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被玩踢之後......
本港二手市場淡靜，买家观望氣氛濃厚，业主「焗減」出貨，令楼价持續回落。昨日公布的主要二手屋苑楼价指数已連跌10周，按周再下挫约0.79%至169.93点，創逾4年半新低。蓝籌盘實用面積調整呎价均告回落，其中鴨脷洲海怡半岛呎价更在10個星期跌近16%。
上述为中原城市領先指数，在過去10周累跌约6.14%，追平2019年10月的連跌10周纪录，但當时累積跌幅僅约4.98%，若與去年底相比，該指数今年暂跌约7.92%，而對比去年8月歷史高位的191.34点，已累挫约11.19%。
事實上，大型屋苑及中小型單位楼价指数，按周同时下挫约0.92%及约0.91%，分別報170.57点及168.83点，同屬2018年2月後最低。
柏匯鬆綁帳输16萬
分区方面，4区楼价指数按周全線回落，期內港岛跌约1.32%至171.31点，創2017年底後近5年新低，九龙区同期跌约0.38%至162.79点，創2018年1月後最低。新界东及新界西亦挫约1.05%及1.1%。
在過去10星期內，蓝籌屋苑實用面積調整呎价跌势顯著，其中，海怡半岛呎价期內跌至约15,010元，茶果岭丽港城及鰂鱼涌太古城呎价同期分別录得约13%及约12.3%跌幅，太古城呎价跌至约16,708元。
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無端端畀乜踢???
美聯物业表示，該行剛促成PARK YOHO SICILIA 1A座低層A室一個407實呎戶，採1房間隔，成交价为620萬元，呎价15,233元，原业主於2019年8月9日以约650萬元購入上述物业，持貨3年，帳面虧損30萬元。
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畀邊個踢得咁順灘.........
商場劏舖再录慘蝕個案，屯门青山坊壹號總站一個1楼單號舖以69萬元沽出，較一四年購入价帳面勁蝕约78%或逾246萬元，为該商場合共4宗蝕讓個案中，跌价最勁的個案。而核心区銅鑼湾波斯富街一個巨舖獲买家以近5億元洽購至尾声，若交易落實，料連同早前已售出的地舖，帳面亦要蝕逾30%。
据土地注册處资料，壹號總站一個1楼單號舖以69萬元沽出，較一四年十月的購入价315.2萬元低约78%或246.2萬元，为該商場劏舖最大蝕讓個案。据了解，該舖位實用面積约44方呎，實用呎价约15,682元。另资料顯示，該商場已累積录得4宗蝕讓個案，成交价介乎62.8萬至98萬元，較購入价低约66至78%。
壹號總站原有商場位置由佳寶集團於一三年以3.4億元購入，隨後於一四年九月拆細逾300個舖位出售，當时首日即沽出逾100個舖位，入場舖位定价僅约99.9萬元。
波斯富街巨舖恐跌价38%
事實上，市場屢录商場劏舖勁蝕個案，其中「蝕得最甘」为尖沙咀首都廣場，其中一個3楼單號舖位於去年十一月以70萬元沽出，較一三年購入价368萬元貶值81%或298萬元，料为全港蝕幅最大商場劏舖。
除了劏舖要蝕讓，核心区巨舖亦未能幸免。市場消息透露，由內地投资者持有、現由本港百貨公司以每月约150萬元租用的銅鑼湾波斯富街一個雙號地下入口、一及二楼等巨舖，獲买家以近5億元洽購至尾声。
据悉，該舖原为著名客家菜食肆舊址，總面積约2.18萬方呎。
资料顯示，上述原业主於一二年以约11.42億元購入上址及同一大厦部分地舖，其中地舖部分早前已以2.1億元沽出。以此计算，估计上述物业合共帳面跌价逾4.3億元或近38%。
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24.
雲在青天水在瓶 |
| 2022-09-25 02:01 |
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再談追租的問題已经意義不大了。
轉軚看淡楼市多年，終於狼來了。美國加息幅度40年來最急，令中原指数出現4年半以來的低点。中原指数2018年、2019年和2021年分別創下188.64、188.94、191.34的三頂（比我之前預期的雙頂多了一頂），現已跌破三頂頸線，量度跌幅至150。
自2008年以來，美國因量化寛鬆而長期低息，令香港楼市的租金回報率也長期處於低水平，普遍在2-3%之間。
租金回報率實際上就是物业的貼现率，以一個租金为2萬的物业计算，3%的租金回報，則物业价值为800萬。现在美國加息，令楼市的風險胃納下降，假設在租金不變的情況下，如果市埸要求的租金回報去到4%，則物业估值跌至600萬。如果市埸要求的租金回報達到5%，則物业估值跌至480萬。
也就是說，假如租金水平不變，租金回報要求提高至4%，楼价就会跌25%；租金回報要求提高至5%，楼价就会跌40%！
所以，積極考慮撤銷辣招，才是香港的財金官员需要納入議事日程的優先安排！
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雲在青天水在瓶.........可惜袛得半瓶水,被踢友踢走多年,幸好有网友用隨意名/用十面埋伏论点抗爭/抗辯: 惡友/踢友......引導實力不足一族高追/高追一族......
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今天,踢友在隔离街出現......
【on.cc东网專讯】降壓測無料到，無阻楼价進一步下瀉，上车指標沙田第一城兩房單位，市傳楼价跌破400萬港元。市場消息称，上述46座一個中層單位，實用面積约284方呎，曾叫价450萬元放售，減价後市傳僅以395萬元售出，呎价约13,905元。据了解，上址對下一層單位，去年做价達480萬元。 2022年9月25日週日 下午6:16
【on.cc东网專讯】降壓測無料到，無阻楼价進一步下瀉，上车指標沙田第一城兩房單位，市傳楼价跌破400萬港元。市場消息称，上述46座一個中層單位，實用面積约284方呎，曾叫价450萬元放售，減价後市傳僅以395萬元售出，呎价约13,905元。据了解，上址對下一層單位，去年做价達480萬元。
延伸閱讀：沙田第一城揀楼攻略 经典上车盘／中大生租楼勝地／極速鎖车城
【将军澳新都城帳蝕82萬】 放寬壓力測試，蓝籌屋苑都要繼續蝕卖。美聯黄少明表示，将军澳新都城2期7座中層G室，實用面積约363方呎，6月时叫价720萬元放售，減价至618萬元沽出，呎价约17,025元。原业主於2018年以700萬元購入，帳面蝕约82萬元。
【LP6由668萬劈到僅588萬】 将军澳日出康城为新供应重災区，淡市下二手楼价跌穿「6球」。美聯許志琼表示，LP6第5座高層G室，實用面積约306方呎，一房間隔，7月初次以668萬元於盘，但環球经济不穩，加上地緣政治因素，8月已主動減价到640萬元。
他續指，直至9月，原业主为求套現已3次下調叫价至600萬元，但仍未獲承接，近日股市更跌穿18,000点，加息已成定局，原业主憂心楼价每況愈下，見有上车客還价，果斷地以588萬元成交，累计減幅约12%，呎价19,216元，做价料为項目二手价新低。
据了解，原业主於2018年10月一手以554.5萬元买入，持貨3年帳面獲利33.5萬元，扣除使费近平手离場。
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又畀人玩......唔好玩......
【信報財经新闻】元朗PARK YOHO Sicilia 1A座中層F室，實用面積407方呎，为一房間格。原业主見楼价下調亦有意換楼，加上买家亦具誠意，原開价668萬元，劈价48萬元，以620萬元沽出，實用呎价约15233元。
美聯物业表示，原业主於2019年8月以650萬元購入物业，持貨逾3年，賬面蝕讓约30萬元。
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28.
淡友重緊張個佢阿媽 |
| 2022-09-26 14:41 |
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| 23. 風高浪急 2018-05-19 00:22:50 |
容唔到講跌嘅声音?或許楼价尾声就到! 始終係風高浪急,冇永遠只升唔跌嘅楼市,我唔信唔冧,總有一日好友大難临頭! |
| 24. 擬似好友 2018-05-19 10:28:08 |
唔係容唔下話跌嘅声音，而係由辣招開始跌些少，淡友話会跌三四成，跟著楼市升到今日嘅局面，咁淡友嘅預測又幾有价值?
入市者無论係用家定炒家，今时今日重买得起就肯定同那些塘邊鶴唔同實力，人地自己衡量過得先入市，淡友在旁酸溜溜唱跌，呢D(好友)根本啋佢都儍，反正真係跌呢D淡友除了炮咀認屎認屁外，亦唔敢(或冇能力)入市，繼續升就在旁邊唱就跌，好友起码真金白銀攞出來，跌就自己承受，淡友呢?衰咗时咪消失粒陣水，又唔使學日本仔切腹，連認句衰嘅氣量都冇。 |
| 25. 市場自然懲罰落錯决定的人 2018-05-19 11:23:15 |
無论你睇跌定睇升，决定买定唔买，日後個市自然会獎勵你或懲罰你，你睇淡咪唔买囉，等多十年八年係閣下嘅事，而人地唔等今日入市係人地嘅事，同淡友一D关係都冇，第日佢唔掂又唔使問你借，使乜淡友重緊張個佢阿媽? |
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曾幾何时,雲兄貼文內容非常有獨特見解,同时好有說服力. 可惜市道一直向好,睇淡後市嘅雲兄俾激進大好友攻擊而選擇收筆,實在冇必要.
今番復出,就请多留文,係我等之福,睇淡睇好冇所謂,真理愈辯愈明. 同蔡生交流下都係好事,蔡老闆係豁達嘅人.
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如此情況, 踢友唔開心......
息口走势趨升，楼价持續回落，业主看淡後市，蝕讓成交顯著增加。9月二手市場暂已录至少约90宗帳面貶值成交個案，已追平8月全月水平。期內納米楼連录損手，屯门菁雋一個開放式單位，最新成交价跌至240萬元，物业约3年間帳面跌价近16%。
綜合市場资料，8月全月录至少约90宗帳面貶值二手买卖，而本月截至26日为止，料9月相关成交宗数最終可超上月全月，期內蒸發楼价金額逾一億元。本月跌价成交中，近八成屬2018年或以後購入轉手的成交，反映楼价在高位已見回落。
屯门3日24刁劈价
近日屯门二手蝕讓成交「爆升」，本月已录至少15宗帳面貶值沽貨個案。中原陳錦明表示，上述菁雋中層26室，實用面積约168方呎，叫价250萬元，減价10萬元沽出，呎价约14,286元。原业主於2019年8月以284.5萬元一手买入，帳面蝕44.5萬元。
他又指，自上周五新措施公布後，屯门区3天內連录24宗二手买卖，成交集中400萬至500萬元物业，減价幅度最高達13%，期內睇楼量亦增约一倍。
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玩友再次出現......
翻查中原城市領先指数，最高位在2021年8月，當时楼价指数攀升至最高点191.34，其後缓缓回落，對照今天指数，整體楼市回落10%，以高成数按揭入市的买家，可能已在負资产界線徘徊。 大市跌10%，個別屋苑跌幅還要深，特別是追破頂价的买卖，跌幅更誇張，我们《胡 ‧ 說楼市》團隊翻查十大屋苑中呎价最高物业，並對照最新銀行估值，平均跌幅11%，跑输大市。抽出個別屋苑，除了太古城、嘉湖山莊及映湾園，實質跌幅2%至7%，跌势稍为少於大市，其餘七個屋苑跌势很誇張，部份甚至已跌近20%。 用實質銀码表達，你可感受入肉之處。买入价較估价跌19%、成为十大屋苑摸頂貨跌幅之最的美孚新邨，业主在2019年7月时，以2,330萬元买入「百老匯街24號高層B室」，一個實用1,250呎的單位，平均呎价18,640元，呎价屬屋苑新高。2021年4月，我们曾替單位做一次估价，當时估值2,126萬元，但誰想到时至今天，其估值已由二字頭重返一字頭，最新估值1,881萬元，相當於帳面蒸發449萬元，蝕价足以購买沙田第一城、嘉湖山莊細單位，或者購买NOVO LAND、One Innovale入場單位。 第二位的康怡花園也不遑多讓。這個由2018年保持至今的呎价新高，來到今日一直未被打破，當时业主以1,650萬元买入「B座高層1室」、實用面積743呎的單位，平均呎价22,207元。2021年4月，物业估值已经回落至1,471萬元，來到今天進一步貶值至1,337萬元，帳面跌价313萬元。
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