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樓市升勢溫和 政府毋須加辣
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2014年9月10日

樓市升勢溫和 政府毋須加辣

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  今年下半年,樓市在新盤暢銷帶動下,樓價升勢停不了。有學者認為如此熾熱市況,可能會觸動政府官員神經,唯恐樓市出現泡沫危機,加辣措施勢必再起。

  究竟樓價是否真的升得那麼急?大家不妨看看相關數據,中原城市領先指數(CCL)上周錄得126.94點,相對於年初的119點,合共升了7-8點左右,樓價升幅大約為6% - 7%。我們也回望一下97年的數據,9610月份CCL指數為70點,到了976月份升至100點,同樣為時8個月,當年的指數升了30點,由於樓價基數較低,算起來在短短幾個月間,當時的樓價升幅超過4成。

  數字清楚地告訴我們,今天的樓價升幅無復當年勇,每年升十個八個百分點仍屬溫和數字,相比當年的瘋狂程度,乃小巫見大巫。目前市道有變,細價物業當道,源於雙倍印花稅之下,中小型物業更受歡迎,這是一個真正用家市場,剛性需求帶動樓價溫和向上,暫時看不到泡沫有多大,除了政治方面的理由,政府實在沒必要再度加辣干預樓市。

  地產建設商會副主席梁志堅也表示,樓價在未來兩三年難有回落迹象,除了中小型物業有剛性需求支持,建築成本每呎高達4千元,也是樓價難以下跌主因。加上歐洲央行上周突然減息,並預告5萬億量化寬鬆政策下月登場,大量資金勢將流出歐元區,英美國家資產市場直接受惠,香港樓市和股市或許也間接得益。如此種種,皆有利於樓市向上發展。

量力而為 置業自住勝交租

  再這樣說下去,淡友們肯定會很傷心,他們正熱切期待樓價下跌時的入市良機,如今似乎事與願違,該如何是好?不妨以另一個角度分析一下,雖然利好因素甚多,但利淡理由也不少,如中國經濟放緩,新政府努力打擊貪腐,使香港中高價物業成交轉淡。

  此外,利率超低環境難以長期維持,一旦明年開始加息,本港物業市場必首當其衝,到時樓價適當回落是正常結果。當然還有最令人擔憂的政局,香港政治爭拗無日無之,佔中暴動等等反政府示威行動一觸即發,此等行為必將影響香港金融中心地位,嚇怕外商進來投資,樓市也難免會被殃及。

  那麼目前是否買樓時機?還是那句「量力而為」,能力範圍之內買樓自住沒問題,反正租樓也不便宜,首次置業者買一個4百萬以內的物業,按揭最多可借9成,首期一成做業主勝於當租客。至於應否買多一層作投資收租用途,那就見仁見智。在投資領域裡,可供選擇的物業類型或投資工具,可說是林林總總、多不勝數,未必一定要選擇購買住宅樓宇。

樓市升勢溫和 政府毋須加辣
1. 目擊者
2014-09-10 12:15
報章經常吹水什麼樓價破頂,嚇唬年輕人買唔到樓,個個要反高樓價,其實今年到宜家只升6-7%,又唔係咁得人驚啫!
2. 我同意
2014-09-10 12:25

我認為可以接受此意見:

[那麼目前是否買樓時機?還是那句「量力而為」,能力範圍之內買樓自住沒問題,反正租樓也不便宜,首次置業者買一個4百萬以內的物業,按揭最多可借9成,首期一成做業主勝於當租客。至於應否買多一層作投資收租用途,那就見仁見智。在投資領域裡,可供選擇的物業類型或投資工具,可說是林林總總、多不勝數,未必一定要選擇購買住宅樓宇。]

3. 福建大學碩士研究生(農務系)
2014-09-10 13:42
「香港政治爭拗無日無之」,呢d人最好去第三世界看看,便知香港是天堂
4. 痴x線
2014-09-10 14:17
今年有升都已經要加辣啦!你冇病吓嘩????
應該不停加辣到跌番3-4成!實行租管同極大空置稅!

5. to3/f
2014-09-10 14:20
甘你有樓咪賣左去喺d第三世界做土王帝囉on9仔
6. 亮劍
2014-09-10 16:15

新婚多新樓少 樓控或更辣

 

撰文:麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授
欄名:房策透視

1997年是一個特別的年份,特別對於樓市而言,當年樓價屢創新高。而中原城市領先指標,就是以97年的數據作為基準。香港當時的人口只有648萬人,家庭數目約有192萬個。

辣招未遏樓泡 政府或再出招?

十七年後的今天,截至20146月的數據顯示,香港的人口已突破722萬人,而估算家庭數目上升至239萬個。近月樓市再次升溫,無論是中原城市領先指標,又或者是差餉物業估價署的樓價指數,都創下了歷史新高。雖然政府已用了多項辣招,但有意見認為,仍未能為樓市降溫,所以預計政府或有更辣的招數,對付樓市潛在的泡沫。

自回歸以來,香港經濟經歷了幾次周期,亞洲金融風暴所引發的樓市大瀉,令整體樓價下跌了六、七成,這個事件對於70後或以前的市民,仍然記憶猶新。但對於80後的市民來說,樓價在2003年以後基本是上升軌,樓市大跌的痛苦基本上沒有體驗過,所以他們對於樓市的戒心較少,容易成為樓市波動的受害者。

自由行改善經濟 港結婚數字飈

現在與1997年比較,香港人口增加了730,400人;如以家庭計算,增加了466,200個(截至2012年底的數字)。因為經濟持續改善,2013年登記結婚宗數比對97年增加了17,805宗,達到55,398宗!問題是香港有沒有足夠的房屋供應配合家庭數目增長?

假設每宗結婚登記等於一個新的家庭設立,引發一個新的住屋需求,那麼比對每年新增房屋供應量與登記結婚數目,便可以知道房屋供應能否追上住屋需求。

圖一顯示了自97年以後,每年登記結婚宗數。基本上,因為亞洲金融風暴發生,經濟轉差的問題,人們推遲了結婚的時間,由1998年至2003期間,每年結婚宗數只是30,000多宗。但自2003年內地開放自由行之後,香港經濟得以改善,而每年結婚的宗數亦逐年上升,而近幾年每年維持50,000宗以上,而2012年更因為龍年效應,升至60,459宗!由97年至20145月為止,累計登記結婚數目已達至760,994宗。就算計至2013年底,也有739,231宗。

新婚望置業 樓供應卻反減

同期的房屋供應有沒有跟上?第一屆特區政府的八萬五政策效應,房屋供應要在1999年之後才見到。在2000年公屋、居屋加私樓的供應,突破96,884個單位,見圖二。當年基本上供應是大於新增家庭數量。但及後,政府要挽救樓市,停建居屋,而又沒有大型的土地開發計劃,使到每年的房屋供應量銳減,跌至平均20,000個單位的水平。

回歸後家庭數目又增加了多少?1997年時,全港家庭數目約有1,922,800個,而到了2012年,家庭數目已升至2,389,000個,15年來多了466,200個家庭。見圖三。

如果把每年新落成單位數目,與年度登記結婚的數字作為比較,便會發覺自2005年以後,新增登記結婚的數目遠高於新屋落成,而近幾年情況轉趨嚴重,見圖四。自2006年以後,平均的新屋落成量約20,000個單位,但到了20122013年,每年新婚的家庭卻有近6萬宗。換句話說,近幾年有34萬的新婚家庭,沒有相應的房屋供應配合。於是就造成以下的社會問題:

新婚的夫婦,因為缺乏資金買樓,要繼續分開在雙邊父母居住,形成結婚不同住的情況,或許他們目的是希望能儲到首期買樓,但這種社會情況當然不理想。

因為公屋供應有限,輪候時間長。結果便要捱貴租,租住私樓去組織自己的小天地。

如果不能負擔一般的私樓,但又要有自己的小天地,部分或會考慮劏房。而很多劏房都是未經審批申請改動建築物的間隔,造成潛在安全風險,成為社會的隱患。

上述分析只限於本地的實質需求,亦即是剛性需求。由19972013年期間,累計結婚宗數已達73.9萬宗;但期間物業落成量,只有69.9萬間。兩者相差4萬,但這個數字差距,並不能完全解釋小型單位的樓價上升,還有些因素影響到物業的需求。

過去的一段時間,部分香港的物業由海外買家購入,其中以內地買家為主要部分,而這亦加劇房屋短缺的問題。

回歸後人工加9% 樓價升24%

其次是香港人的家庭結構開始改變,每戶的人數愈來愈少:1997年家庭住戶平均人數是3.3人,但到了2012年,家庭住戶人數只有2.9人,就算人口沒有增長,但因每戶人數減少,這亦造成新的房屋需求。按數字估算可以是97年家庭住戶數目的13.87%!以971,922,800個家庭住戶數目作為估算,住屋需求會多了26.5萬間!

因為住戶人數少了而多了住屋需求,再加上每年結婚的新增家庭,還未計入海外買家的需求,房屋的缺口可達30萬個單位以上!通常結婚不久的夫婦,家庭經濟能力有限,所以中小型單位便是他們的目標,這亦解釋了為何近日中小型單位的價格突破歷史高位,因為這些剛性需求是實在的,當利好的消息進入樓市,這些購買力便會釋放出來,繼而推高樓價。

相比於97年,家庭入息中位數只升了8.95%,但反映樓價表現的中原城市領先指標,卻升至124點,亦即樓價比對1997年時升了24%。家庭收入的增幅,是低於樓價的增幅。這個情況確實令人憂慮的。

(文章僅代表個人立場)

 

 

 

 

 

 

最頂
7. 好友
2014-09-10 16:43
如果是真正用家的剛性需求,樓價要升1成半成有什麼問題,又沒有炒家在市場,淡友唔好輸打贏要.
8. 地產中人
2014-09-10 17:21

我認為此數字可信:

 [究竟樓價是否真的升得那麼急?大家不妨看看相關數據,中原城市領先指數(CCL)上周錄得126.94點,相對於年初的119點,合共升了7-8點左右,樓價升幅大約為6% - 7%。我們也回望一下97年的數據,9610月份CCL指數為70點,到了976月份升至100點,同樣為時8個月,當年的指數升了30點,由於樓價基數較低,算起來在短短幾個月間,當時的樓價升幅超過4成。]

9. 上車難
2014-09-10 20:08
樓價應該跌,亮劍講嘅麥萃才嘅數字就係要加辣,香港政府唔再加辣就係偏幫地產商.
10. CK
2014-09-11 02:18

可以講,樓市非常危險,香港樓價下行風險十分高:

[不妨以另一個角度分析一下,雖然利好因素甚多,但利淡理由也不少,如中國經濟放緩,新政府努力打擊貪腐,使香港中高價物業成交轉淡。

  此外,利率超低環境難以長期維持,一旦明年開始加息,本港物業市場必首當其衝,到時樓價適當回落是正常結果。當然還有最令人擔憂的政局,香港政治爭拗無日無之,佔中暴動等等反政府示威行動一觸即發,此等行為必將影響香港金融中心地位,嚇怕外商進來投資,樓市也難免會被殃及。]

11. TO:好友
2014-09-11 02:23

甚有理由的文章:

柯興捷:

"是的,目前樓市的確令人感到高不可攀,何況預期增加供應受到阻撓,而且建築業工資又祇升不跌,理論上未來的樓價,下調空間相當有限。然而,筆者卻深信世事無絕對,特別是外圍政治及經濟的突然改變,譬如供款利息,當美國決定加息,就算香港屆時經濟轉差,也無奈要立即跟隨。又例如發生突發政治事件,1982年戴卓爾夫人在北京人民大會堂不慎跌了一跤,香港樓市應聲下挫,在期後12個月之內,樓價更足足跌了一半。至於2003年香港樓價更加是一潭死水,樓價祇有現在的1/4左右。所以,我覺得急於置業的市民,若對目前樓價感到力有不逮,應該一方面繼續努力儲蓄更多首期,同時,積極支持增加土地供應,等待合適時機圓自己的置業夢。"

12. 睇得通
2014-09-11 04:22

那麼目前是否買樓時機?還是那句「量力而為」,能力範圍之內買樓自住沒問題,反正租樓也不便宜,.........

四年前, 財爺提出買樓要「量力而為」,要小心!!!

根本上香港有好多人犯上了: 樓市上升動力停頓點估計/估算/估測的錯誤!!!

這一批人都犯上了一個共同的錯誤: 我是權威人物,你們都要聽我的指揮/指示/指令......

【本報訊】財政司司長曾俊華表示,超低息環境終會完結,加息勢在必行,呼籲市民不要貿然置業。他又說,港府早前推出打擊炒樓措施是「非常措施」,目的是要確保整體經濟及金融市場的穩定,港府會繼續監察情況,在有需要時毫不猶豫再推出適當措施。

13. 睇得通
2014-09-11 04:35

2010年10月18日

【本報訊】樓市瘋狂,財政司司長曾俊華昨日發出警告,以泡沫風險有增無減形容樓市,又說樓價過去20個月已急升47%,大單位售價較1997年高峯超出9%,中型單位亦只較歷史高位低5%,當利率掉頭回升,供樓人士可能變負資產。但他為特首曾蔭權施政報告的政策護航,聲稱不可以一下子讓熱氣球急降,表明無意落藥為樓市降溫。立法會議員李永達批評政府仍不肯推出措施打擊炒風。
記者:王家文 夏志禮

財爺曾俊華昨以〈也談樓市〉為題在其網誌撰文,以近二千字為施政報告中的房屋政策護航。他在開首已明言,過去20個月本港樓價急升47%,逾千呎以上的豪宅更超越1997年樓價高峯期9%;中型住宅樓價也貼近歷史高位。他警告,現時利率處於極低水平,一旦掉頭回升,樓價受挫,也加重供樓市民負擔,可能令他們的物業變成負資產。
他指出,今年第二季市民的置業供款負擔佔收入的41%,較08年第四季上升九個百分點,一旦利率回升,更會令供款負擔進一步升至接近過去20年的平均數53%。市民收入增加的幅度追不上樓價的升幅,供款負擔亦越來越重。

樓市泡沫風險 有增無減

曾俊華又把樓價狂升歸咎於供應少和大量熱錢流入。他指出,近兩年本港樓宇落成量偏低,僅提供約1.6萬個單位,且金融海嘯後各國採取量化寬鬆政策,大量熱錢流入本港,迫使利率維持極低水平,促使樓市暢旺。除非利率和資金走向出現變化,否則樓市泡沫風險只會有增無減。
運輸及房屋局副局長邱誠武昨出席港台節目《城市論壇》後亦提泡沫資產。他表示,現時本港樓市處於極不正常的狀況,除因息口超低,熱錢流入也是主因,令樓市異常飆升,「家見到資產嘅泡沫係慢慢形成」。他提醒市民置業必須量力而為,以及考慮所承受的風險。
不過,曾俊華沒有提出具體措施應付危機,只是說目前全港84萬戶居於自置物業,他們絕不願見到政府政策令樓宇大幅貶值,又說大家坐熱氣球升上半空,都會興奮大叫,但升得太急太高,心裏就慌張,這時候政府不可以一下子讓熱氣球急降。政府消息人士承認,自金融海嘯後,美國不斷以「印銀紙」方法去穩定經濟,大量資金無可避免湧入本港,「若要特區政府推出政策去阻擋聯邦儲備局嘅印鈔機,係不切實際」。

14. to 7/f
2014-09-11 12:00
如果樓市係甘有剛性需求,甘香港根本唔應該容許任何人投資喺地產市場.香港唯一收租祇有政府
15. 好友
2014-09-11 14:41

to:14樓:

地產建設商會副主席梁志堅也表示,樓價在未來兩三年難有回落迹象,除了中小型物業有剛性需求支持,建築成本每呎高達4千元,也是樓價難以下跌主因。加上歐洲央行上周突然減息,並預告5萬億量化寬鬆政策下月登場,大量資金勢將流出歐元區,英美國家資產市場直接受惠,香港樓市和股市或許也間接得益。如此種種,皆有利於樓市向上發展。

16. to 好友
2014-09-11 17:20
哈哈祝君好運

及祝佔中成功!!
17. 好友
2014-09-12 03:35

TO:14樓:

大家拭目以待,睇下佔中會否成功?簡直笑死街坊,憑你香港幾隻小貓學生,就可威脅到中共政權,你返去照照鏡先啦.

放心,樓價只會升唔會跌,在未來2-3年內.

18. to好友
2014-09-12 09:25
哈哈甘又睇下過2-3年你係咪魚翅撈飯囉

不過A1頭條話大好友負資產自殺機會大d, 可能唔駛等2-3年𠻹!
19. 睇得通
2014-09-12 19:44
中原城市領先指數 CCL  每周五公佈 – 最新2014/09/12公佈,反映2014/09/012014/09/07(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。
本週公佈 與上週比較 與上月比較
[中原城市領先指數]

126.14

  0.63 %   0.38 %
[中原城市(大型單位)領先指數]

130.16

  0.80 %   0.95 %
[中原城市(中小型單位)領先指數]

124.78

  0.60 %   0.62 %
[中原城市大型屋苑領先指數]

126.59

  0.58 %   0.76 %


[中原城市分區領先指數]
*只包括大型屋苑
  本週公佈 上週比較 上月比較
港島 134.39 2.76 % 1.03 %
九龍 125.48 0.11 % 0.38 %
新界(東) 131.92 0.73 % 4.4 %
新界(西) 108.61 0.66 % 1.27 %

 

低息年代,

大跌好難,

圖形顯示,

橫行強勁,

黑心爆煲,

短期難現.

小人慶跌,

漁人安享.

20. 哈哈
2014-09-13 00:45
又有人on 9了....
為你自己未來同下一代著想根本有樓冇樓都應該幫手推冧個市!!
大家都寧願香港番去好似以前60年代甘都唔想見到香港變左第二個利比亞啦
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