新婚多新楼少 楼控或更辣
撰文:麦萃才 香港浸会大学财务及决策系副教授
栏名:房策透视
1997年是一个特别的年份，特别对於楼市而言，当年楼价屡创新高。而中原城市领先指标，就是以97年的数据作为基准。香港当时的人口只有648万人，家庭数目约有192万个。
辣招未遏楼泡 政府或再出招？
十七年后的今天，截至2014年6月的数据显示，香港的人口已突破722万人，而估算家庭数目上升至239万个。近月楼市再次升温，无论是中原城市领先指标，又或者是差饷物业估价署的楼价指数，都创下了历史新高。虽然政府已用了多项辣招，但有意见认为，仍未能为楼市降温，所以预计政府或有更辣的招数，对付楼市潜在的泡沫。
自回归以来，香港经济经历了几次周期，亚洲金融风暴所引发的楼市大泻，令整体楼价下跌了六、七成，这个事件对於70后或以前的市民，仍然记忆犹新。但对於80后的市民来说，楼价在2003年以后基本是上升轨，楼市大跌的痛苦基本上没有体验过，所以他们对於楼市的戒心较少，容易成为楼市波动的受害者。
自由行改善经济 港结婚数字飈
现在与1997年比较，香港人口增加了730,400人；如以家庭计算，增加了466,200个（截至2012年底的数字）。因为经济持续改善，2013年登记结婚宗数比对97年增加了17,805宗，达到55,398宗！问题是香港有没有足够的房屋供应配合家庭数目增长？
假设每宗结婚登记等於一个新的家庭设立，引发一个新的住屋需求，那么比对每年新增房屋供应量与登记结婚数目，便可以知道房屋供应能否追上住屋需求。
图一显示了自97年以后，每年登记结婚宗数。基本上，因为亚洲金融风暴发生，经济转差的问题，人们推迟了结婚的时间，由1998年至2003期间，每年结婚宗数只是30,000多宗。但自2003年内地开放自由行之后，香港经济得以改善，而每年结婚的宗数亦逐年上升，而近几年每年维持50,000宗以上，而2012年更因为龙年效应，升至60,459宗！由97年至2014年5月为止，累计登记结婚数目已达至760,994宗。就算计至2013年底，也有739,231宗。
新婚望置业 楼供应却反减
同期的房屋供应有没有跟上？第一届特区政府的八万五政策效应，房屋供应要在1999年之后才见到。在2000年公屋、居屋加私楼的供应，突破96,884个单位，见图二。当年基本上供应是大於新增家庭数量。但及后，政府要挽救楼市，停建居屋，而又没有大型的土地开发计划，使到每年的房屋供应量锐减，跌至平均20,000个单位的水平。
回归后家庭数目又增加了多少？1997年时，全港家庭数目约有1,922,800个，而到了2012年，家庭数目已升至2,389,000个，15年来多了466,200个家庭。见图三。
如果把每年新落成单位数目，与年度登记结婚的数字作为比较，便会发觉自2005年以后，新增登记结婚的数目远高於新屋落成，而近几年情况转趋严重，见图四。自2006年以后，平均的新屋落成量约20,000个单位，但到了2012、2013年，每年新婚的家庭却有近6万宗。换句话说，近几年有3至4万的新婚家庭，没有相应的房屋供应配合。於是就造成以下的社会问题：
⑴新婚的夫妇，因为缺乏资金买楼，要继续分开在双边父母居住，形成结婚不同住的情况，或许他们目的是希望能储到首期买楼，但这种社会情况当然不理想。
⑵因为公屋供应有限，轮候时间长。结果便要捱贵租，租住私楼去组织自己的小天地。
⑶如果不能负担一般的私楼，但又要有自己的小天地，部分或会考虑劏房。而很多劏房都是未经审批申请改动建筑物的间隔，造成潜在安全风险，成为社会的隐患。
上述分析只限於本地的实质需求，亦即是刚性需求。由1997至2013年期间，累计结婚宗数已达73.9万宗；但期间物业落成量，只有69.9万间。两者相差4万，但这个数字差距，并不能完全解释小型单位的楼价上升，还有些因素影响到物业的需求。
过去的一段时间，部分香港的物业由海外买家购入，其中以内地买家为主要部分，而这亦加剧房屋短缺的问题。
回归后人工加9% 楼价升24%
其次是香港人的家庭结构开始改变，每户的人数愈来愈少：1997年家庭住户平均人数是3.3人，但到了2012年，家庭住户人数只有2.9人，就算人口没有增长，但因每户人数减少，这亦造成新的房屋需求。按数字估算可以是97年家庭住户数目的13.87%！以97年1,922,800个家庭住户数目作为估算，住屋需求会多了26.5万间！
因为住户人数少了而多了住屋需求，再加上每年结婚的新增家庭，还未计入海外买家的需求，房屋的缺口可达30万个单位以上！通常结婚不久的夫妇，家庭经济能力有限，所以中小型单位便是他们的目标，这亦解释了为何近日中小型单位的价格突破历史高位，因为这些刚性需求是实在的，当利好的消息进入楼市，这些购买力便会释放出来，继而推高楼价。
相比於97年，家庭入息中位数只升了8.95%，但反映楼价表现的中原城市领先指标，却升至124点，亦即楼价比对1997年时升了24%。家庭收入的增幅，是低於楼价的增幅。这个情况确实令人忧虑的。
（文章仅代表个人立场）
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