1.
从排队买六合彩看买楼行为 |
2014-09-16 09:50 |
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香港经常见到集体游行和示威,最近也正酝酿罢课等「民众运动」,但最不分党派和最具自发性参与,而大家又开开心心的「民众运动」,相信上周的抽iPhone 6和买头奖奖金1.5亿元的六合彩最有代表性。 抽iPhone 6属限时限刻的行为,早半个小时上网也不会接受你的抽iPhone 6申请,迟了半个小时,也不会有机会抽到。 买六合彩则不同,其实大家早几天已知道今次派彩会过亿元,如心动的话,一早已可到投注站下注,但偏偏有不少人要等到最后数小时才去买六合彩,据传媒报道,周六当日不少投注站的人龙,要排队20至30分钟,最高峰时更有个别人士要排足一小时才买到飞。 笔者相信,很多人上周五晚至周六才因超劲派彩去投注站买六合彩,而不是早两天便能轻松投注,不少是因为见到传媒广泛报道,看到大批人排队,觉得人人去投注,自己不参与一定很蚀底,所以人排我又排,以免「执输行头,惨过败家」。 其实股市和楼市也有相似现象,买股也好,买楼也好,最好是大市淡静,股价和楼价低迷之时才入市,这样下跌空间多半有限,潜在升幅却巨大。 不过,正如买六合彩一样,很多人买股或买楼,都是看到大市已大幅升,看到传媒说股民和楼民去抢货,才挑起自己买埋一份的欲望。 大家想想,2003年SARS前后,可曾想过买楼?今时今日,又是否觉得楼价屡创新高,人人去抢时,不买楼才是傻瓜? 撰文:陆振球(明报地产版主管)
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无论曾特首或者CY,对辣招都推崇备至,认为政府可以以辣招调控楼市,他们亦没有错,......... 曾特首或者CY,都错误的听取了财政司长不设实际的警告.......这是一部份香港市民的睇法.....
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3.
蜕变中嘅懒人 |
2014-09-16 10:39 |
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影响楼市走向嘅最大单一因素系人心,所以买楼嘅意欲必然与楼市炽热程度同步、反之亦然,羊群效应+重力堕性定率主宰楼市参与者思维,无分经验、财力、权力、学历、胆量、专业、专家。
庸碌者跟足100%。 稍聪明理智者跟50%。 高超智慧者虽不盲从,但人在江湖、身不由己,亦要跟30%。 只有真正世外高人,或绝对疯颠儍人,至可以做到与楼市走势反道而行,获巨利致富或自取灭亡。
聪明网友自然会对号入座、或心知谁人在座位中。
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4.
打工仔 Andy |
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2014-09-16 12:27 |
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中原指数最近破顶,立刻有学者表示现今楼价实在太高,比1997年的最高时候还要高20%,政府应该考虑出招。 应与各项数据一同比较 我觉得提出这种论调的人可以说跟不上时势,1997年楼价与现在有甚么关系?如果要比较,就应该连同其他衣、食、行的各项数据一起比较,我相信各项数据均有倍数升幅,单独楼市只升20%,其实是大落后,但我们的专家又不评论其他因素,单独针对楼市,因为他们知道,以粮食为例,如果现在来货价比1997年的来货价,只给予20%升幅,我相信没有国家愿意将粮食运来香港。 不只粮食,甚么货物也有类似情况,为甚么我们的政府单独压楼价?或者官员们一心想争取基层市民支持,但官员们可能没有考虑到楼价低,地价又必然要低,受害者始终是香港政府。而楼价中包括的建筑费又会随着通胀上升,单是建筑费对楼价的影响,现在与1997年的时候相比,已经不只20%,所以现在还说楼价与1997年相比,其实有点落后。 不过我又认为专家对楼市睇法应该带有前瞻,经常以旧数据来作出警告,与他们的身份不同。 简单地说,有人问我现在买楼是否合适,如果我答现在楼价比1997年的顶峰时还要高20%,买楼是非常危险的,请问有甚么指标作用?如果我回答,应该考虑利息不会跌,只会升,失业率低无可低,经济环境转坏,政府可能再出招,买楼,都是不买比买更好,这个答案总比现在楼价比1997年还要上升20%好得多。有人买了楼之后到银行申请按揭,而银行见该物业的周围已经很久没有成交,而不知道如何估价,於是将该物业交给一间专业的测量师行估值,该测量师行见没有成交个案可以参考,於是将约20年前成交的个案酌量加20%,便成为他的估价,结果该估价只得成交价30%。 银行当然做不成生意,而另一间银行则根本毫不用考虑,在估不足价的情况下接下该笔按揭生意,而且他们没有将该物业交往测量师行估价,因为他们知道,测量师行对於这类物业估价比较保守,很难达到申请者要求,而是否能够做到按揭生意,他们又漠不关心,所做的估价亦只不过是按本子办事。 最新成交价即市价 而该银行的「揸Fit人」认为,10年没有类似成交,最新的成交价就是市价,千万别以为该名银行家非常进取,他其实是一名资深银行家,根据过往银行业的一般做法,因为他们认为,十几年前的成交价,对於市价根本没有指标性。我真的不明白,为甚么这么多评论员经常将1997年楼价与现在相比 |
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5.
打工仔 Andy |
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2014-09-16 12:28 |
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中原指数最近破顶,立刻有学者表示现今楼价实在太高,比1997年的最高时候还要高20%,政府应该考虑出招。 应与各项数据一同比较 我觉得提出这种论调的人可以说跟不上时势,1997年楼价与现在有甚么关系?如果要比较,就应该连同其他衣、食、行的各项数据一起比较,我相信各项数据均有倍数升幅,单独楼市只升20%,其实是大落后,但我们的专家又不评论其他因素,单独针对楼市,因为他们知道,以粮食为例,如果现在来货价比1997年的来货价,只给予20%升幅,我相信没有国家愿意将粮食运来香港。 不只粮食,甚么货物也有类似情况,为甚么我们的政府单独压楼价?或者官员们一心想争取基层市民支持,但官员们可能没有考虑到楼价低,地价又必然要低,受害者始终是香港政府。而楼价中包括的建筑费又会随着通胀上升,单是建筑费对楼价的影响,现在与1997年的时候相比,已经不只20%,所以现在还说楼价与1997年相比,其实有点落后。 不过我又认为专家对楼市睇法应该带有前瞻,经常以旧数据来作出警告,与他们的身份不同。 简单地说,有人问我现在买楼是否合适,如果我答现在楼价比1997年的顶峰时还要高20%,买楼是非常危险的,请问有甚么指标作用?如果我回答,应该考虑利息不会跌,只会升,失业率低无可低,经济环境转坏,政府可能再出招,买楼,都是不买比买更好,这个答案总比现在楼价比1997年还要上升20%好得多。有人买了楼之后到银行申请按揭,而银行见该物业的周围已经很久没有成交,而不知道如何估价,於是将该物业交给一间专业的测量师行估值,该测量师行见没有成交个案可以参考,於是将约20年前成交的个案酌量加20%,便成为他的估价,结果该估价只得成交价30%。 银行当然做不成生意,而另一间银行则根本毫不用考虑,在估不足价的情况下接下该笔按揭生意,而且他们没有将该物业交往测量师行估价,因为他们知道,测量师行对於这类物业估价比较保守,很难达到申请者要求,而是否能够做到按揭生意,他们又漠不关心,所做的估价亦只不过是按本子办事。 最新成交价即市价 而该银行的「揸Fit人」认为,10年没有类似成交,最新的成交价就是市价,千万别以为该名银行家非常进取,他其实是一名资深银行家,根据过往银行业的一般做法,因为他们认为,十几年前的成交价,对於市价根本没有指标性。我真的不明白,为甚么这么多评论员经常将1997年楼价与现在相比 |
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6.
打工仔 Andy |
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2014-09-16 13:50 |
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To 博士 这些评论员仲活在过去式里!或者还未上车!所以只许百物腾贵, 不许资产升值罗.
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7.
中女社社长 |
2014-09-16 14:35 |
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一个故事 学懂承担 古时候有个年轻人,犯下滔天大罪,跪在公堂之上,接受死刑之前,懊悔不已,可惜为时已晚。跪在年轻人旁边,哭得差点要昏过去的,是他的母亲。「大人,求求你,给我孩子最后一次机会,我甚么也愿意为他做的,就算要我的命交换也可以。」这位母亲泪流满面,连叩几个响头,反而那位年轻人已经接受事实,知道快要到阎王报到,最后只有一个请求,就是跟母亲说最后遗言。 年轻人叫母亲靠近一点,希望能够在她耳边说话。怎料母亲一靠近,年轻人就狠狠的咬了母亲耳朵一下,鲜血一滴一滴的落在地上。公堂之上,人人哗然,最错愕的,当然是母亲。年轻人对着母亲痛骂:「就是你,就是你把我教成这样的。我做错甚么,你也替我承担,让我不知后果,一错再错,如今是恨错难返了!」
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97年我借银行三球分廿年还月供3万, 11年我借银行三球分三十年还月供1万。 前者利息占9成几, 后者本金占八成。 97前系平买贵供。 现在系贵买平供。 所以如果有人话楼价超越97就系泡沬,麻烦叫佢读多次小学先,谢谢。
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10.
大宝二宝 |
2014-09-16 14:55 |
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回8 惜缘兄
早两日到中央图书馆逛逛,无意中进入底层一间书局,入到门口, 抬头一望, 吓了我一跳。 见到师兄的大名高高在上, 威风凛澟。 师兄果真高人, 无处不在!
共勉之, 哈哈!
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To 10楼 大宝二宝兄, 兄台所言亦吓我一跳,所以缘份无处不在,大家应该珍惜系呢度相聚的缘份。
共勉之,哈哈!
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人人为楼狂,谈置业,庄伟茵劈头第一句是:「买唔起喎。」
吓?中电高层买不起楼?庄伟茵夫妇其实有自己一套的置业观:一不想为供楼打工,二不想「供息而非供楼」。
「坦白讲,我们自己的财富一直都不容许我在香港有层楼,这样说无人会信,但事实是我们是没有家底的家庭,父母没给我们钱,又只有我一个人打工,所以一直都是租楼。」庄说,到家庭累积一定财富,香港楼价已升得太急。
供息非供楼 拒为供楼打工
庄伟茵深明市场风高浪急,家庭只有一人工作,一旦有问题就出事,「我比较保守,如果我份工有问题,我们家庭收入会有好大影响,我不想承担供楼10年、20年、30年,不想打份工是为了要去交租或供楼,这样我觉得压力好大。」
庄伟茵一家租住的单位目前市值2,000多万元,过去10多年交租都交了几百万元,但丈夫从不认为是「帮人供楼」,「供楼是先供息,再供楼,供头10年,600多万都只是利息,而非供在层楼上。」
他又以西九龙800尺豪宅为例,楼价1,800万元,若只付3成首期,每个月要供约7万元,但其实租金回报只是3万多元。
「人人觉得自己在买楼收租,但其实是在供息,到头来卖楼要还银行那嚿钱是赚唔到,除非年年都升值5%,否则cover不了成本,事实是不会年年都升值。」他指香港买楼除非能付5成首期,在港置业才划算,否则向银行借钱「上车」,其实是在「供息」,而非在「供楼」。
不买香港楼,庄伟茵和丈夫2000年却决定买澳洲楼。「我在外国置业,我付3成首期,有人可帮我供另外那7成,楼价升值是我自己落袋,同我每年在供息是两回事。」黄说。
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13.
引刀一快 |
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2014-09-16 15:37 |
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To 11楼 惜缘兄
我晏D又走去睇睇先,我住喺图书馆附近。
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14.
Oscar Lam |
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2014-09-16 15:45 |
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12. 楼亮剑兄,
这只能说人各有志。如果每个有能力的都买楼,那业主的楼可以租给谁呢?我们又怎么可以不停地买肥猪,再不停地生小猪呢?
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15.
大宝二宝 |
2014-09-16 15:52 |
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回12 亮剑兄
我研究左成晚, 都谂吾明佢系D咩 logic。不过我真系估吾到一个高层有D咁废嘅思维!犯驳处处。可想而知就算系一个身居要职嘅人系投资方面都吾及一个普通师奶(只是比喻,绝冇贬意)。 唯一有可能系佢系澳洲已买左十层八层楼, 退休返澳洲住。 咁佢系香港有冇楼兼废up 都冇所谓。
共勉之, 哈哈!
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16.
大宝二宝 |
2014-09-16 15:56 |
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回11 惜缘兄
对呀。所以我地要“惜人惜事, 广结善缘”。
共勉之, 哈哈!
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To 13楼 引刀兄、16楼 大宝二宝兄,
阿弥陀佛,善哉善哉!
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18.
打工仔 Andy |
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2014-09-16 16:18 |
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To 15 孖宝兄 我估果d唔系Logic, 系籍口或者系下台阶!哈哈哈!
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彼得连治(Peter Lynch)说:「因为担心调整而输的钱,比真正在调整中所输的钱更多。」 拾多年前,我就当2001年啦,当时CCL系4X点,现在系12X点,咁今天2千万嘅楼,折算去2001年,当你750万! 使咗几佰万,得到甚么?就来同业主供甩层楼啦! 要是在09年做转按,近几年的本金/利息系8/2随时9/1! 七左仲未知,如果供20年的话,你们供多几年就甩难,第二时两公婆退休,只付差饷、地租同管理费,而你们那笔退休金只要拨储备几佰万,足够层楼维修。 但现在仲租楼的话,第日退咗休点算?那笔退休金够交多少年租? 唔通到时同D90后齐齐抽居屋? 或降低要求住沙一395??
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20.
大宝二宝 |
2014-09-16 16:26 |
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回18 打工仔兄
佢讲左好多嘢, 几乎冇一样我系同意嘅, 可能我吾明误会左啦。或者好似你讲佢讲到吾清吾境楚,似梦迷离, 找下台阶喇。
共勉之, 哈哈!
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