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Location, Location, Location之先決條件是什麼
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Location, Location, Location之先決條件是什麼

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年9月13日

  有人問我買樓的金科玉律Location, Location, Location,點解要一口氣用三個Location,今次他真的是問對了人,我相信很多人都唔知道點解用三個Location,用中文還可以解釋為地點,方向,高低,即是該物業位置適中,方向理想,又是高層,但點解英文要用上三個Location。話說有一個鬼佬測量師,幾十年在山頂種植道睇中一個物業,覺得地點非常之好,於是將該物業介紹給他的客戶,而他的客戶又相當滿意,願意付高於市值的樓價購買,鬼佬測量師認為一定沒有問題,誰不知業主的答案是「唔賣」,鬼佬唯有向買家要求加價。

  買家問:點解要加價,鬼佬話因為該物業除了位置適中之外,方向更佳,面對維港、九龍,景觀可以說是無敵,業主同意,於是加價20%,誰不知業主的答案仍然是唔賣,鬼佬唯有死死地氣再回買家處要求加價,買家話加價可以,但理由是什麼,鬼佬乃資深測量師,毫不猶豫立刻回答,種值道在香港高處,正所謂樓無方向,只有高低,貴些少都值得,買到又同意,再加價20%,鬼佬認為今次一定搞掂,誰不知,業主的答案依然是「唔賣」,今次還講多兩次「唔賣,唔賣」,鬼佬知道沒有辦法,唯有回覆買家話業主唔賣,業主問點解,鬼佬答:因為Location, Location, Location, 該物業位置優越,方向無敵,又高高在上,所以,業主唔肯賣,這是Location, Location, Location 出處,各位可以當真,亦可以當假,毋須太認真。

  我平時評論樓市,從未用過Location, Location, Location, 我認為這是阿媽係女人理論,邊個唔知道要買靚嘢,就算肯付溢價業主亦未必肯賣,如果一定要符合Location, Location, Location, 就一世都唔使買樓,如果初次置業者有此心態,就更加買唔到樓,因為,初次置業者一定不會願意付溢價,所以,若果有人希望買到優質物業,先決條件就是願意付出溢價,現在,大部分的業主都抱著「唔賣,唔賣,唔賣」心態,有心買樓的人要付溢價才會被考慮,最終做成樓價就算在辣招之下不跌主因,現在樓價不但不下跌,還緩緩上升,政府官員當然心急如焚,但若果官員們不理解業主「唔賣,唔賣,唔賣」心態,就永遠不能有效地管治樓市。

Location, Location, Location之先決條件是什麼
1. 睇得通
2014-09-13 09:03

這就是說一位前怕狼,後怕虎,怕買貴嘢的人一事無成!!!

2. 打工仔 Andy
2014-09-13 10:17
Location 真係好重要, 有些地段仲未回到97價就知了! 
不過,博士又講得好岩,下下要乎合三個LLL的原則,真係唔使買樓! 
買買埋埋到適當時後, 就要用博士的逢三退一策略去優化是嗎? 
3. Alan Pepper
2014-09-13 10:25
Many people don't understand that property investors are not in the "business" of selling property. They think that if you are a seller you must give some incentives to sell. To be honest they don't have too many options. Think about it this way... if an investor sells his/her property and receives $5 million in cash. Here are his/her options:

Put it in the bank and get 1% TD interest
Buy RMB for 2% interest
Buy stocks - (high risk)
Buy bonds - (from 3% to 10% depending on the risk)
Buy funds - (you still trust funds???)

Spending it on a Ferrari / small boat / Diamond / Watch / Painting, etc...

If he/she is not into that kind of spending, then its just another problem for them, having that extra cash on hand. My best guess is that he/she will be searching for another flat to buy. So what's the point of selling the flat, give 1% to the agent, then buying another flat, and give another 9% - 20% stamp duty, when he/she can just sit here and collect 3% each year from rental? That's just a waste of time and effort to lose money. Who does that???
4. 蜕变中嘅懒人
2014-09-13 12:20
現在嘅業主到市場價唔賣、到理想價唔賣、到破頂價唔價,唔係覺得自己嘅單位有3L嘅優點,而係怕咗政府嘅3D,同享有嘅低按息好處。
5. 买左2/3,可以做啥?不明。
2014-09-13 12:21
資深投資者兼有凶宅大王稱號的伍冠流表示,昨日在拍賣行上以210萬元買入麗城花園3期7座中層D室三分之二業權,單位建築面積846方呎,實用面積728方呎,單位市價約577萬元
6. 魚蛋仔
2014-09-13 15:08

多謝博士解釋。

第一個最重要的location是物業的地區,香港不外乎三個地區,香港,九龍,新界。其中以港島區的物業最珍貴,因土地供應有限,但是有一点就是港島的物業有很多都是樓齢比較大,因此想請教如果投資在一D較舊的物業,例如樓齡在50年以上的物業,制吾制得過呢?又或者這樣說,樓齢跟地區又如何取捨?希望博士或各位賜教。

7. 人工比較
2014-09-13 22:14

香港,美國,英國人工比較 E-mail 此主題給朋友

[隱藏]

金融海嘯下的香港,裁員倒閉潮不絕,薪酬居高不下的政府高官卻只是繼續空談而缺乏行動。財政司司長曾俊華昨出席預算案論壇時,現場有有備而來的青少年公然作出挑戰,質疑為何包括曾俊華在內的問責高官薪酬竟然可高過美國總統奧巴馬,要求本港問責官員減薪,以示與市民共渡難關的誠意。不過,曾俊華竟以「減少少人工,應該幫助不大」回絕,令到提問的青少年,甚至市民失望,不少網民更在網上留言狠批曾俊華的言論。

多位學者也指高官減薪未必有實際作用,但具有象徵意義,也是市民的心聲,可惜的是官員根本不能掌握民情。

曾俊華昨午出席財政預算案論壇,與百多名中學生直接對話。樂善堂余近卿中學的一名學生提問時坦言:「作為高官的你,有無諗過帶頭減薪,以表示同基層市民一齊渡過難關的決心?」曾俊華嘴裏雖說會考慮有關建議,但隨即以政府每年整體開支高達二千億元,自己減「少少人工,應該幫補唔大」來婉拒減薪。
8. 引刀一快
2014-09-14 13:11
To 7樓

你篇嘢幾時架?
9. 發表於 2009-2-16
2014-09-14 13:32

金融海嘯下,打工仔備受減薪裁員之苦,港府高官卻高薪厚祿,有青少年昨日當面挑戰出席預算案論壇的財政司司長曾俊華,質問包括曾俊華在內的問責高官坐享較美國總統奧巴馬更高的薪酬,在目前經濟環境下,是否應減薪以示與市民共渡難關,曾俊華以「減少少人工,應該幫助不大」回應,令提問的青少年及眾多市民失望,更惹來網民留言狠批。學者亦指,港府高官近期一再出錯,無法掌握民情,減薪可體現問責精神。

曾俊華昨出席財政預算案論壇,與百多名中學生直接對話。樂善堂余近卿中學的一名學生提問時坦言:「作為高官的你,有無諗過帶頭減薪,以表示同基層市民一齊渡過難關的決心?」曾俊華說會考慮該建議,但以政府開支每年高達二千億元,自己減「少少人工,應該幫補唔大」來婉拒減薪。

迴避問責「錯得離譜」
不過,曾俊華的「幫補唔大」辯解即時被有備而來的二十三歲童俊謙作出反擊。童詳列本港特首、財政司司長的薪酬數據,質疑為何香港政府的問責官員薪酬竟然可以高於美國總統奧巴馬;又質疑港府的政治助理年薪也介乎一百五十萬至一百九十萬元,待遇遠較年薪只有十六萬美元(約一百二十四萬港元)的美國參、眾兩院的議員為高。童續說,若各問責高官減薪兩成,一年約可省下一千六百萬港元,質問曾俊華何謂「共度時艱?」但曾俊華只辯稱美國和香港政府的薪酬不能直接比較,因為是「橙同蘋果」。

童俊謙事後坦言對曾俊華的答案感失望,並諷刺曾俊華是「政治家一貫做法,婉婉轉轉,迴避問題」。童續說特首只是管理香港這麼小的一個地方,美國總統則要管理幅員大很多、有五十個州的美國,但他的薪酬竟然不及香港特首,甚至不如財政司司長則叫他感到驚訝。童直言,希望曾俊華勿以為一千六百萬元是小數目,因為「加起來便是大數目」。

城市大學專業進修學院學術籌統宋立功指出,兩名青年只是帶出社會上存在已久希望政府與市民共度時艱的聲音,而曾俊華把減薪與預算案相提並論是答非所問。宋直言,一眾負責財金的官員,即曾俊華、財經事務及庫務局局長陳家強和金管局總裁任志剛在雷曼迷債事件上「錯得離譜」,減薪可以看作是問責的方法。

嶺南大學經濟系授何濼生直言,高官減薪是很多市民的心聲。何指出,香港高官薪酬過高是人盡皆知,所以本港貧富懸殊問題這麼嚴重。他又指,高官減薪不是要解決實質問題,而是有其象徵意義,令廣大市民感到政府與他們共度時艱。

10. 引刀一快
2014-09-14 13:38
D官最緊要係做到嘢,以前大陸D官,薪水低到嚇死人,結果係點大家有眼見。
11. 2010-10-18
2014-09-14 13:54
[2010-10-18]    
 曾俊華(小圖)呼籲市民置業必須量力而為,小心衡量自己的供款能力及可以承受的風險。 資料圖片

 香港文匯報訊(記者 鄭治祖)新一份施政報告以房屋政策作為重中之重,亦引發社會各界熱烈討論。負責檢討土地供應的財政司司長曾俊華在最新網誌中分析近年樓價急升的幾大原因,指出樓價大上大落對社會和經濟穩定都有極為負面的影響,故特區政府必須當機立斷,採取適當、適時、適度的措施,確保樓市健康平穩發展。他又呼籲市民置業必須量力而為,小心衡量自己的供款能力及可以承受的風險。

 曾俊華指出,樓價在過去20個月已急升了47%,儘管部分反映樓價在金融海嘯期間大幅調整後的反彈,但升幅也十分少見。現時大型單位的價格較1997年的高峰已超出9%,而中型單位的價格亦只較歷史高位低5%。樓價急升也令市民置業困難。由於收入增加的幅度追不上樓價的升幅,市民的置業供款負擔由08年第四季的32%飆升至2010年第2季的41%。

 他解釋,過去兩年的新單位落成量每年平均只有8,000個,大量熱錢流入香港,利率維持於極低水平,都是樓價急升的原因。但他坦言,特殊環境終有一天會成過去,在利率低企時,樓價升得越高,當利率掉頭回升時,樓價下調的壓力也就越大,不僅增加供樓人士的負擔,亦可能令他們的物業變成負資產。

熱氣球忌急降 喻慢著陸最安全

 多次出招穩定樓市,但坊間感覺成效不大,曾俊華解釋,住宅物業是許多市民一生中最重要的投資,因此自己盡量保持清晰而穩定的政策,以免引致樓市大上大落。目前共有84萬住戶居於自置的私人物業,相信他們絕不希望見到政府推出政策令他們一生中最重要的投資大幅貶值,故當局採取循序漸進的策略。他以坐熱氣球為例:「大家坐熱氣球升上半空,開始時都會興奮大叫。但當熱氣球升得太急太高時,心裡就會慌張起來。不過,在這時候,我們不可以一下子讓熱氣球急降;相反,逐點逐點慢慢著陸,才是最安全的做法。」

三輪措施見效 樓宇成交量跌近3成

 他強調,前後推出的三輪措施已取得一定成效。過去大半年,發展商購置土地意慾增強,住宅單位的中期供應量已由去年年底估計的53,000個,上升至今年9月估計的61,000個。規劃署亦選定了近30公頃工業、商業或其他用途的土地,可改劃成住宅用地。銀行已按照金管局有關的指引收緊按揭信貸的標準,每月新批出貸款的平均按揭成數,由去年的平均64.1%,下降至今年首8個月的61.1%。同時,投機活動一般並不猖獗,2010年首9個月「摩貨」佔成交總數2.4%,比09年的3.0%及長期平均數3.5%都較低;樓宇成交量亦按月大幅回落近3成。

 他又指,新一份施政報告分別從長、中、短期入手,涵蓋了土地供應,資助置業等各範疇。他承諾會配合落實有關措施,並會努力管理好流動性,減低資金泛濫可能引致的過度借貸和資產價格上升問題,確保樓市平穩健康發展,以維持宏觀經濟的穩定性。

12. 中港樓……仲講樓?
2014-09-15 02:06
除非對前景看得很淡,又或急需周轉,否則業主賣樓後,很大機會是要換樓;而太高的交易成本,消滅了換馬的興趣。
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