地產博客 > 文亮言 返回
瀏覽人次:16351    回應:12
文亮言

新樓供應充足就是撤辣好時機

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2020年5月19日

  有老友突然問點解政府唔開徵口罩辣招稅。事關口罩在新冠疫情開始之後嚴重供應不足,售價上漲了幾倍,與房屋供應出現同一問題,就是供應不足,樓價上升。既然政府夠膽對樓市出招,點解唔對口罩出招。每一個香港人每月只能買30個口罩,否則就要付辣招稅,如何執行就唔知道,不過政府要做就一定可以做到。

  老實說,就算政府對口罩推出辣招稅,亦只能夠在疫情開始時。口罩供應不足,防止市民囤積居奇而可以勉強執行。到了現在,口罩的供應量已經穩定,售價亦回落不少。推出辣招屬賊過興兵,辣招稅是用來買時間,讓市場自動調整,在供應充足之下售價自然會回落,就算有辣招稅都應該撤銷。

  政府推出壓抑樓市辣招印花稅也是一樣,是為政府買時間增加土地供應,但辣招的確好使好用,主要是令到買樓的人減少,就算政府沒有增加土地供應,應付買樓的人仍然綽綽有餘。新樓供應量不斷累積,現在新樓的存貨量很多,甚至可以用海量來形容,而合資格買樓又不用繳付辣招稅的市民不多,購買力亦相對地下降。地產商在存貨充足之下自然不會增加土地供應,包括投地以及補地價。如果不是細心分析,一定會以為辣招解決了房屋問題,最低限度政府官員認為問題已經解決,所以從不考慮撤招。其實,問題從來沒有解決。因為等著買樓的人仍然有很多,但是他們受制於辣招而未能置業,而不是辣招解決了房屋問題。

  由於辣招令需求下降,地產商不熱衷增加土地供應,不多建房屋單位。到最後,在現有的庫存量消化得七七八八之後,樓價就會出現第二波上升。到那時候再不是什麼遠水不能救近火,而是根本冇水供應。就算政府加辣,反而會刺激樓價上升。所以,我們一定要相信市場的供求定律,任何壓抑需求或者增加供應的措施都只能治標,只是暫時性的,政府不願意撤辣,總有一天樓價會暴升。所以,撤招反而令到樓價不會突然暴升,究竟幾時是最適合撤招。很多人話當樓價大幅下跌,政府就應該撤招。我認為撤招主動權雖然在政府手裡,但最緊要是看供應量,現在新樓供應充足,應該是撤辣的好時機。

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2020-05-19 12:18:28
2020年5月19日

香港樓市免疫抗體

美國「無限量寬」放水,令港元同業拆息急降,既紓緩供樓負擔,又助準買家更易計數上車,是支持樓價堅挺的因素之一。(資料圖片)

世事興衰幻變,香港樓市則一貫堅挺不受動搖,經歷去年社會動盪及今年新冠疫情肆虐,反映住宅樓價走勢的中原城市領先指數創近3個月新高,令不少覬覦「沙士價」入市的準買家感到失望。然而,這不代表香港樓市真的有金鐘罩護身、百毒不侵,只不過對於三大備受關注的因素具有「免疫抗體」;日後可能會令樓市失守的,將會是變異的「新病毒」。

事實上,社會躁動及肺炎疫情對本港經濟構成沉重打擊,只須看街上陸續丟空的商舖,以及已升至4.2%、創逾9年新高的失業率,便可感到境況嚴峻。然而,這些令實體經濟受重創的「病毒」,卻似乎沒怎麼「傳染」到住宅樓市。上周五公布的最新中原城市領先指數報175.94,按周上漲0.54%,為接近3個月以來高位,亦略高於今年初水平(175.88)。同時,多個屋苑錄得「破頂」成交,樓市看來不但未有「躀低」,還正在醞釀新一輪升勢,此番氣氛促使一些買家放棄觀望,心急入市。

逆周期措施增防守力

樓市何以好像具有「免疫抗體」?首先要看現時有哪些「病毒」可能造成危害,主要是失業惡化、內地客卻步、港人移民潮三大因素。

誠然,目下本港百業叫苦,失業壓力沉重,失業率今年內升至6%水平並不出奇,但這未必會迫使大批小業主需賣樓變現,遑論劈價求售。事關目前全港逾120萬個擁有自置物業的家庭,多達66%已經「供滿樓」,約34%仍有按揭在身,所以就算忽然失業,對於「供滿樓」業主來說影響有限(不少人更已退休),除非山窮水盡到要「賣樓開飯」。而34%要供樓的業主,在金管局連續8輪「逆周期」措施約束下,防守能力跟1998至2003年時期的業主不可同日而語。

66%業主供滿按揭影響微

至於社會多亂事導致內地買家卻步,這種情況確實存在。不過,自從港府引入BSD(買家印花稅)辣招,「真.內地人」(不持有香港身份證)入市宗數已經買少見少,且局限於豪宅單位。例如在未爆發示威浪潮之前的2019年上半年,涉及BSD的樓市成交亦不過900多宗,佔總成交(約3.5萬宗)僅約2%。

另一個因素是在社會事件後,有香港人心淡萌生移民念頭,部分更已身體力行,移居到台灣等地。然而正如上述,本港66%業主已「供滿樓」,他們通常年紀較大,在香港住了幾十年,不易適應新環境,臨老「賣樓移民」的意欲和積極性未必如想像中那麼高。相反,較積極考慮移民的通常是年輕世代,手上並無物業可賣,他們若真的離開香港,無疑會令本港居住需求有所減少,但這是較長遠影響,難在短期內對樓市構成具體打擊。

再者,近月中央加強對港「全面管治」,包括號召內地國企和民企「在香港經濟扮演更積極角色」(可參照近日Bossini和先施賣盤),明裏暗裏來港的人員都要住屋(中聯辦買樓可豁免BSD印花稅)。同時,隨着中美經貿矛盾惡化,據傳京東、百度等大批中概股排隊來港第二上市,將帶動外來人員居住需求。換言之,「新香港人」的增加或足以填補「舊香港人」的流失。

慎防兩大「變種病毒」

由此可見,失業惡化、內地客卻步、港人移民潮等三大「病毒」似乎都沒拖垮香港樓市,加上美國聯儲局「無限量寬」放水,令1個月港元同業拆息(HIBOR)由3月份的逾2厘,急降至昨日的0.61554厘,創逾兩年半新低,實際按揭利率普遍低於2厘,有助供樓人士每月節省幾百至幾千元,準買家也更容易計數入市。這就像一個原本已健康的人獲注入強心針,難怪樓市繼續生生猛猛。

當然,這不代表香港樓市真的百毒不侵,永遠有升冇跌,只因現時浮面的因素不足以打敗免疫抗體。若要攻破香港樓市金鐘罩,大抵只有兩種可能,一是現已存在的「病毒」進一步極端惡化,例如失業率升至10%以上,實施「一國一制」,或者超過100萬香港人移民。另一種可能就是爆發無可預計的「新病毒」,例如戰爭危機、更嚴重的天災人禍等等。這些情況一日未出現,憧憬「沙士價」的準買家恐怕望穿秋水。


2. 元朗真香港人 2020-05-19 12:39:09
只有當樓價

!!!低過推辣招時的價格,

撤辣才合理。

樓價高,應加辣,再加供應。
3. Philip wong 2020-05-19 13:30:45
從今以后,政府所必須做的两件事,一是增加公營房屋的供應,第二件事是撤辣,在財政嚴重赤字的情況下,有了公營房屋的大量供應,私樓市場放開,鼓勵買賣,將為庫房增加可觀收入,有百利冇一害.但是懷疑政府有冇人够吉士去推行,去承擔挑子.
4. 一個讚字 2020-05-19 14:31:03

對真正有買樓自住需求的人(首次置業)根本沒有任何辣招. 又如何因為辣椒買唔到樓?  而家問題係我們已經有好多層樓想買多幾層所以辣椒就有影響. 而這就是投資需求. 投資需求買樓自然會樓價上升.  所以政府撤辣樓價必定上升. 因為就算幾多供應都唔會滿足到投資需求購買力. 

5. 回2樓 2020-05-19 15:04:44
樓價低過推出辣招,甚至低於沙士時的話,只會更嚇到更多需要買樓的人唔敢買樓,因為低處未算低的期望。

敢於入市的,絕不多數都會係有實力有經驗的炒家及投資者,結果同以往的周期都係一樣,強者更強,窮鬼更加窮。

香港樓市的死証,源自於香港人對於樓市的怪異及失衡的心態。所以點解多次樓災,都無助解決本港窮富差距的問題。樓價大跌就可以幫人上車只係一個笑話。
6. 香港土生土長 2020-05-19 16:46:42
回1. “一國一制”就不會(中央又點會咁笨上當吖),但“一國1.5制”應該無可避免㗎啦,開始時大家可能會好驚,很多人(尤其係習慣妄想被害的人)會驚到急急賣樓走佬,樓價就可能會下跌,但當大家習惯了發現唔關自己事,都需要住㗎,樓價又係要升。
7. 引刀一快 2020-05-19 17:03:53
呢啲唔係樓市嘅死症,係香港嘅死症呀。
8. MT 2020-05-19 17:41:32
真係咩都可以同撤辣拉上關係,想,就開聲啦。
9. 元朗真香港人 2020-05-19 19:54:47
5樓,這是政策前後一致的問題。

當天,推出辣招,是政府覺得樓價已太高。

今天,樓價更高,走去撤招?政府反而覺得樓價正常?
10. 引刀一快 2020-05-20 02:21:17
元真

你真係政治不正確,香港樓市一定要托住,否則影響大陸樓市穩定,你咪阻頭阻勢。
11. 識唔識架? 2020-05-20 08:53:07
一年前華懋喺安達臣石礦場投塊地,地價$15,000呎;琴日同一地段,政府批俾長實塊地$4,500呎。點托呀?
大陸樓同香港樓根本係兩個市場,買得起香港樓嘅人係唔會考慮買大陸樓。
12. 元朗真香港人 2020-05-20 09:17:25
刀兄,你咁講,更加落井下石啦。

黑心淡!