地产泡沫
陈文鸿
研究所所长
2024年2月6日 (东方)
房地产泡沫的作用有二:
一是楼价上升,再没有合理的价格,变成了音乐椅的游戏。大都知道会被淘汰,却只希望在价格崩跌前先一步,把价高不值的房地产让别人接手,自己赚取暴利。每人都是这样计谋着,僧多粥少,房地产实在不值这样的价格,亏损的多,赚取暴利的少。
真正赚钱的,不是个人或小本投资者,而是大发展商。它们并不炒卖,而是用各种方法把价格抬上去,它们只赚取抬高楼价后的利润。更多的不是赚发展楼盘的利润,而是企业股市上市进行炒卖、套现来赚取大利。即使股市大跌,楼价大跌,他们早已套现离场,资金调走,亏的是买楼买股票的小户,这是内地的普遍现象。香港较好,因为大发展商的股东不完全套现离场,而是随周期循环,接着在房地产市场和股市运作,不像内地房地产新贵,赚了一次钱便跑。
二是泡沫穿破之后,各方利益叫嚣要救市。稳定市场是可稳定社会的经济信心,但救市是要把楼市救至哪个价格呢?是建筑成本加土地开发价加经营成本加稍微利润,抑或是要维持泡沫的价格呢?以香港为例,救市是要救至二万元一平方尺,抑或是一万元呢?不定底价标准,而是放钱,便是使泡沫的投机再现,即使好景不再,还是对实体经济有害无益的投机,价格升还是要有人承接才有用。是社会、政府配合地产界盲目地唱好,好使投资者、投机者返回市场,用泡沫价来买卖,支撑房价?若市场实在受不了这样的价格,社会与政府这样做,便是替房地产利益欺骗市场上的小户和用家。
以中国内地的例子,房屋建多了,居民有房的比例高,农村的房屋也应计算在总供应内。需求方面,人口减少,人口向特大城市转移,除了特大城市(北上广深)的中心地区外,在轨道交通的普及、便捷、便宜下,楼价怎样可维持泡沫时期的价格呢?无论政府怎样催谷,供求差距不会有所逆转。
同样地,香港毗邻深圳等地,交通来往方便,生活成本低於香港,市场供求因素和人们的理性行为,正在把香港的需求分流。若内地和海外需求流入香港的少於香港流出,香港房地产怎样可回复泡沫之前的水准呢?炒卖的一去,跌势便阻挡不了。差别是房地产的市内区位有否优势,有的话还可维持一定的水准。