,反正我哋收租佬要有人唔信邪才能生存!
68. 路人
2014-09-18 21:11
租客,記得準時交租呀!
69. 大寶二寶
2014-09-18 22:51
回66 懶兄

同意你講。 不過廿年流流長, 楼價升跌冇人知,但根據以往經驗同有通漲因素, 我就吾敢搏租樓吾買樓。

共勉之,哈哈!
70. 蜕变中嘅懒人
2014-09-18 23:16
TO 69樓 大寶二寶兄
歷史經驗,香港以高地價代替主要税收、資本主義先使未來錢必須要有恆定通漲率支撑經濟發展、加上各國印銀纸不停,樓價長久必定同銀纸數量鬥快升,長期租樓等同身家長期陰乾至不能自拔翻身,聰明如孖寶兄你明白的。
71. 引刀一快
2014-09-21 18:59
可唔可以換個角度嚟睇,依傢租樓,其實係先揸住100萬首期喺手,等時機合適先落大訂,我諗咁嘅表述比較接近大衆情况。咁100萬放喺余额寳都有5點左右回報喎。
72. 引刀一快
2014-09-21 19:04
To 66樓 懶人兄 

呢招係好實際又易睇,兼且唔駛花大量時間組織文體,不過留意唔好用鮮紅色,你用嘅雖然係深酒紅色,但係有D人嘅mon會偏色,變咗鮮紅就唔好,呢點係引刀式穿插回應要留意嘅地方。
只要係分段插入,冇事嘅,我以前逐個字同人斟就話唔好啫。
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