2020年5月19日
香港楼市免疫抗体
世事兴衰幻变,香港楼市则一贯坚挺不受动摇,经历去年社会动荡及今年新冠疫情肆虐,反映住宅楼价走势的中原城市领先指数创近3个月新高,令不少觊觎「沙士价」入市的准买家感到失望。然而,这不代表香港楼市真的有金钟罩护身、百毒不侵,只不过对於三大备受关注的因素具有「免疫抗体」;日后可能会令楼市失守的,将会是变异的「新病毒」。
事实上,社会躁动及肺炎疫情对本港经济构成沉重打击,只须看街上陆续丢空的商铺,以及已升至4.2%、创逾9年新高的失业率,便可感到境况严峻。然而,这些令实体经济受重创的「病毒」,却似乎没怎么「传染」到住宅楼市。上周五公布的最新中原城市领先指数报175.94,按周上涨0.54%,为接近3个月以来高位,亦略高於今年初水平(175.88)。同时,多个屋苑录得「破顶」成交,楼市看来不但未有「躀低」,还正在酝酿新一轮升势,此番气氛促使一些买家放弃观望,心急入市。
逆周期措施增防守力
楼市何以好像具有「免疫抗体」?首先要看现时有哪些「病毒」可能造成危害,主要是失业恶化、内地客却步、港人移民潮三大因素。
诚然,目下本港百业叫苦,失业压力沉重,失业率今年内升至6%水平并不出奇,但这未必会迫使大批小业主需卖楼变现,遑论劈价求售。事关目前全港逾120万个拥有自置物业的家庭,多达66%已经「供满楼」,约34%仍有按揭在身,所以就算忽然失业,对於「供满楼」业主来说影响有限(不少人更已退休),除非山穷水尽到要「卖楼开饭」。而34%要供楼的业主,在金管局连续8轮「逆周期」措施约束下,防守能力跟1998至2003年时期的业主不可同日而语。
66%业主供满按揭影响微
至於社会多乱事导致内地买家却步,这种情况确实存在。不过,自从港府引入BSD(买家印花税)辣招,「真.内地人」(不持有香港身份证)入市宗数已经买少见少,且局限於豪宅单位。例如在未爆发示威浪潮之前的2019年上半年,涉及BSD的楼市成交亦不过900多宗,占总成交(约3.5万宗)仅约2%。
另一个因素是在社会事件后,有香港人心淡萌生移民念头,部分更已身体力行,移居到台湾等地。然而正如上述,本港66%业主已「供满楼」,他们通常年纪较大,在香港住了几十年,不易适应新环境,临老「卖楼移民」的意欲和积极性未必如想像中那么高。相反,较积极考虑移民的通常是年轻世代,手上并无物业可卖,他们若真的离开香港,无疑会令本港居住需求有所减少,但这是较长远影响,难在短期内对楼市构成具体打击。
再者,近月中央加强对港「全面管治」,包括号召内地国企和民企「在香港经济扮演更积极角色」(可参照近日Bossini和先施卖盘),明里暗里来港的人员都要住屋(中联办买楼可豁免BSD印花税)。同时,随着中美经贸矛盾恶化,据传京东、百度等大批中概股排队来港第二上市,将带动外来人员居住需求。换言之,「新香港人」的增加或足以填补「旧香港人」的流失。
慎防两大「变种病毒」
由此可见,失业恶化、内地客却步、港人移民潮等三大「病毒」似乎都没拖垮香港楼市,加上美国联储局「无限量宽」放水,令1个月港元同业拆息(HIBOR)由3月份的逾2厘,急降至昨日的0.61554厘,创逾两年半新低,实际按揭利率普遍低於2厘,有助供楼人士每月节省几百至几千元,准买家也更容易计数入市。这就像一个原本已健康的人获注入强心针,难怪楼市继续生生猛猛。
当然,这不代表香港楼市真的百毒不侵,永远有升冇跌,只因现时浮面的因素不足以打败免疫抗体。若要攻破香港楼市金钟罩,大抵只有两种可能,一是现已存在的「病毒」进一步极端恶化,例如失业率升至10%以上,实施「一国一制」,或者超过100万香港人移民。另一种可能就是爆发无可预计的「新病毒」,例如战争危机、更严重的天灾人祸等等。这些情况一日未出现,憧憬「沙士价」的准买家恐怕望穿秋水。