地產論壇
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21. 城呎價
2022-09-24 11:56
被玩踢之後......

本港二手市場淡靜,買家觀望氣氛濃厚,業主「焗減」出貨,令樓價持續回落。昨日公布的主要二手屋苑樓價指數已連跌10周,按周再下挫約0.79%至169.93點,創逾4年半新低。藍籌盤實用面積調整呎價均告回落,其中鴨脷洲海怡半島呎價更在10個星期跌近16%。

上述為中原城市領先指數,在過去10周累跌約6.14%,追平2019年10月的連跌10周紀錄,但當時累積跌幅僅約4.98%,若與去年底相比,該指數今年暫跌約7.92%,而對比去年8月歷史高位的191.34點,已累挫約11.19%。

事實上,大型屋苑及中小型單位樓價指數,按周同時下挫約0.92%及約0.91%,分別報170.57點及168.83點,同屬2018年2月後最低。

柏匯鬆綁帳輸16萬

分區方面,4區樓價指數按周全線回落,期內港島跌約1.32%至171.31點,創2017年底後近5年新低,九龍區同期跌約0.38%至162.79點,創2018年1月後最低。新界東及新界西亦挫約1.05%及1.1%。

在過去10星期內,藍籌屋苑實用面積調整呎價跌勢顯著,其中,海怡半島呎價期內跌至約15,010元,茶果嶺麗港城及鰂魚涌太古城呎價同期分別錄得約13%及約12.3%跌幅,太古城呎價跌至約16,708元。

22. 無端端
2022-09-24 21:45
無端端畀乜踢???

美聯物業表示,該行剛促成PARK YOHO SICILIA 1A座低層A室一個407實呎戶,採1房間隔,成交價為620萬元,呎價15,233元,原業主於2019年8月9日以約650萬元購入上述物業,持貨3年,帳面虧損30萬元。

23. 咁順灘
2022-09-24 21:54
畀邊個踢得咁順灘.........


商場劏舖再錄慘蝕個案,屯門青山坊壹號總站一個1樓單號舖以69萬元沽出,較一四年購入價帳面勁蝕約78%或逾246萬元,為該商場合共4宗蝕讓個案中,跌價最勁的個案。而核心區銅鑼灣波斯富街一個巨舖獲買家以近5億元洽購至尾聲,若交易落實,料連同早前已售出的地舖,帳面亦要蝕逾30%。

據土地註冊處資料,壹號總站一個1樓單號舖以69萬元沽出,較一四年十月的購入價315.2萬元低約78%或246.2萬元,為該商場劏舖最大蝕讓個案。據了解,該舖位實用面積約44方呎,實用呎價約15,682元。另資料顯示,該商場已累積錄得4宗蝕讓個案,成交價介乎62.8萬至98萬元,較購入價低約66至78%。

壹號總站原有商場位置由佳寶集團於一三年以3.4億元購入,隨後於一四年九月拆細逾300個舖位出售,當時首日即沽出逾100個舖位,入場舖位定價僅約99.9萬元。

波斯富街巨舖恐跌價38%

事實上,市場屢錄商場劏舖勁蝕個案,其中「蝕得最甘」為尖沙咀首都廣場,其中一個3樓單號舖位於去年十一月以70萬元沽出,較一三年購入價368萬元貶值81%或298萬元,料為全港蝕幅最大商場劏舖。

除了劏舖要蝕讓,核心區巨舖亦未能幸免。市場消息透露,由內地投資者持有、現由本港百貨公司以每月約150萬元租用的銅鑼灣波斯富街一個雙號地下入口、一及二樓等巨舖,獲買家以近5億元洽購至尾聲。

據悉,該舖原為著名客家菜食肆舊址,總面積約2.18萬方呎。

資料顯示,上述原業主於一二年以約11.42億元購入上址及同一大廈部分地舖,其中地舖部分早前已以2.1億元沽出。以此計算,估計上述物業合共帳面跌價逾4.3億元或近38%。

24. 雲在青天水在瓶
2022-09-25 02:01

再談追租的問題已經意義不大了。


轉軚看淡樓市多年,終於狼來了。美國加息幅度40年來最急,令中原指數出現4年半以來的低點。中原指數2018年、2019年和2021年分別創下188.64、188.94、191.34的三頂(比我之前預期的雙頂多了一頂),現已跌破三頂頸線,量度跌幅至150。


自2008年以來,美國因量化寛鬆而長期低息,令香港樓市的租金回報率也長期處於低水平,普遍在2-3%之間。


租金回報率實際上就是物業的貼现率,以一個租金為2萬的物業計算,3%的租金回報,則物業價值為800萬。现在美國加息,令樓市的風險胃納下降,假設在租金不變的情況下,如果市埸要求的租金回報去到4%,則物業估值跌至600萬。如果市埸要求的租金回報達到5%,則物業估值跌至480萬。


也就是說,假如租金水平不變,租金回報要求提高至4%,樓價就會跌25%;租金回報要求提高至5%,樓價就會跌40%!


所以,積極考慮撤銷辣招,才是香港的財金官員需要納入議事日程的優先安排!

25. 半瓶水
2022-09-25 13:08
雲在青天水在瓶.........可惜袛得半瓶水,被踢友踢走多年,幸好有網友用隨意名/用十面埋伏論點抗爭/抗辯: 惡友/踢友......引導實力不足一族高追/高追一族......


26. 離街出
2022-09-25 20:34
今天,踢友在隔離街出現......

【on.cc東網專訊】降壓測無料到,無阻樓價進一步下瀉,上車指標沙田第一城兩房單位,市傳樓價跌破400萬港元。市場消息稱,上述46座一個中層單位,實用面積約284方呎,曾叫價450萬元放售,減價後市傳僅以395萬元售出,呎價約13,905元。據了解,上址對下一層單位,去年做價達480萬元。
2022年9月25日週日 下午6:16

【on.cc東網專訊】降壓測無料到,無阻樓價進一步下瀉,上車指標沙田第一城兩房單位,市傳樓價跌破400萬港元。市場消息稱,上述46座一個中層單位,實用面積約284方呎,曾叫價450萬元放售,減價後市傳僅以395萬元售出,呎價約13,905元。據了解,上址對下一層單位,去年做價達480萬元。

延伸閱讀:沙田第一城揀樓攻略 經典上車盤/中大生租樓勝地/極速鎖車城

【將軍澳新都城帳蝕82萬】
放寬壓力測試,藍籌屋苑都要繼續蝕賣。美聯黃少明表示,將軍澳新都城2期​7座中層G室,實用面積約363方呎,6月時叫價720萬元放售,減價至618萬元沽出,呎價約17,025元。原業主於2018年以700萬元購入,帳面蝕約82萬元。

【LP6由668萬劈到僅588萬】
將軍澳日出康城為新供應重災區,淡市下二手樓價跌穿「6球」。美聯許志琼表示,LP6第5座高層G室,實用面積約306方呎,一房間隔,7月初次以668萬元於盤,但環球經濟不穩,加上地緣政治因素,8月已主動減價到640萬元。

他續指,直至9月,原業主為求套現已3次下調叫價至600萬元,但仍未獲承接​,近日股市更跌穿18,000點,加息已成定局,原業主憂心樓價每況愈下,見有上車客還價,果斷地以588萬元成交,累計減幅約12%,呎價19,216元,做價料為項目二手價新低。

據了解,原業主於2018年10月一手以554.5萬元買入,持貨3年帳面獲利33.5萬元,扣除使費近平手離場。

27. 又畀人
2022-09-25 21:07
又畀人玩......唔好玩......


【信報財經新聞】元朗PARK YOHO Sicilia 1A座中層F室,實用面積407方呎,為一房間格。原業主見樓價下調亦有意換樓,加上買家亦具誠意,原開價668萬元,劈價48萬元,以620萬元沽出,實用呎價約15233元。

美聯物業表示,原業主於2019年8月以650萬元購入物業,持貨逾3年,賬面蝕讓約30萬元。

28. 淡友重緊張個佢阿媽
2022-09-26 14:41
23. 風高浪急 2018-05-19 00:22:50

容唔到講跌嘅聲音?或許樓價尾聲就到!

始終係風高浪急,冇永遠只升唔跌嘅樓市,我唔信唔冧,總有一日好友大難臨頭!

24. 擬似好友 2018-05-19 10:28:08
唔係容唔下話跌嘅聲音,而係由辣招開始跌些少,淡友話會跌三四成,跟著樓市升到今日嘅局面,咁淡友嘅預測又幾有價值?

入市者無論係用家定炒家,今時今日重買得起就肯定同那些塘邊鶴唔同實力,人地自己衡量過得先入市,淡友在旁酸溜溜唱跌,呢D(好友)根本啋佢都儍,反正真係跌呢D淡友除了炮咀認屎認屁外,亦唔敢(或冇能力)入市,繼續升就在旁邊唱就跌,好友起碼真金白銀攞出來,跌就自己承受,淡友呢?衰咗時咪消失粒陣水,又唔使學日本仔切腹,連認句衰嘅氣量都冇。
25. 市場自然懲罰落錯决定的人 2018-05-19 11:23:15
無論你睇跌定睇升,决定買定唔買,日後個市自然會獎勵你或懲罰你,你睇淡咪唔買囉,等多十年八年係閣下嘅事,而人地唔等今日入市係人地嘅事,同淡友一D關係都冇,第日佢唔掂又唔使問你借,使乜淡友重緊張個佢阿媽?
29. 正確
2022-09-26 15:44
24樓雲兄貼文理據充足,我等學嘢了.
30. 正確
2022-09-26 15:54
曾幾何時,雲兄貼文內容非常有獨特見解,同時好有說服力.
可惜市道一直向好,睇淡後市嘅雲兄俾激進大好友攻擊而選擇收筆,實在冇必要.

今番復出,就請多留文,係我等之福,睇淡睇好冇所謂,真理愈辯愈明.
同蔡生交流下都係好事,蔡老闆係豁達嘅人.
33. 唔開心
2022-09-27 11:54
如此情況,  踢友唔開心......


息口走勢趨升,樓價持續回落,業主看淡後市,蝕讓成交顯著增加。9月二手市場暫已錄至少約90宗帳面貶值成交個案,已追平8月全月水平。期內納米樓連錄損手,屯門菁雋一個開放式單位,最新成交價跌至240萬元,物業約3年間帳面跌價近16%。

綜合市場資料,8月全月錄至少約90宗帳面貶值二手買賣,而本月截至26日為止,料9月相關成交宗數最終可超上月全月,期內蒸發樓價金額逾一億元。本月跌價成交中,近八成屬2018年或以後購入轉手的成交,反映樓價在高位已見回落。

屯門3日24刁劈價

近日屯門二手蝕讓成交「爆升」,本月已錄至少15宗帳面貶值沽貨個案。中原陳錦明表示,上述菁雋中層26室,實用面積約168方呎,叫價250萬元,減價10萬元沽出,呎價約14,286元。原業主於2019年8月以284.5萬元一手買入,帳面蝕44.5萬元。

他又指,自上周五新措施公布後,屯門區3天內連錄24宗二手買賣,成交集中400萬至500萬元物業,減價幅度最高達13%,期內睇樓量亦增約一倍。

34. 再次出
2022-09-27 13:59

玩友再次出現......

翻查中原城市領先指數,最高位在2021年8月,當時樓價指數攀升至最高點191.34,其後緩緩回落,對照今天指數,整體樓市回落10%,以高成數按揭入市的買家,可能已在負資產界線徘徊。

大市跌10%,個別屋苑跌幅還要深,特別是追破頂價的買賣,跌幅更誇張,我們《胡 ‧ 說樓市》團隊翻查十大屋苑中呎價最高物業,並對照最新銀行估值,平均跌幅11%,跑輸大市。抽出個別屋苑,除了太古城、嘉湖山莊及映灣園,實質跌幅2%至7%,跌勢稍為少於大市,其餘七個屋苑跌勢很誇張,部份甚至已跌近20%。

用實質銀碼表達,你可感受入肉之處。買入價較估價跌19%、成為十大屋苑摸頂貨跌幅之最的美孚新邨,業主在2019年7月時,以2,330萬元買入「百老匯街24號高層B室」,一個實用1,250呎的單位,平均呎價18,640元,呎價屬屋苑新高。2021年4月,我們曾替單位做一次估價,當時估值2,126萬元,但誰想到時至今天,其估值已由二字頭重返一字頭,最新估值1,881萬元,相當於帳面蒸發449萬元,蝕價足以購買沙田第一城、嘉湖山莊細單位,或者購買NOVO LAND、One Innovale入場單位。

第二位的康怡花園也不遑多讓。這個由2018年保持至今的呎價新高,來到今日一直未被打破,當時業主以1,650萬元買入「B座高層1室」、實用面積743呎的單位,平均呎價22,207元。2021年4月,物業估值已經回落至1,471萬元,來到今天進一步貶值至1,337萬元,帳面跌價313萬元。


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