Location, Location, Location之先决条件是什么

　香港文汇报讯（记者 郑治祖）新一份施政报告以房屋政策作为重中之重，亦引发社会各界热烈讨论。负责检讨土地供应的财政司司长曾俊华在最新网志中分析近年楼价急升的几大原因，指出楼价大上大落对社会和经济稳定都有极为负面的影响，故特区政府必须当机立断，采取适当、适时、适度的措施，确保楼市健康平稳发展。他又呼吁市民置业必须量力而为，小心衡量自己的供款能力及可以承受的风险。

　曾俊华指出，楼价在过去20个月已急升了47%，尽管部分反映楼价在金融海啸期间大幅调整后的反弹，但升幅也十分少见。现时大型单位的价格较1997年的高峰已超出9%，而中型单位的价格亦只较历史高位低5%。楼价急升也令市民置业困难。由於收入增加的幅度追不上楼价的升幅，市民的置业供款负担由08年第四季的32%飙升至2010年第2季的41%。

　他解释，过去两年的新单位落成量每年平均只有8,000个，大量热钱流入香港，利率维持於极低水平，都是楼价急升的原因。但他坦言，特殊环境终有一天会成过去，在利率低企时，楼价升得越高，当利率掉头回升时，楼价下调的压力也就越大，不仅增加供楼人士的负担，亦可能令他们的物业变成负资产。

热气球忌急降 喻慢著陆最安全

　多次出招稳定楼市，但坊间感觉成效不大，曾俊华解释，住宅物业是许多市民一生中最重要的投资，因此自己尽量保持清晰而稳定的政策，以免引致楼市大上大落。目前共有84万住户居於自置的私人物业，相信他们绝不希望见到政府推出政策令他们一生中最重要的投资大幅贬值，故当局采取循序渐进的策略。他以坐热气球为例：「大家坐热气球升上半空，开始时都会兴奋大叫。但当热气球升得太急太高时，心里就会慌张起来。不过，在这时候，我们不可以一下子让热气球急降；相反，逐点逐点慢慢著陆，才是最安全的做法。」

三轮措施见效 楼宇成交量跌近3成

　他强调，前后推出的三轮措施已取得一定成效。过去大半年，发展商购置土地意欲增强，住宅单位的中期供应量已由去年年底估计的53,000个，上升至今年9月估计的61,000个。规划署亦选定了近30公顷工业、商业或其他用途的土地，可改划成住宅用地。银行已按照金管局有关的指引收紧按揭信贷的标准，每月新批出贷款的平均按揭成数，由去年的平均64.1%，下降至今年首8个月的61.1%。同时，投机活动一般并不猖獗，2010年首9个月「摩货」占成交总数2.4%，比09年的3.0%及长期平均数3.5%都较低；楼宇成交量亦按月大幅回落近3成。

　他又指，新一份施政报告分别从长、中、短期入手，涵盖了土地供应，资助置业等各范畴。他承诺会配合落实有关措施，并会努力管理好流动性，减低资金泛滥可能引致的过度借贷和资产价格上升问题，确保楼市平稳健康发展，以维持宏观经济的稳定性。