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揭开地产商不为人知的真相
蔡志忠
亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长
坊间有声音投诉地产商「合谋投地」，认为他们有默契地出超低的价格投标，致使港府贱卖土地。就如今年9月份启德住宅地段，以53.5亿元招标售出，每尺楼面地价为5,392元，比2019年同区招标出售的每尺19,636元，足足便宜了7成，也比10年前启德首次卖地的价格还要低。时光倒流回到十年之前，难怪外界责备地产商合谋定价投地。
近期社会上又对地产商「合谋不投地」产生不满。什么叫「合谋不投地」，就是认定地产商私下互相沟通，一起 不落标，让港府在「零入标」情况下收回土地。就如今年11月9日截标的港铁东涌东站土地招标，竟然一个标书都没有，於是外界又开始责怪地产商，认为是在威逼港府让步，取消所有楼市辣招，让楼价立即回升。
「合谋投地」与「合谋不投地」 都是商业决定
究竟真相是否这样？就让我们揭开其不为人知的真相吧！何谓「合谋投地」？今年9月份启德地皮售价比10年前还低，当时立即引起港府有贱卖土地之嫌，也怀疑是地产商联手造成。其实，投得此地皮者为信和置业，由於想减低风险，还找来中国海外、鹰君和华人置业一起合作，信和置业财政稳健，属於零负债，老板黄志祥更是爱国爱港商人，绝对不会专登「玩嘢」与港府作对，出此价是在商言商，考虑的是将来市场可售价格、建筑成本、发展时间与利息负担等等。
再说「合谋不投地」一事，也是毫无根据。东涌土地零入标是因为位置比较偏远，目前同区现楼价格每尺在1万元多一点，而项目的成本包括建筑费、发展时间、利息支出等，已经将近1万元，若果再加上投标的土地价格和其他行政支出，已经没有水位，倘楼价持续向下，将来随时亏大本，显然不入标纯粹是「计唔掂数」的商业决定。
有一点很重要，就是今天楼市成交十分疏落，交投已重回「沙士」时期，发展商新盘在重赏之下仍然出不了货，自然缺乏资金及意欲再去投地。笔者认为，如果港府真心想以卖地来增加库房收入，就必须想办法创造成交，推出刺激楼市、股市以及经济方面的措施。就像中东盛产的石油一样，都是一种商品，不必价高，只要做到货如轮转，一切就会变好，事情就那么简单，不要想得太多。
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1. 正确 2023-11-27 11:25:53
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地产商系计唔掂数至唔投标,好合理. 咁嘅市道出货慢,就冇咁多钱买地.
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2. 正确 2023-11-27 11:29:33
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最惨系建筑成本升,楼价却继续跌,东涌送免费地都计唔掂,点落标?
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3. 正确 2023-11-27 11:31:47
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完全同意蔡老板讲!
"有一点很重要，就是今天楼市成交十分疏落，交投已重回「沙士」时期，发展商新盘在重赏之下仍然出不了货，自然缺乏资金及意欲再去投地。笔者认为，如果港府真心想以卖地来增加库房收入，就必须想办法创造成交，推出刺激楼市、股市以及经济方面的措施。就像中东盛产的石油一样，都是一种商品，不必价高，只要做到货如轮转，一切就会变好，事情就那么简单，不要想得太多。"
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4. 香江人 2023-11-27 12:22:09
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全世界都话地产商联合唔投标,系同政府玩嘢,我都唔同意.
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5. 有对等资讯的人 2023-11-27 13:50:50
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信和带息负债总额约有19.7亿元。只是有现金可以还$，但还左$就营运唔到，所以不是无债。
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6. 唔系淡 2023-11-27 14:25:10
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7. 云在青天水在瓶 2023-11-27 16:39:50
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不少人常用阴谋论思维去看待已发生的事, 其实, 古人对不谋而合的现象早有多种说法
不谋而合, 不约而同, 不期而遇, 殊途同归, 异由同工, 异口同声
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8. 过路者 2023-11-27 17:38:01
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5楼:
信和有现金430几亿,19亿系小数目,作为地产商手上咁多货,又日日买地起楼,小小负债唔系负担.
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9. 讲得啱 2023-11-27 18:24:11
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7楼云兄有料到,的确系:
不谋而合, 不约而同, 不期而遇, 殊途同归, 异由同工, 异口同声!
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10. 有对等资讯的人 2023-11-28 06:10:17
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8楼，信和在2022/23年财务报表中，银行存款及现金是2,792,975,930。即系无限制的情况下可用的资金。4百几亿系包左好多野，包括存货(即现楼)，你应为今日现货尽推，卖几$立刻有人接？你有无做过生意？就算今日接货，今天套到现？如果今日打台湾，飞弹误中香港，信和可以动用的资金，就系咁多。4百几亿只系纸上富贵。
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11. Z 2023-11-28 08:29:50
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不要和妓女讲爱情,也不要和商人讲良心。 只需满足他们,就会服务得比谁也更好,建设得比任何地方也漂亮。 小白硬要讲良心,又或发脾气,只能赶走他们, 不留下一片云彩。因他们不吃这一套。
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12. 基层 2023-11-28 13:55:42
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香港搵食唔难,基层大把工作做,冇必要周围移民做出二等公民.有公屋住就无忧虑.买私楼都唔系太贵了.
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13. 楼唔爆煲就奇 2023-11-28 17:11:46
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14. 进退两难 2023-11-28 17:14:00
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进退两难｜保利成都楼盘劈价求售 每尺仅售千元狠劈四成 被指「恶意降价扰乱市场」连国企都难做人.
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15. 有对等资讯的人 2023-11-28 19:19:23
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13 楼，外国供楼利息更高，但楼市已回到高峰9成几，有$赚到，供楼要比几多厘一样无问题。
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16. 好奇 2023-11-28 19:48:14
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合谋投地似乎不可能.
"究竟真相是否这样？就让我们揭开其不为人知的真相吧！何谓「合谋投地」？今年9月份启德地皮售价比10年前还低，当时立即引起港府有贱卖土地之嫌，也怀疑是地产商联手造成。其实，投得此地皮者为信和置业，由於想减低风险，还找来中国海外、鹰君和华人置业一起合作，信和置业财政稳健，属於零负债，老板黄志祥更是爱国爱港商人，绝对不会专登「玩嘢」与港府作对，出此价是在商言商，考虑的是将来市场可售价格、建筑成本、发展时间与利息负担等等。"
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17. 云在青天水在瓶 2023-11-29 10:44:15
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这是本人11月17日的笔记
" 瑞银预测明年楼市跌幅10%，与本人的推算接近。 如果以中原指数上周153.59计，跌10%至138.23。 如果以年底指数计，则一个等式出现2个未知数，即今年底的楼市指数是多少，现在不知，无法计算。 假设以我推算的C浪底133.38在明年出现来反推算，则年底的指数为148.2。即现在到年底的一个半月内，中原指数会跌多5.39，或3.5%。"
现在, 虽然个人认为楼市仍有较大幅度的下跌，但到年底, 中原指数要在短短一个半月内跌多3.5%，见148.2, 算完后也将信将疑。
中原指数上周报151.7，比前期跌多1.46%。此数一出，令人哗然，竟然一周之内幅度逹到上述假想的约42%！呜呼，看来此推算极有可能虽不中，亦不远矣。
无独有偶，施永青先生在11月28日之文章中有此一段：
据中原地产研究部高级联席董事杨明仪的预测，楼价在今年余下的日子里，主趋向仍是下跌，相信CCL在第四季会回落至148点，潜在的跌幅可能达2.44%。
不过施生并无详解杨明仪的预测是如何推算出来的。此处绝无合谋，或许不谋而合, 不约而同, 不期而遇, 殊途同归, 异曲同工, 异口同声⋯⋯
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18. 唔咸唔淡 2023-11-29 21:00:44
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云兄嘅推算好准确,今年倒跌8%一点都唔奇. 明年环境更差,楼价再跌10%好大机会,见到大家日日仲唱紧好,真系好惊.
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19. 时代结束? 2023-11-29 21:06:56
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可能系一个时代嘅结束,巴菲长期拍档芒格逝世 ,享年99岁.
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20. 云在青天水在瓶 2023-11-30 15:12:07
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芒格大师教我们要跨学科阅读, 到鱼多的地方钓鱼.
现在楼市干塘无水, 尚能渔否?
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21. 过路者 2023-12-01 17:12:39
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云兄好!
鱼可以再俾心机养,"现在楼市干塘无水, 尚能渔否? "
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22. 实话实说 2023-12-04 00:00:18
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同意蔡生讲.
"究竟真相是否这样？就让我们揭开其不为人知的真相吧！何谓「合谋投地」？今年9月份启德地皮售价比10年前还低，当时立即引起港府有贱卖土地之嫌，也怀疑是地产商联手造成。其实，投得此地皮者为信和置业，由於想减低风险，还找来中国海外、鹰君和华人置业一起合作，信和置业财政稳健，属於零负债，老板黄志祥更是爱国爱港商人，绝对不会专登「玩嘢」与港府作对，出此价是在商言商，考虑的是将来市场可售价格、建筑成本、发展时间与利息负担等等。"
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